Zmiany w zasadach opodatkowania wynajmu mieszkań. "Wszystkie niekorzystne dla ich właścicieli"

• Przychody z tytułu wynajmu rozliczamy już tylko w formie ryczałtu ewidencjonowanego
• W rozliczeniu nie można już uwzględniać kosztu uzyskania przychodu
• W przypadku firm nie ma już mowy o amortyzacji nieruchomości
• W umowie wynajmu warto oddzielić czynsz od kosztu mediów
• Prawdopodobnie część wynajmujących spróbuje przed sądem wykazać niezgodność nowych przepisów z Konstytucją

- Od 1 stycznia zmieniły się zasady opodatkowania najmu prywatnego i przychody z tego tytułu można już rozliczać wyłącznie w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Należny podatek wyliczany jest od wysokości przychodu - stawka wynosi 8,5 proc., a po przekroczeniu progu przychodu na poziomie 100 tys zł. rocznie - 12,5 proc. Podatnicy już wcześniej mieli taką możliwość, ale do końca zeszłego roku mogli jednak wybrać inną formę i rozliczać najem na skali podatkowej. Pozwalało to amortyzować lokale mieszkalne i uwzględniać ponoszone koszty - wtedy opodatkowany był tylko dochód. Ten sposób rozliczenia z fiskusem był korzystny także dlatego, że zmieniła się skala podatkowa. Kwota wolna od podatku wynosi obecnie 30 000 zł, a kolejne 90 000 zł opodatkowane jest stawką w wysokości 12 proc. Dopiero po przekroczeniu granicy dochodu na poziomie 120 000 zł podatek wynosi 32 proc. W efekcie dla wielu podatników ta metoda rozliczania była zdecydowanie bardziej atrakcyjna - jeśli ktoś miał z tytułu najmu przychód na poziomie 50 tys. zł i 20 tys. zł kosztów to podatku nie płacił w ogóle. Niestety, tej formy rozliczenia już nie ma - pozostał tylko ryczałt czyli musimy zapłacić podatek od tego co zarobimy, w podanym przypadku 4250 zł - mówi Piotr Juszczyk.

- W tym roku warto też sprawdzić co dokładnie mamy w umowie wynajmu. Jeśli najemca płaci nam określoną ratę czynszu i w jej ramach są opłaty za media, to opodatkowana będzie cała ta kwota. Opłat za media nie możemy już wliczyć w koszty. Warto ewentualnie zmienić umowę i oddzielić czynsz od opłat za media, by obniżyć kwotę podatku - zauważa ekspert.

- Jeśli ponosimy wysokie koszty wynajmu, warto pomyśleć o założeniu działalności gospodarczej - by móc odliczać koszty i rozliczać się według skali lub wybrać podatek liniowy. Wtedy jednak ponosimy dodatkowe koszty związane ze składką na ZUS i ewentualną obsługą księgową - podkreśla rozmówca Interii Biznes.

- Co więcej - koszt zakupu mieszkania przestał podlegać odliczeniu, nie ma więc już mowy o amortyzacji nieruchomości. Nie ma tu żadnego vacatio legis, nie obowiązuje też zasada praw nabytych i jeśli ktoś wkalkulował to sobie w przyszłe rozliczenia gdy kupował nieruchomość, to boleśnie odczuje zmianę, ale nic nie może z tym zrobić. Przykładowo: jeśli 5 lat temu kupiłem lokal mieszkalny za milion zł i zamierzałem go amortyzować w najkrótszym możliwym czasie czyli w ciągu 10 lat, to mój koszt roczny wynosił 100 tys. zł. Teraz go nie mam - przy prowadzeniu działalności gospodarczej, podatku liniowym i składce zdrowotnej, muszę oddać państwu niemal 24 tys. zł. Wiem że do Krajowej Administracji Skarbowej trafiają już wnioski o interpretację podatkową - kto wie czy sprawa nie zajmą się też sądy, bo mogą być podatnicy, którzy jednak odważą się na dalszą amortyzację lokali, a może nawet zgodność nowych przepisów z Konstytucją zbada TK - zastanawia się Juszczyk.

Rozmawiał Wojciech Szeląg