Niska rentowność najmu

Posiadacz gotówki więcej zarobi kupując obligacje, niż inwestując je w zakup mieszkania pod wynajem. Zdecydowana większość lokat wypada w tym porównaniu najsłabiej.

Porównaliśmy ceny transakcyjne mieszkań (z ostatniego raportu Open Finance) ze średnimi stawkami najmu serwisu Oferty.net (ceny ofertowe pomniejszyliśmy o 5 proc.), by dojść do wniosku, że "przeciętna" transakcja kupna i wynajmu mieszkania jest interesem dla nabywców atrakcyjniejszym niż założenie lokaty bankowej, lecz mniej korzystnym niż zakup obligacji. Przynajmniej do czasu aż nie wzrosną ceny mieszkań lub stawki najmu.

Kalkulując tego rodzaju biznes - oprócz opłat dodatkowych przy nabyciu, ewentualnych kosztów remontów - należy wziąć pod uwagę możliwe do zrealizowania przychody z najmu metra mieszkania, stałe okresy przestoju, wysokość czynszu dla administracji oraz ryczałt podatkowy (a więc koszty czynszu dla administracji nie będą obniżać podstawy opodatkowania). Uzyskany wynik - powyżej - należy zestawić z alternatywnymi, bezpiecznymi sposobami inwestowania pieniędzy, takich jak lokata bankowa czy obligacje skarbowe. W istocie to 10-letnie obligacje skarbowe winny być rozpatrywane jako realna alternatywa dla mieszkań na wynajem, ponieważ mają one podobnie długi horyzont inwestycji. Klasa inwestycji jest podobna, jednak to mieszkania pod wynajem są bardziej ryzykowne, zatem to rentowność wynajmu mieszkań powinna być wyższa.

Warto w tym miejscu uzupełnić, że przyjęliśmy niekorzystne warunki dla właścicieli mieszkań - zakładając, że zapłacą oni medianę cen transakcyjnych (a nie niższą cenę), zaś dochód z najmu będzie niższy niż wskazuje na to średnia cen wywoławczych. Tymczasem praktyka zależeć będzie od wielu czynników - lokalizacji, liczby metrów mieszkania (w praktyce stawki między kawalerką liczącą 28 mkw. o 33 mkw. będą zbliżone lub takie same, zaś różnica w cenie nabycia może być istotna dla ostatecznej rentowności) itp. Faktyczny okres przestoju między najemcami może być znacznie krótszy w przypadku kawalerek, a dłuższy w przypadku drogich zwykle apartamentów. Wreszcie znalezienie najemcy wieloletniego może rozwiązać problem przestojów, a także drobnych remontów.

Łatwo się zorientować, że różnice w rentowności tych trzech instrumentów nie są wysokie i osoba, która zdecyduje się na zakup mieszkania i jego wynajem może w istocie uzyskać wyższą stopę zwrotu, choćby dlatego, że zryczałtowany podatek od dochodów z najmu wynosi 8,5 proc. (od 2010 r.), a podatek od zysków kapitałowych 19 proc. Zatem podatkowo to wynajem mieszkań jest bardziej efektywny.

O ile rentowność wynajmu mieszkania, lokat czy obligacji może zmieniać się w czasie (w zależności od bieżącej oferty banków, resortu finansów, czy negocjacji z najemcą), o tyle tylko w przypadku mieszkania istotnie może zmieniać się jego cena, co jest dodatkowym zagrożeniem lub szansą dla osób stawiających na zakup i wynajem mieszkań.

Emil Szweda, analityk Open Finance

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o inwestowaniu, zapytaj doradcy OpenFinance Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.

Czytaj również:

Jak ubiegać się o obniżkę czynszu

Porady dla wynajmujących

Ceny mieszkań wcale nie muszą rosnąć

Open Finance
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Strona główna INTERIA.PL
Polecamy
Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »