Mieszkanie na kredyt. Wynajmujący mają duże kłopoty?

W czasach rekordowo niskiego oprocentowania kredytów i depozytów, zakup mieszkania na wynajem z pomocą banku nie był rzadkim rozwiązaniem. Już na przełomie 2018 roku oraz 2019 roku eksperci portalu RynekPierwotny.pl ostrzegali przed takim wariantem inwestycji. Argumentem był oczywiście spodziewany wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Podwyżka kredytowych kosztów okazała się większa i szybsza niż ktokolwiek mógł przypuszczać. Warto sprawdzić, czy w takich warunkach posiadacze kredytowanych mieszkań na wynajem mogą mieć powody do niepokoju.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przygotowali analizę, która pokazuje, jak może wyglądać pięcioletni bilans zysków lub strat z wynajmu mieszkania zakupionego na kredyt w 10 proc., 30 proc. oraz 50 proc. Obliczenia analityków RynekPierwotny.pl opierają się na następujących założeniach:

◄ Używane mieszkanie (M2) o powierzchni 46 mkw. zostało kupione w maju 2020 r. za średnią cenę z danego miasta, a potem wynajęte za przeciętny czynsz. Najemca pokrywa wszystkie opłaty za media i zaliczki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

◄ Kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty w maju 2020 roku. Jego prowizja przygotowawcza wynosi 2,00 proc., a średnie oprocentowanie z kolejnych lat przedstawia się następująco: 0,23 proc., 1,94 proc., 6,50 proc., 5,50 proc. oraz 4,50 proc. Okres spłaty kredytu w równych ratach to 20 lat.

◄ Mieszkanie nie jest wynajmowane przez 1 miesiąc w roku. Poziom czynszu w drugim, trzecim, czwartym oraz piątym roku stanowi odpowiednio 105 proc., 120 proc., 130 proc. oraz 135 proc. początkowej stawki.

◄ Na koszty najmu składa się koszt częściowego remontu lokalu po zakupie (35 000 zł) i koszt późniejszych napraw i remontów (łącznie 5000 zł przez kolejne 5 lat). Wynajmujący opłaca podatek ryczałtowy o stawce 8,5 proc. (bez dodatkowych ulg i odliczeń).

Pomagajmy Ukrainie - Ty też możesz pomóc!

Przyjęty scenariusz zmiany wysokości czynszów na pewno jest dość optymistyczny dla kredytobiorcy i jednocześnie wynajmującego. Ostatnie informacje z rynku najmu sugerują jednak, że pięcioletni wzrost stawek czynszowych (od maja 2020 r. do maja 2025 r.) może być nawet większy niż 35 proc..

Poniższa tabela przedstawia pięcioletnią sumę rat kredytowych, które będzie musiał zapłacić inwestor, a także łączny zysk lub łączną stratę po pięciu latach wynajmu. Można zauważyć, że kredyt finansujący tylko 10 proc. mieszkania na wynajem (LtV = 10 proc.) nie stanowi dużego problemu. W przypadku kredytowania 30 proc. wartości lokum, dla dwóch miast widoczne są pięcioletnie straty na wynajmie przykładowego M2. Z kolei wyniki obliczeń uwzględniające konieczność spłaty kredytu na 50 proc. lokum wyglądają fatalnie. Mowa o pięcioletnich stratach wynoszących około 17 000 zł - 35 000 zł. Poniższa tabela tłumaczy, dlaczego już na przełomie 2018 roku oraz 2019 roku portal RynekPierwotny.pl ostrzegał przed kredytowaniem co najmniej 30 proc. - 50 proc. mieszkania na wynajem.

Perspektywy dla wielu właścicieli kredytowanych mieszkań na wynajem nie wyglądają najlepiej. Niemniej jednak, nie można przypuszczać, że wszystkie takie osoby będą chciały od razu wycofać się z inwestycji. Pewną nadzieję na minimalizację strat daje szybki wzrost czynszów i perspektywa dodatkowego popytu ze strony ukraińskich uchodźców. Część inwestorów może też oczekiwać, że po spadku stóp procentowych NBP łatwiej zrealizują zysk związany z długoterminowym wzrostem wartości lokum (poprzez jego sprzedaż).