Załamanie sprzedaży mieszkań. Deweloperzy raportują tąpnięcie popytu

W marcu na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź i Poznań) deweloperzy sprzedali łącznie 3078 mieszkań, czyli o 2 proc. mniej niż w lutym i o 46 proc. mniej niż w marcu 2021 r.

Warto pamiętać jednak, że sytuacja popytowa w poszczególnych miastach była bardzo zróżnicowana. Nie we wszystkich odnotowano spadek sprzedaży. W porównaniu z lutym, mocno wzrosła ona w Gdańsku i Wrocławiu. W Poznaniu sprzedaż praktycznie się nie zmieniła.

Powodów do zadowolenia nie mieli w marcu szczególnie łódzcy i krakowscy deweloperzy. W Łodzi tąpnięcie popytu wyniosło aż 43 proc. w porównaniu z lutym. Ponadto marcowa sprzedaż w tym mieście była aż o 51 proc. mniejsza niż rok temu.

Z kolei w Krakowie po lutowej minimalnej poprawie sprzedaży, w marcu nabywców znalazło tylko 447 mieszkań. Jest to wynik o 27 proc. słabszy niż w lutym. Zaś w porównaniu z analogicznym okresem 2021 r. - aż o 61 proc. Roczny spadek sprzedaży obliczony dla Warszawy też był bardzo duży (-52 proc.). Pełne skutki obaw wywołanych przez wojnę, a także podwyżek stóp procentowych NBP zobaczymy w kolejnych miesiącach.

Marzec był kolejnym miesiącem, w którym odnotowano wzrost średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań na terenie większości wiodących miast. W Krakowie średnia wzrosła aż o 5 proc., do ponad 11,7 tys. zł za m kw. Przyczyną tak dużej podwyżki było wprowadzenie na rynek sporej puli drogich mieszkań. Ponadto średnią zawyżyły tzw. lokale inwestycyjne, które formalnie są lokalami użytkowymi, ale przeznaczonymi pod wynajem mieszkaniowy.  W efekcie średnia cena metra kwadratowego mieszkań wprowadzonych w marcu do sprzedaży w Krakowie przekraczała 13,7 tys. zł - tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Dla porównania, mieszkania sprzedane miały średnią niespełna 11,1 tys. zł za m kw. Dodajmy, że w Krakowie już niemal trzy czwarte mieszkań w ofercie firm deweloperskich ma cenę przekraczającą 10 tys. zł za m kw., a jedna trzecia kosztuje przeszło 12 tys. zł za metr kwadratowy.

W Gdańsku i Poznaniu średnia wzrosła natomiast o 3 proc. miesięcznie, w Warszawie - tylko o 1 proc., zaś w Łodzi utrzymała poziom z lutego. Oznacza to, że w ostatnich dwóch miesiącach ceny łódzkich mieszkań przestały rosnąć. Tylko dla Wrocławia odnotowano spadek średniej ofertowej ceny 1 mkw. nowego "M" (o 1 proc.).

Z kolei Poznań dołączył do miast, w których średnia cena metra kwadratowego przekroczyła pułap 10 tys. zł. Stolica Wielkopolski jest liderem podwyżek w skali roku. W marcu tamtejsza średnia stawka za 1 mkw. nowego lokalu była aż o 30 proc. wyższa niż przed rokiem. We wszystkich miastach odnotowaliśmy dwucyfrową roczną podwyżkę. Przy czym w Krakowie była ona dwa razy mniejsza niż w Poznaniu.

Ciekawe światło na sytuację rynkową rzuca również wskaźnik popytu na mieszkania. Mówi on o tym, jaki udział sprzedane lokale z danego miesiąca miały w całej ofercie deweloperów. Wbrew oczekiwaniom wielu osób, marcowe notowania wskaźnika popytu były niejednoznaczne. Wspomniany indeks dość znacząco spadł w przypadku Warszawy.

Duże spadki odnotowano dla Krakowa i Łodzi. Jeżeli chodzi o Wrocław oraz Gdańsk, to widoczne były spore wzrosty. Natomiast sytuacja w Poznaniu już od końca 2021 r. wydaje się stabilna i dość pozytywna dla firm deweloperskich. Warto odnotować, że poza Poznaniem wskaźniki popytu już od dawna są na poziomie znacznie mniejszym niż w czasach dobrej dla deweloperów pierwszej połowy 2021 r.

W okresie dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, wzrost cen metrażu (nawet duży), nie powinien dziwić. Problem pojawia się wtedy, gdy ceny rosną w tempie znacznie przewyższającym wzrost zarobków potencjalnych nabywców lokali.

To czy z taką sytuacją mamy do czynienia, pokazuje wskaźnik dostępności mieszkań, czyli relacja między przeciętnym dochodem i ceną 1 mkw. lokali. W niniejszej analizie pod lupę wzięto sześć największych miast, w których zarówno podaż nowych mieszkań, jak i popyt są najwyższe. Wykorzystano publikowane przez GUS dla tych miast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz dane portalu RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Z uwagi na cykl wydawniczy GUS, we wskaźniku dostępności uwzględniane są ceny z bieżącego miesiąca, ale wynagrodzenia z poprzedniego.

- W marcu br. w większości największych miast dostępność mieszkań wyraźnie się poprawiła. Największy wzrost odnotowaliśmy w Gdańsku - z 0,65 do 0,70 m kw. Należy zauważyć, że w każdym badanym mieście dostępność metrażu miesięcznie się nie pogorszyła. W Poznaniu i Warszawie utrzymała ona poziom z lutego b.r. W Gdańsku tym razem dostępność mieszkań okazała się najlepsza - tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. 

Co ciekawe, Kraków jest jedynym miastem, w którym odnotowano poprawę relacji cen metrażu i płac w ostatnich 12 miesiącach. Niezmiennie najmniejszą powierzchnię mieszkania za przeciętną pensję mogli kupić w marcu mieszkańcy Warszawy - zaledwie 0,58 m kw.

Zważywszy na ostatnie decyzje Rady Polityki Pieniężnej, trudno się dziwić, że marzec przyniósł dalsze ograniczenie dostępności kredytów mieszkaniowych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl po raz kolejny sprawdzili, jaki jest udział raty na nowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw. w przeciętnym wynagrodzeniu netto z sześciu miast.

Podwyżki przeciętnych cen lokali deweloperskich dodatkowo zwiększyły ten wskaźnik, który w przypadku Warszawy wzrósł aż do 57 proc. Warto przypomnieć, że KNF za bezpieczną dla osoby o wynagrodzeniu niższym od średniej uznaje sumę rat na poziomie do 40 proc. pensji netto. Dla porównania, w marcu rata na przeciętne nowe "M" (50 mkw.) z sześciu największych miast pochłaniała aż 50 proc. płacy netto. Rok wcześniej porównywalny wskaźnik wynosił tylko 30 proc.

Marcowy barometr portali GetHome.pl i RynekPierwotny.pl potwierdza, że dalszy wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych nie był jedyną ciekawą zmianą. Jak widać, deweloperzy w ujęciu miesięcznym na razie nie odnotowali znaczącego spadku sprzedaży.

Wydaje się jednak, że taka zmiana nastąpi, gdyż większa aktywność nabywców gotówkowych (zorientowanych na najem) nie skompensuje mniejszego popytu ze strony kredytobiorców. Ze względu na perspektywę wysokiego WIBOR-u oraz dużej inflacji nawet przez kolejne 2 - 3 lata, deweloperzy będą musieli dostosować swoją ofertę. Obiecującym segmentem oferty wydają się niedrogie lokale pod wynajem. Sytuacja na rynku najmu zmobilizowała bowiem inwestorów spodziewających się długoterminowego wzrostu czynszów.  

Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl

Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl