Czy grozi nam przegrzanie rynku deweloperskiego?

Już w przyszłym roku minie dokładnie 10 lat od kulminacji pierwszego wielkiego boomu w rodzimej mieszkaniówce z lat 2005 - 2008. Wbrew pozorom trudno jednak znaleźć jakiekolwiek istotne analogie pomiędzy tamtym a bieżącym stanem prosperity. Za to istotnych różnic nie brakuje.

Chyba najbardziej znacząca polega na tym, że przed dekadą rynek mieszkaniowy wykreował klasyczną bańkę spekulacyjną, z której praktycznie nikt nie zdawał sobie sprawy, przynajmniej do czasu jej spektakularnego pęknięcia. Obecnie dla odmiany podobne zjawisko w żadnym razie nie ma miejsca, tymczasem w mediach słowo "bańka" w odniesieniu do rynku deweloperskiego odmieniane jest systematycznie we wszystkich możliwych przypadkach.

Z kolei kołem zamachowym poprzedniej prosperity była skrajnie liberalna polityka banków, które dosłownie rozdawały kredyty mieszkaniowe setkom tysięcy chętnych (jak nie w złotych, to we frankach lub euro) nawet na okres półwiecza i z poziomem LtV^* do 130 (sic!) procent. Dziś z kolei koniunkturę napędzają nie kredyty udzielane przez banki znacznie rozważniej, a zakupy inwestycyjno-gotówkowe, których udział w popycie na mieszkania z pierwszej ręki szacuje się aż na dwie trzecie zawieranych transakcji.

Kolejna istotna różnica to ta, że 10 lat temu boom skorelowany z klasyczną hossą (rozumianą jako horrendalny wręcz wzrost cen mieszkań i kursów spółek deweloperskich na giełdzie) oraz swoistym szaleństwem zakupów dotyczył zarówno rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Obecnie to tylko ten ostatni przeżywa historyczny rozkwit, w przeciwieństwie do mieszkań z drugiej ręki, a zakupy nowych mieszkań bardziej przypominają przemyślane, metodyczne lokowanie poważnych kapitałów aniżeli jakiekolwiek "szaleństwo".

Trwająca piąty rok z rzędu sprzedażowo-inwestycyjna koniunktura na pierwotnym rynku mieszkaniowym już w znacznym stopniu przewyższa statystycznie osiągnięcia poprzedniej prosperity sprzed dekady. Przykładowo, deweloperzy w roku ubiegłym oddali do użytku prawie 78 tys. lokali, czyli blisko jedną piątą więcej niż w 2008 r. Podobna różnica dotyczy statystyk mieszkań sprzedawanych. Niestety tak doskonała passa nie może trwać wiecznie, pytanie, jak długo jeszcze popyt na nowe mieszkania będzie w stanie kreować kolejne rekordy sprzedaży rynku pierwotnego.

Rynek nieruchomości, a zwłaszcza nieruchomości mieszkaniowych, podobnie jak wszelkie inne segmenty gospodarki, czy tym bardziej rynek kapitałowy, jest rynkiem cyklicznym, i to w pełnym tego słowa znaczeniu. Istnieje ścisły związek koniunktury gospodarczej z koniunkturą na rynku nieruchomości, która zależy od szeregu czynników bezpośrednio związanych z gospodarką. Można tu wymienić choćby aktualne tempo wzrostu gospodarczego, poziom bezrobocia, wysokość stóp procentowych czy wreszcie zachowanie uczestników rynku nieruchomości.

Kwestią zasadniczą jest długość cykli koniunkturalnych na rynkach nieruchomości, które w różnych krajach mogą zamykać się w różnych okresach. Jednak w najczęściej spotykanej, klasycznej odmianie, cykle koniunkturalne zarówno w szeroko pojętej gospodarce, jak i na rynku nieruchomości, trwają zazwyczaj 8-10 lat. Najnowsza historia rodzimej mieszkaniówki sugeruje, że podobnie sytuacja wygląda też na krajowym podwórku.

Cykl koniunkturalny w największym uproszczeniu składa się z czterech faz: kryzysu, depresji, ożywienia i rozkwitu, czyli prosperity, w trakcie której osiągany jest szczyt koniunktury. Okresy pomiędzy szczytami stanowią właśnie pełny cykl koniunkturalny. Z teorii cykli koniunkturalnych wynikałoby, że obecnie krajowy rynek mieszkań deweloperskich znalazł się w fazie prosperity i nieubłaganie zmierza do koniunkturalnego szczytu, którego wystąpienie można prognozować najdalej na przełom 2018/2019 roku. Byłby to punkt koniunkturalnego przesilenia, po którym nastąpi kilka lat mniej lub bardziej uciążliwego hamowania rynkowej koniunktury.

Oczywiście nie ma żadnej gwarancji, że bieżącą fazę ożywienia koniunktury na rodzimym pierwotnym rynku mieszkaniowym można precyzyjnie oszacować na podstawie danych historycznych, a tym samym koniec trwającego cyklu wyznaczyć na rok przyszły. Gdyby jednak tak się stało, a jest na to niestety spora szansa, obecny boom sprzedażowy mieszkań deweloperskich potrwałby jeszcze najdalej do końca przyszłego roku.

Nietrudno wymienić choćby kilka czynników ryzyka, które mogłyby zaważyć na wejściu rodzimej deweloperki mieszkaniowej w średnim terminie w ewentualny kolejny kilkuletni okres dekoniunktury. Za takowe powszechnie uznaje się przede wszystkim definitywny koniec rządowego programu subwencji mieszkaniowych MdM, perspektywę powrotu trendu rosnącego stóp procentowych NBP czy wreszcie prawdopodobieństwo pierwszych spektakularnych sukcesów nowej polityki mieszkaniowej państwa w ramach realizacji programu Mieszkanie Plus.

Tymczasem najbardziej prawdopodobnym czynnikiem, który faktycznie zadecyduje o kontynuacji oraz czasie trwania bieżącej koniunktury w pierwotnym segmencie rodzimej mieszkaniówki, będzie determinacja klientów inwestycyjnych deweloperskich biur sprzedaży. W powszechnej opinii to niskie stopy procentowe wymuszają na posiadaczach bankowych lokat ich likwidacje z przeznaczeniem na mieszkaniowe inwestycje pod wynajem. Tym samym oczekiwany w przewidywalnej perspektywie wzrost stóp procentowych, a za nimi oprocentowania bankowych depozytów, wymusi koniunkturalne przesilenie i zahamuje boom na mieszkania z pierwszej ręki. Czy aby na pewno?

Jak zwykle trudno jest oczekiwać po opinii większości trafnych prognoz co do rynkowych perspektyw. Za to bardzo wiele wskazuje na to, że w rękach krajowych inwestorów w ostatnich latach skumulowany został nieprzeciętny kapitał o trudnych do oszacowania parametrach, który jeszcze przez dłuższy czas będzie poszukiwał dla siebie bezpiecznej przystani, kreując koniunkturę nie tylko na rynku nieruchomości. W tej sytuacji boom na pierwotnym rynku mieszkaniowym ma szanse utrzymać się znacznie dłużej od najśmielszych oczekiwań, nawet w okolicznościach rosnącego prawdopodobieństwa wzrostu stóp procentowych.

Jarosław Jędrzyński

--------

^{* LTV (z ang. Loan to value) - używany przy ocenie ryzyka kredytowego współczynnik pomiędzy wysokością kredytu a wartością (zwykle hipotecznego) zabezpieczenia tego kredytu. (wiki)}