Mój dom, czyli o rynku nieruchomości w Polsce - rok 2012 na polskim rynku nieruchomości

nieruchomości i budownictwo

Czwartek, 26 stycznia 2012 (12:36)

Każdy marzy o swoich własnych czterech ścianach. Niestety dla większości ludzi wizja zakupu nowego mieszkania to tylko marzenie, dlatego szukamy mieszkania na rynku wtórnym. Ceny mieszkań na tym rynku są przedmiotem zainteresowania wielu Polaków.

Największe znaczenie dla kondycji branży nieruchomości będzie miała sytuacja makroekonomiczna Polski oraz to, jak Unia Europejska poradzi sobie z kolejna fazą kryzysu. Pamiętamy jeszcze nie tak dawny boom na tym rynku - dynamiczne wzrosty cen, których tempo przyprawiało o zawrót głowy. Jednak rynek nieruchomości dostosowuje się do podstawowych praw w ekonomii - popytu i podaży i musi dostosować cenę do warunków panujących na naszym rodzimym rynku.

Reklama

Rynek mieszkaniowy - istotne zmiany

Rok 2011 upłynął pod znakiem ograniczonego popytu i spadku cen mieszkań, a nadchodzący rok 2012 nie wróży zmian na lepsze. Koniec roku to przede wszystkim zmiany, które mogą okazać się bardzo istotne dla przyszłych klientów, deweloperów i biur nieruchomości. Do najważniejszych z nich możemy zaliczyć¹:

wygaszanie programu "Rodzina na swoim";
wejście w życie znowelizowanej rekomendacji S - nakazującej liczenie zdolności kredytowej dla maksymalnie 25-letniego okresu spłaty kredytu; przeprowadza również zmianę w wysokości wskaźnika DTI, czyli wysokości sumy rat zaciągniętych pożyczek w stosunku do osiąganych dochodów. Wskaźnik ten wyniesie dla kredytów walutowych 42%, a nie jak dotychczas 50%. Szacuje się, że nowa rekomendacja wpłynie na zmniejszenie zdolności kredytowej kredytobiorców o kilka, maksymalnie kilkanaście procent;
wejście w życie z dniem 29 kwietnia 2012 roku tzw. ustawy deweloperskiej - celem tej ustawy jest zapewnienie jak najpełniejszej ochrony klientom firm deweloperskich i ograniczenie ryzyka związanego z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym. Niektóre przepisy nowej ustawy można uznać za rewolucyjne, ponieważ istotnie zmienią one obowiązujący dotychczas sposób nabywania nieruchomości od deweloperów. Nowością tej ustawy jest definicja umowy deweloperskiej oraz szereg nowych zobowiązań nałożonych na deweloperów, tj. konieczność założenia rachunku powierniczego dla każdej realizowanej inwestycji, na którym będą kumulowały się wpłaty klientów - ma to na celu zabezpieczenie interesów nabywców mieszkań w przypadku upadłości dewelopera; innym obowiązkiem jest dostarczenie każdemu klientowi prospektu informacyjnego, który ma zawierać istotne informacje na temat realizowanej inwestycji, nabywanego mieszkania, bądź domu oraz informacje na temat sytuacji finansowej dewelopera.

Wprowadzenie powyższych przepisów jest bardzo potrzebne dla zapewnienia lepszej ochrony nabywcom nowych mieszkań i domów. Obie zmiany prawne zostały krytycznie przyjęte przez branżę deweloperską, gdyż spowodują wzrost kosztów tej działalności. Większość firm przerzuci je najprawdobodobniej na klientów, wliczając je do cen mieszkań.

Rynek nieruchomości - wczoraj, dziś i jutro

Wizja wchodzącej w życie od nowego roku rekomendacji S nakręciła popyt na nowe mieszkania w ostatnich tygodniach tego roku. Banki i deweloperzy kuszą niższymi cenami, rezygnują z prowizji oraz wydłużają okres kredytowania - nawet do 45 lat.

Coraz częściej klient może również utargować znaczny upust pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną. Z danych agencji nieruchomości Metrohouse wynika, że najmniejsze różnice między tymi cenami zanotowano w² Warszawie (4,5%) i Łodzi (5,4%), a większe w Gdańsku (6,4%), w Poznaniu (6,7%), we Wrocławiu (7,5&) w Krakowie (8,4%) i w Gdyni (aż 12,5%). Były to duże kwoty, jeśli weźmiemy pod uwagę wysokie ceny mieszkań.

Istotny wpływ na takie działania instytucji finansowych ma odwlekanie w czasie decyzji o zakupie mieszkań, wynikające z przekonania kupujących o dalszym spadku cen. Nie należy także zapominać o negatywnym wpływie na rynek nieruchomości krążącego nad Polską widma kryzysu, który już wstrząsnął wieloma europejskimi gospodarkami. Według wielu specjalistów to właśnie nieruchomości powszechnie uznawane są za najbezpieczniejszą formę lokowania kapitału na trudne czasy, jednak niewielu postępuje w myśl tej starej zasady i inwestorzy lokują swój kapitał w inne produkty finansowe (lokaty, inwestycje w papiery wartościowe). W naszym kraju nie traktuje się nieruchomości jako lokaty. Tego typu inwestycja wciąż pozostaje mało popularna.

Według prognoz Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, nasz rynek będzie w zapaści jeszcze przez 3 lata. Według przeprowadzonych wśród pośredników przez federację badań wynika, że 60 proc. z nich spodziewa się w ciągu najbliższych dwóch lat dalszych spadków cen mieszkań o ok. 20 proc., a 40 proc. też przewiduje spadki cen, ale tylko o ok. 10 proc³. Również prognozy Home Broker potwierdzają spadki cen na rynku nieruchomości.

Wiele wskazuje na to, że w dalszym ciągu to sprzedający - zarówno osoby prywatne, jak i deweloperzy - będą musieli dostosowywać swoje oczekiwania i ceny swoich ofert do możliwości finansowych kupujących. Należy również zaznaczyć, że po stronie popytowej rynku kluczowe znaczenie będzie mieć też tzw. percepcja kryzysu. Chodzi z jednej strony o to, jak duże będą obawy potencjalnych nabywców o pogorszenie sytuacji na rynku pracy,

a z drugiej o to, czy duża liczba ofert sprzedaży nie skłoni ich do odłożenia w czasie transakcji. Według doradców Home Broker w 2012 roku czas potrzebny do zawarcia umowy przedwstępnej będzie wynosił ok. 100 dni. W całym 2011 roku umowę przedwstępną zawierano przeciętnie po 82 dniach od podpisania umowy pośrednictwa. Cały proces sprzedaży trwał średnio 114 dni, choć pod koniec roku przekroczył 150 dni⁴.

Co przyniesie nam 2012? Tego nie można jednoznacznie przewidzieć, jednak wejście w życie znowelizowanej rekomendacji S i ustawy deweloperskiej zmusi firmy deweloperskie do obniżenia cen i sprzedaży tych mniej atrakcyjnych lokali. Bardzo duże znaczenie na zakupy na rynku mieszkaniowym będzie miała oferta kredytowa banków. Potencjalnego Polaka nie stać na mieszkanie, większość ludzi z młodego pokolenia spłaca kredyty hipoteczne, które i tak zostały im z trudem przyznane. Według portalu RynekPierwotny.com, przy założeniu, że popyt utrzyma się na obecnym poziomie, spowoduje to znaczną redukcję nawisu podażowego nowych lokali mieszkalnych w średnim terminie, szczególnie w segmencie najbardziej poszukiwanych mieszkań 2-pokojowych. Byłby to pierwszy znak dla kolejnego etapu ożywienia koniunktury. Mogłoby to oznaczać, że 2012 rok byłby w Polsce najkorzystniejszym okresem zakupów i inwestycji na rynku nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości mieszkaniowych w segmencie popularnym.

Co przyniesie nowy dzień, tego nie wie nikt, miejmy nadzieję, że ustabilizuje się rynek finansowy, a co za tym idzie - nastroje inwestorów, a banki i ich oferta produktowa będą atrakcyjne dla i tak już zdezorientowanego klienta.