Luka planistyczna narusza zasadę ochrony prawa własności

Rozpatrywana przez Trybunał Konstytucyjny sprawa dotyczyła właścicielki nieruchomości, której działka przez długie lata objęta była ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami tego planu na działce dopuszczano zabudowę o charakterze jednorodzinnym z możliwością jej uzupełnienia o zakłady rzemieślnicze i inne, podobne elementy. Po jakimś czasie plan został uchylony i zastąpiono go nowym. W kolejnym planie zmieniono przeznaczenie działki. Znalazła się ona w obszarze drogi powiatowej. Działka nigdy nie została zabudowana. W konsekwencji właścicielka pozostała z nieruchomością, która jest zdecydowanie mniej warta, niż w okresie obowiązywania wcześniejszego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - opowiada Bartłomiej Kuźniar.

W związku z odniesioną stratą, właścicielka nieruchomości zwróciła się z pozwem przeciwko gminie do sądu okręgowego. Dochodziła zasądzenia na jej rzecz odszkodowania z tytułu obniżenia wartości zbytej nieruchomości, które to spowodowane zostało uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd, badając sprawę, powołał się na art. 37 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to stwierdza, że "wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości (...) oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (...) ustala się na dzień jej sprzedaży". Wobec tego oddalił powództwo właścicielki. Podobnie uczynił sąd drugiej instancji, rozpatrujący apelację.

Właścicielka nieruchomości nie dała jednak za wygraną. Jej zdaniem przepis art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie w jakim dotyczy kryterium faktycznego wykorzystania nieruchomości w okresie tak zwanej luki planistycznej, jest niezgodny z Konstytucją RP. Wobec czego właścicielka złożyła skargę do Trybunału Konstytucyjnego. Ten natomiast stwierdził, że omawiany artykuł, rozumiany w ten sposób, że pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż we wcześniej obowiązującym planem miejscowym jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, czyli narusza prawo do własności - referuje Bartłomiej Kuźniar, koordynator projektów inwestycyjnych w Saveinvest Sp. z o.o.

Takie orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego zmienia sytuację wielu właścicieli nieruchomości, których nieruchomości straciły na wartości wskutek uchwalenia nowych, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Warto przy tym zaznaczyć, że omawiana historia nie jest jednostkowa. W takiej sytuacji znalazło się wiele osób. Szczególnie ze względu na wygaśnięcie 31 grudnia 2002 roku wielu planów miejscowych, uchwalonych na podstawie ustawy o planowaniu przestrzennym z 12 lipca 1984 roku, obowiązujących dotychczas na terenach, dla których nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sporządzonego po 1 stycznia 1995 roku.

Jeżeli w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości spadła, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie za utracone w ten sposób korzyści. W tym celu należy wnieść pozew do sądu powszechnego przeciwko gminie, w której położona jest nieruchomość. Możemy domagać się nie tylko określonej kwoty pieniężnej, ale również wykupienia całości lub części nieruchomości. Gmina może również zaproponować nam nieruchomość zamienną o wyższej wartości - wskazuje Bartłomiej Kuźniar.