Nieruchomości w Polsce znów drożeją?

Ceny mieszkań nowych rosną powoli już od dwóch, trzech lat. W przypadku rynku wtórnego mamy do czynienia z zahamowaniem spadków i powoli uwidaczniającą się tendencją wzrostową. Wszystko to po trwającej od czasu bańki cenowej z 2007 - 2008 roku dużej przecenie, sięgającej nawet 30 proc. Oparły jej się tylko niektóre nieruchomości.

Jakie? Przede wszystkim mieszkania segmentu Premium, ale także nieruchomości o nieco niższym standardzie, za to wyróżniające się świetnymi lokalizacjami. Mowa o ścisłych centrach dużych miast, zabytkowych kamienicach na starówkach w Krakowie, Warszawie, Gdańsku czy Wrocławiu. Takie mieszkania, w większości, nadal trzymają swoją wartość. Pęknięcie bańki na rynku ich nie dotknęło.

By zobrazować ogólnie skalę przeceny od czasu boomu podajmy kilka przykładów z wiodących miast. W lutym 2008 roku ceny transakcyjne za nowe mieszkania w polskiej stolicy były na najwyższym poziomie w historii III RP. Wg NBP wynosiły średnio 8600 zł za metr kwadratowy.

Od tego czasu bańka cenowa zaczęła pękać, a szczyt spadków na stołecznym rynku pierwotnym przypadł na IV kw. 2012 roku, gdy mieszkania nowe kosztowały przeciętnie niecałe 6500 zł. A więc ceny spadły o 25 proc. Obecnie (dane NBP za III kw. 2015) średnio mieszkania w Warszawie kosztują 7500 zł/ mkw.

Na rynku wtórnym - jak już wspomnieliśmy - skala przeceny była większa i też wolniejsza jest dynamika obecnych wzrostów. Szczyt bańki przypadał na III kw. 2007, gdy mieszkania używane w Warszawie kosztowały przeciętnie około 9100 zł/ mkw. Z kolei, gdy bańka pękła, najniższy poziom cen przypadł na I kw. 2013 z przeciętnymi stawkami wynoszącymi 6680 zł.

Przecena mieszkań używanych w stolicy wyniosła więc niecałe 27 proc. Od najniższych poziomów ceny, co prawda rosną, ale powoli. Obecnie średnie stawki na stołecznym rynku wtórnym wynoszą 7100 zł/ mkw.

W innych miastach skala przecen jest podobna. Przykład to Kraków, gdzie na początku 2008 roku ceny transakcyjne mieszkań nowych wynosiły 8000 zł/ mkw. Najniższy poziom uzyskały natomiast w IV kw. 2014 - nieco ponad 5700 zł. A więc przecena wyniosła prawie 29 proc.

Jeśli chodzi o krakowski rynek wtórny - tu spadki były nieco mniejsze. W III kw. 2007 mieszkania używane kosztowały 7300 zł od metra, by najniższy poziom cen uzyskać w II kw. 2013 - niecałe 5700 zł. Spadły o 21 proc.

Jak wspomnieliśmy, nie wszystkie nieruchomości w tym samym stopniu "dotknęło" pęknięcie bańki cenowej. Z perspektywy czasu widać, że najlepiej "poradził sobie" z nią segment Premium. Chodzi tu nie tylko o luksusowe apartamenty, ale także o mieszkania w bardzo dobrych, centralnych lokalizacjach. Te generalnie nadal trzymają ceny.

Oczywiście krach na rynku nieruchomości obfitował też w przykłady drastycznych przecen projektów przewartościowanych. Warto w tym kontekście poświęcić kilka zdań polskiemu rynkowi apartamentów. Można powiedzieć, że pęknięcie bańki z 2008 roku podziałało na niego oczyszczająco.

W okresie górki cenowej na rynku projekty "apartamentowe" wyrastały w polskich miastach jak grzyby po deszczu. To też czas rozpoczęcia realizacji "flagowych" projektów tego typu jak Złota 44 w Warszawie czy Sky Tower we Wrocławiu.

Wraz z pęknięciem bańki cenowej niektóre realizacje zostały na jakiś czas wycofane ze sprzedaży, przeprojektowane a ich ceny urealnione (przykład choćby Złotej 44). Fala przecen dotknęła też wiele mniej rozpoznawalnych inwestycji mieszkaniowych, sprzedawanych pod szyldem apartamentów czy też mieszkań o podwyższonym standardzie. Te musiały zejść z cen.

Dziś na rynku zostały tylko projekty najwyższej klasy i te trzymają swoją wartość. Podobnie rzecz się ma z nieruchomościami w bardzo dobrych lokalizacjach.

Przykład to kamienice na wrocławskim rynku, gdzie ceny nie tylko nie spadły w ciągu ostatnich 5 lat, ale nawet i wzrosły.

Z danych analityków WGN wynika, że jeszcze w 2010 roku przeciętne stawki za nieruchomości zlokalizowane bezpośrednio na płycie Rynku wynosiły około 10 tys. zł. Dziś jest to średnio około 12 tys. Przypomnijmy, że średnie ceny ofertowe mieszkań używanych we Wrocławiu wynoszą obecnie około 5000 zł.

Podobny do wrocławskiego rząd wielkości za mieszkania na zabytkowym Starym Mieście dotyczy również Krakowa. Tu ceny za najlepiej położone nieruchomości zaczynają się od około 10 tysięcy złotych i nie ma mowy o spadkach. W Warszawie przeciętne ceny apartamentów na Śródmieściu wynoszą już około 14 tysięcy.

Dlaczego tak się dzieje? Po pierwsze podaż nieruchomości świetnie zlokalizowanych w ścisłych zabudowanych centrach miast, jest bardzo mała, co siłą rzeczy sprawia, że takie mieszkania "są w cenie". Po drugie dobra lokalizacja gwarantuje zachowanie kapitału. Są to nieruchomości o wielkim potencjalne inwestycyjnym, w dużej mierze odporne na wahania koniunktury.

Karolina Jaworska, Dział Analiz WGN