Inwestowanie w czasach kryzysu ― czy w 2020 roku warto kupować mieszkanie na wynajem

Przed zakupem mieszkania pod wynajem każdy inwestor ma zastanowić się nad podstawowymi pytaniami ― uzyskane odpowiedzi będą decydowały o sukcesie finansowym inwestycji.

• W jakim przedziale cenowym szukamy mieszkania? 

Koszt nieruchomości wpływa bezpośrednio na okres zwrotu inwestycji, jak też wysokość stawki zwrotu. Należy też uwzględniać oferty kredytowe i wysokość wkładu własnego (o kredytach ― bardziej szczegółowo w osobnym rozdziale).

• Na jaką stopę zwrotu liczymy?

Mamy ułożyć plan finansowy ― jakie oczekiwania wiążemy z inwestycją i na jaki okres zwrotu możemy sobie pozwolić. Od szacowanej stopy zwrotu zależy typ wybranej nieruchomości oraz kategoria najemców.

• W jakiej lokalizacji chcielibyśmy nabyć lokum?

Wiadomo, że warto inwestować w najbardziej opłacalne lokalizacje (o których opowiemy poniżej), jednak należy też brać pod uwagę sposób zarządzania nieruchomościami ― czy planujemy się tym zająć samodzielnie, czy też zlecić firmie świadczącej tego typu usługi, ponieważ w przypadku wynajmu krótkoterminowego i samodzielnego zarządzania wynajmem musielibyśmy mieć zapewniony wygodny dojazd do wynajmowanego lokum.

• Jakiej kategorii najemców dedykujemy ofertę?

Będzie to rodzina, czy samotna osoba pracująca, studenci czy też turyści? Mamy być przygotowani na ewentualne potrzeby każdego z typów lokatorów: rodzinom wynajmuje się mieszkania na długi okres i w niższej cenie, apartamenty wynajmowane turystom są bardziej zyskowne, ale też częściej potrzebują udziału właściciela. 

• Czy planujemy wynajmować długoterminowo, czy na doby?

Długoterminowy wynajem jest dużo bardziej komfortowy dla właściciela, ale też nieco mniej dochodowy, niż wynajem na doby. Jeśli zaś planujemy korzystać z usług firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami, nie jest to dla nas decydującą kwestią, ponieważ wszystkie bieżące problemy będą rozwiązywane bez naszego udziału.

Spośród szeregu czynników i kryteriów lokalizacja naszego przyszłego mieszkania na wynajem niewątpliwie zajmuje pierwsze miejsce.

Od lokalizacji zależy zarówno cena mieszkania, jak i szacowana stawka zwrotu inwestycji, termin wynajmu oraz kategoria lokatorów.

Sporządziliśmy ranking TOP-lokalizacji w Polsce, w których warto kupić lokal na wynajem.

Warszawa

Nic dziwnego, że mieszkania w stolicy cieszą się niezwykłą popularnością ― rynek pracy oraz wysokość zarobków przyciągają do Warszawy coraz więcej ludzi z Polski i spoza jej granic.

Nieruchomości w Warszawie należą też do najdroższych w skali kraju ― przykładowo, w II kwartale 2020 roku stawka za metr kwadratowy na rynku pierwotnym wynosiła blisko 9500 złotych dla mieszkań o większym metrażu oraz do nawet 11 000 złotych dla mniejszych lokali.

Drożyzna mieszkań w stolicy nasuwa na myśl o opłacalności inwestycji ― jak szybko zwrócimy swoje środki, skoro mamy zapłacić za nieruchomość o około 30% więcej, niż w innych większych miastach Polski?

Tutaj wchodzi w grę lokalizacja: do najbardziej atrakcyjnych dla inwestorów dzielnic Warszawy odnieść można na przykład peryferyjną Białołękę ― mieszkania tu są tańsze, niż w centralnych dzielnicach Warszawy, więc stopa zwrotu jest większa. 

Za prestiżowe dzielnice uważa się Wilanów, Ursynów, Żoliborz i, oczywiście, Śródmieście. Co prawda, ceny mieszkań będą sięgały tu najwyższych granic rynkowych.

Kraków

Rynek pierwotny Krakowa obfituje w oferty mieszkań o najróżniejszym standardzie i przeznaczeniu ― dzięki rozwojowi infrastruktury turystycznej odnajdziemy się tu również w sektorze wynajmu krótkoterminowego.

Jeśli chodzi zaś o wynajem długoterminowy, krakowski rynek też jest dość intensywny ― duży odsetek poszukujących lokalu na wynajem stanowią pracownicy biurowi i korporacyjni przyjeżdżający do stolicy Małopolski. Wśród nich największą popularnością cieszą się nieruchomości ulokowane na Grzegórzkach, Podgórzu i Ruczaju.

Nie da się pominąć również faktu, że Kraków jest miastem studenckim, więc nieruchomości w pobliżu uczelni będą dobrą inwestycją, szczególnie w przypadku wynajmu na osobne pokoje.

Wrocław

Stolica Dolnego Śląska również cieszy się sporą popularnością wśród przyjezdnych, szczególnie tych pochodzących spoza granic Polski. Wiąże się to z potencjałem biznesowym miasta oraz jego otwartością na zagraniczne projekty inwestycyjne. Przyjeżdżający do Wrocławia zazwyczaj poszukują mieszkania na wynajem ulokowanego w pobliżu centrum bądź węzłów komunikacyjnych pozwalających na szybki dojazd do centrum.

Przeglądając oferty rynku pierwotnego Wrocławia, łatwo jest zauważyć różnicę cenową ― gdy za kawalerkę w stolicy zmuszeni jesteśmy zapłacić ponad 360 tys. złotych, we Wrocławiu da się kupić taki lokal za około 280 tys. złotych.

Gdańsk

Do stolicy Pomorza również przyjeżdża sporo pracowników korporacji z Polski i spoza jej granic, co skutkuje wysokim popytem na mieszkania pod wynajem. Najczęściej mieszkania szukają osoby samotne lub młode pary, z czego można wyciągnąć wniosek o tym, że największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o układzie do trzech pokoi.

Do najpopularniejszych wśród wynajmujących części miasta należą Piecki-Migowo oraz Wrzeszcz ― dzielnice te zapewniają dostęp do rozwiniętej infrastruktury, jak też są w stanie zaspokoić potrzeby rekreacyjne.

Miejscowości turystyczne

Ostatnimi czasy w Polsce powstaje coraz więcej inwestycji dedykowanych na wynajem krótkoterminowy ― są to kompleksy apartamentowe o podwyższonym lub wysokim standardzie położone w popularnych lokalizacjach turystyczno-rekreacyjnych.

Do miejscowości takich należą przede wszystkim tereny nadbałtyckie ― okolice Trójmiasta, Świnoujścia, Kołobrzegu, podgórskie ― przedgórza Tatr i Beskidów, oraz destynacje lokalne, jak na przykład Zalew Zabrze pod Warszawą.

Najczęściej inwestycje te są zaopatrzone w opcję zarządzania najmem, z której niewątpliwie warto skorzystać ze względu na charakter i lokalizację takich nieruchomości.

Zacznijmy od mniej przyjemnego, czyli kosztów, które się wiążą z posiadaniem mieszkania na wynajem i o których często się zapomina przed rozpoczęciem całego przedsięwzięcia z kupnem nieruchomości. Do podstawowych kosztów, które ponosi wynajmujący, należą:

• podatek od nieruchomości;
• ubezpieczenie nieruchomości;
• koszty prac związanych z konserwacją, modernizacją, remontem mieszkania; 
• usługi zarządzania nieruchomością;
• rachunki za media i inne opłaty czynszowe;
• odsetki od kredytu.

Ten ostatni element zasługuje na osobną uwagę, ponieważ zazwyczaj początkujący inwestor uważa, że czystym zyskiem z nieruchomości będzie różnica kwoty, którą uzyska z wynajmu, oraz wysokości raty kredytu, który spłaca za mieszkanie. 

To wcale nie jest aksjomatem, o ile na zyski wpływa cały szereg czynników, i w pierwszej kolejności to opłacalność inwestycji oraz specyfika oferty kredytowej. 

W ciągu ostatnich kilku lat obserwowany jest istotny wzrost liczby ubiegających się o kredyt hipoteczny: w roku 2019 o kredyt wnioskowało o 24% więcej osób, niż w 2018. Wtedy średnie stawki oprocentowania oraz RRSO dla kredytów hipotecznych trzymały się na poziomie od 4,32% do 4,39%. 

W roku 2019 wartość kredytów hipotecznych wzrosła o rekordowe 15% ― związane to było z bardzo wysokim popytem na nieruchomości oraz wzrostem średniego zarobku Polaków.

Od marca 2020 roku ― kiedy wprowadzono ostre restrykcje związane z pandemią koronawirusa ― oferty kredytowe zmieniły się na korzyść klientów. Stawka RRSO kredytów hipotecznych oferowanych przez banki w bieżącym roku wynoszą od 2,04% (w PKO Banku Polskim) do 5,51% (w mBanku, bez naliczania prowizji za przystąpienie do zobowiązania kredytowego). Oferty kredytów w polskich bankach są dość zróżnicowane też pod względem wysokości wkładu własnego ― należy tu zaznaczyć, że w 2020 roku kwota ta wzrosła w większości banków o 10%.

Decydując się na kredyt mieszkaniowy, dobrze jest skonsultować się z doradcą finansowym, żeby wybrać ofertę najlepszą pod względem opłacalności oraz specyfiki obrotu kosztów w przypadku kupna nieruchomości na wynajem.

Teraz o dochodach. Ile można zarobić na wynajmie mieszkania w 2020 roku?

Według szacunków sporządzonych przez firmę analityczno-doradczą LBC INVEST, długoterminowy wynajem mieszkania o wysokim standardzie może przynieść blisko 4,5-5% zysku rocznie, wynajem dla firm jest w stanie dać około 6%.

Wysokość dochodu wynajmujących zależy przede wszystkim od lokalizacji, która z kolei wpływa na cenę mieszkania oraz koszt wynajmu. Co za tym idzie, wynajmując nowe mieszkanie w Warszawie można uzyskać zwrot w wysokości od 4,8% do 6%, w mniejszych miastach (na przykład, Lublinie, Rzeszowie czy Łodzi) można liczyć na roczny zwrot od 5,5% do 6,8%.

Najbardziej opłacalne dla inwestorów są mieszkania o większym metrażu położone w dobrej lokalizacji o rozwiniętej infrastrukturze ― na przykład, wielopokojowe lokum w pobliżu uczelni można dostosować do wynajmu na osobne pokoje i uzyskać zwrot w wysokości nawet 7%.