Nie ma szans na wzrost cen mieszkań?

Wyniki badań empirycznych wskazują, że ceny mieszkań kształtują się w wyniku zależności pomiędzy zmiennym popytem i krótkookresowo sztywną podażą mieszkań, która wynika z relacji pomiędzy sektorem realnym (deweloperami, firmami budowlanymi, nabywcami mieszkań), sektorem finansowym kredytującym zakupy i budowę mieszkań oraz sektorem publicznym, regulującym rynek. Jako potencjalne determinanty cen mieszkań od strony podażowej można wyróżnić podaż kredytów hipotecznych oraz ich oprocentowanie, zasoby mieszkaniowe oraz inwestycje na rynku nieruchomości. Z kolei od strony popytu, na ceny nieruchomości wpływają dochody gospodarstw domowych i udział liczby młodych osób w populacji (ta grupa najczęściej decyduje się na zakup mieszkania). NBP cyklicznie zbiera dane dotyczące zarówno ofert jak i transakcji sprzedaży oraz najmu mieszkać w szesnastu miastach wojewódzkich. Baza Rynku Nieruchomości NBP (BaRN) powstaje dzięki dobrowolnemu przekazywaniu danych przez pośredników w obrocie nieruchomości oraz deweloperów.

W wyniku analizy NBP prezentowanych jest 6 indeksów cen (za 1 m2 powierzchni), które powstają dla kombinacji poszczególnych cech: rynek pierwotny/wtórny, ceny ofertowe/transakcyjne, średnia ważona dla siedmiu miast (Gdaosk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznao, Warszawa, Wrocław) lub dziesięciu (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Zgodnie z ostatnimi dostępnymi danymi, w III kw. ub. r. ceny mieszkań na rynku mieszkań wciąż spadały w ww. 10 miastach (o 1,2% kw/kw na rynku pierwotnym i 1,0% kw/kw na rynku wtórnym). Z kolei w siedmiu największych miastach mamy do czynienia z pierwszymi lekkimi wzrostami cen (odpowiednio o 0,1% i 1,6%).

Uważamy, że wzrost cen był kontynuowany w IV kw. ub. r., na co wskazują dane Home Broker i Open Finance. Opracowany przez te firmy Indeks Cen Transakcyjnych (liczony na bazie transakcji mieszkaniowych dokonywanych w największych miastach Polski przez klientów tych dwóch firm) wzrósł pomiędzy wrześniem a grudniem ub. r. o 1,8%.

Naszym zdaniem, wzrost cen w IV kw. ub. roku był spowodowany przede wszystkim implementacją zmian w Rekomendacji S z początkiem br.

Zgodnie z zaleceniami KNF, kredytobiorcy muszą od 1 stycznia br. posiadać 5% wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt. Dlatego przed końcem ub. r. Polacy przyśpieszali decyzję o kupnie mieszkania w celu uniknięcia wymogu wkładu własnego. Taką tendencję potwierdza sytuacja na rynku kredytów - w II poł. ub. r. wolumen kredytów hipotecznych przeciętnie zwiększał się o 1,3 mld zł m/m. Zwiększony popyt na mieszkania z pewnością przyczynił się do wzrostu cen nieruchomości. Oczekujemy jednak, że w I kw. br. popyt ulegnie zmniejszeniu w związku z ustąpieniem wyżej opisanego efektu, a tym samym nie będzie miał już istotnego przełożenia na dalszy wzrost cen nieruchomości.

Głównym czynnikiem wspierającym popyt na mieszkania w 2014 r. będzie uruchomienie przez rząd programu Mieszkanie dla Młodych (MdM) od 1 stycznia br. Dzięki niemu Polacy będą mogli uzyskać od państwa dotacje na kupno własnego mieszkania na kredyt. W przypadku małżeństw bezdzietnych i osób samotnych dopłata będzie stanowiła 10% wartości kupowanego mieszkania, a małżeństwa z dziećmi i osoby samotnie wychowujące dzieci będą mogły liczyć na dopłatę w wysokości 15%. Dodatkowe 5% zostanie udostępnione w przypadku urodzenia się trzeciego bądź kolejnego dziecka. Wpływ pomocy rządowej na wzrost popytu na mieszkania naszym zdaniem będzie jednak ograniczony.

Trudno będzie znaleźć mieszkanie spełniające wymogi programu (tylko mieszkania z rynku pierwotnego spełniające ograniczenia cenowe oraz powierzchniowe). Zgodnie z danymi Ministerstwa Finansów w 2014 r. na dopłaty w ramach MdM przeznaczone zostanie 600 mln zł, co w zależności od wysokości dopłat paostwa przełoży się na wartośd udzielonych kredytów hipotecznych w wysokości 3-6 mld zł (ok. 1-2% obecnego wolumenu kredytów mieszkaniowych).

A zatem, w związku z małą skalą programu MdM nie spodziewamy się znaczącego wzrostu cen nieruchomości wynikającego z jego wprowadzenia. Kolejnym czynnikiem oddziałującym w kierunku wzrostu cen mieszkań będzie przygotowywany obecnie przez BGK Fundusz mieszkań na Wynajem (FMnW). W ramach tego programu BGK będzie kupował całe budynki, w których mieszkania będzie następnie wynajmował zainteresowanym po stawce ok. 20-30% poniżej rynkowej.

Z oferty wynajmu będzie mógł skorzystać każdy zainteresowany, którego dochody pozwolą na opłacenie czynszu i rachunków. Na cele FMnW zostało przeznaczone ok. 5 mld zł, co według szacunków BGK przełoży się na zakup ok. 20 tys. mieszkań w ciągu kilku najbliższych lat. Zgodnie z wypowiedziami P. Kuszewskiego, dyrektora Departamentu Inwestycji Kapitałowych w BGK, FMnW powinien powstać na przełomie pierwszego i drugiego kwartału tego roku.

Pierwsze umowy i inwestycje zostaną wykonane w najbliższych miesiącach. Na początku skupowane będą lokale w największych miastach w kraju, w połowie 2014 r. FMnW ma już dysponować pewną pulą gotowych mieszkań. W naszej ocenie wzrost cen w wyniku rozpoczęcia FMnW nie będzie znaczący. BGK w ramach programu będzie skupował całe budynki, a nie pojedyncze mieszkania. Takie działanie będzie wymagało bezpośredniego porozumienia z deweloperami, którzy przygotują odpowiednie inwestycje spełniające założenia programu (odpowiedni metraż i cena mieszkań). Tym samym zakup mieszkań w ramach FMnW będzie odbywał się "pozarynkowo" nie wpływając znacząco na popyt. Angażując deweloperów w swoje inwestycje, BGK zmniejszy jednak całkowitą podaż mieszkań na rynku, co może spowodować wzrost cen. Dodatkowo uważamy, że wpływ FMnW będzie bardziej widoczny na rynku wynajmujących mieszkania. BGK wynajmując mieszkania poniżej stawki rynkowej doprowadzi do większej konkurencji na rynku, co będzie skutkowało obniżeniem cen najmu mieszkań. Innym czynnikiem oddziałującym w kierunku wzrostu popytu na mieszkania (a tym samym ich cen) będą utrzymujące się niskie stopy procentowe NBP.

W związku z ich rekordowo niskim poziomem, oprocentowanie lokat bankowych również kształtuje się na niskim poziomie. A zatem, część osób będzie wycofywać swoje oszczędności z banków i decydować się na zakup mieszkań pod wynajem, co pozwoli im na osiągnięcie wyższej stopy zwrotu (rentowność takiego przedsięwzięcia ocenia się przeciętnie na ok. 4% w skali roku, a średnie oprocentowanie bankowego depozytu terminowego wynosi obecnie 2,6%). Czynnikiem zmniejszającym podaż na rynku mieszkań, a zatem sprzyjającym wzrostowi cen nieruchomości jest ustawa deweloperska (wymagająca od dewelopera m.in. założenia w banku rachunku powierniczego, na który trafią wpłaty klientów; bank wypłaca firmie te pieniądze w miarę postępu robót, albo dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania).

Będzie ona oddziaływać w kierunku zmniejszenia liczby mieszkań na rynku pierwotnym poprzez ograniczanie liczby nowych inwestycji mniejszych deweloperów (przed kwietniem ub.r. - moment wprowadzenia ustawy - liczba inwestycji deweloperskich bardzo wzrosła, a po tym okresie gwałtownie spadała i do tej pory utrzymuje się na niskim poziomie).

Biorąc pod uwagę powyższe czynniki spodziewamy się stabilizacji cen mieszkań w I poł. br., oraz ich lekkiego wzrostu w II poł. roku. Poza ww. elementami, dodatkowym czynnikiem sprzyjającym podwyżkom cen nieruchomości w II poł. roku będzie ponowne przyśpieszenie decyzji o zakupie własnego mieszkania przed końcem roku (w związku ze zmianami w Rekomendacji S wymagany z początkiem 2015 r. wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt wzrośnie z 5% do 10%).

Kliknij i pobierz darmowy program PIT 2013