Co robić, jeśli budowa jest niezgodna z projektem?

Pobierz: darmowy program do rozliczeń PIT 2015

Budowanie niezgodnie z projektem może spowodować niechciane konsekwencje. Warto o tym pamiętać.

Zgodnie z art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane projekt budowlany powinien zawierać obligatoryjnie: projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Dodatkowo, stosownie do potrzeb, w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej powinien zawierać oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, oraz jeśli zajdzie taka potrzeba, wyniki badań geologiczno-inżynierskich i geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych. Projekt budowlany informuje również o obszarze oddziaływania obiektu.

Sam projekt zagospodarowania działki lub terenu, powinien co do zasady, sporządzony być na aktualnej mapie i zawierać: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących już lub dopiero projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni - wraz ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy trenów sąsiednich.

Przesłankę o projekcie zagospodarowania działki lub terenu nie stosuje się do projektu budowlanego, jeśli zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym nie jest wymagane uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z kolei projekt architektoniczno-budowlany określa, zgodnie z prawem budowlanym, funkcję i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe (w celu ukazania zasad nawiązania do otoczenia). Jeśli budowa ma stanowić obiekt użyteczności publicznej projekt architektoniczno-budowlany musi uwzględnić również jego dostępność dla osób niepełnosprawnych.

Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę. Zatwierdzeniu podlegają cztery egzemplarze projektu budowlanego, z których dwa egzemplarze przeznaczone są dla inwestora, jeden egzemplarz dla organu zatwierdzającego projekt oraz jeden egzemplarz dla właściwego organu nadzoru budowlanego. Inwestor, który spełni wszystkie warunki niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę, ma prawo wystąpić z żądaniem o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, która poprzedzać będzie wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę - informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Decyzja ważna jest przez okres, jaki został w niej oznaczony, przy zastrzeżeniu, że nie może być ważna dłużej niż rok.

Jeszcze przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, lub omówionej powyżej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza zgodność przedstawionego mu przez inwestora projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz innymi aktami prawa miejscowego. W przypadku, gdy dla jakichś terenów plan miejscowy nie został jeszcze uchwalony, projekt musi być zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dodatkowo, o czym inwestorom zdarza się nagminnie zapominać, projekt budowlany musi być zgodny z wymaganiami ochrony środowiska - w szczególności z przesłankami zawartymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (o której traktuje art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko). Organ kontroluje także: zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z odpowiednimi przepisami (w tym techniczno-budowlanymi); kompletność projektu budowlanego i posiadanie wszelkich wymaganych konkretnymi okolicznościami opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń.

Kwestia odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego regulowana jest przez przesłanki zawarte w prawie budowlanym. Zgodnie z art. 36a. wspomnianej ustawy istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, czyli innymi słowy, inwestor musi wystąpić o uzyskanie projektu zamiennego. W przypadku, gdy mamy natomiast do czynienia z tzw. nieistotnymi odstąpieniami od zatwierdzonego już projektu uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę nie jest wymagane, jednak tylko przy zastrzeżeniu, że różnice nie mogą dotyczyć takich aspektów jak: zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu; charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego - kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji; zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne - ten wymóg obowiązuje dla obiektów użyteczności publicznej; zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części; ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jeśli odstępstwa od projektu zostaną zakwalifikowane przez projektanta (autora projektu budowlanego) jako "istotne" inwestor zobligowany jest do złożenia wniosku o zmianę pozwolenia na budowę. Wniosek ten wraz z zamiennym projektem budowlanym należy złożyć do starosty. Jeśli inwestor zdecyduje się nie wystąpić z takim wnioskiem i zamiast tego kontynuować budowę, która odbiegać będzie, w sposób istotny, od ustaleń projektu, może spodziewać się konsekwencji ze strony powiatowego nadzoru budowlanego, czyli wydania przez niego postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych, które wyeliminuje pierwotne pozwolenie na budowę z obrotu prawnego - wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Postanowienie to ważne jest przez okres dwóch miesięcy, w czasie trwania których inspektor wyda decyzję określającą obowiązki inwestora wraz z terminem ich realizacji - w tym także nakaz wykonania przez projektanta projektu zamiennego. Pozwolenie na wznowienie robót budowlanych będzie możliwe do uzyskania, tylko w sytuacji, gdy inspektor zaakceptuje przedstawiony mu przez inwestora nowy projekt. Jeśli mamy natomiast do czynienia z budową już zakończoną, w której stwierdzono dokonanie istotnych odstępstw od projektu i wniesiono sprzeciw do zgłoszenia zakończenia budowy, inspektor zatwierdzi projekt zamienny, ale nałoży także na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Sprawa jest dużo prostsza jeśli zmiany inwestora będą, zgodnie z przesłankami prawa budowlanego, uznane za nieistotne. Zmiany można bowiem wprowadzać wtedy bez ubiegania się o zmianę pozwolenia na budowę - w zamian projektant musi jedynie nanieść zmiany na projekt budowlany.