Ograniczenia programu "Rodzina na Swoim", które weszły w życie w ostatnim dniu sierpnia, przekreśliły marzenia wielu osób o własnym mieszkaniu. Limity cen, które kwalifikowały do budżetowego dofinansowania, spadły o 29 proc. na rynku pierwotnym i aż o 43 proc. na rynku wtórnym. W efekcie w wielu miastach jedynie nieliczne mieszkania można kupić z państwowym wsparciem.
Trzeba jednak pamiętać, że w programie "Rodzina na Swoim" dofinansowane mogą być nie tylko kredyty na zakup mieszkania, ale również zakup lub budowę domu. Zgodnie z założeniami programu, dofinansowaniem mogą być objęte domy o powierzchni użytkowej do 140 mkw., z czego dotowane może być maksymalnie 70 mkw. Dla porównania, w przypadku mieszkań, rząd wspomoże w zakupie maksymalnie 50 mkw. najwyżej 75-metrowego mieszkania. Zasady dofinansowania kredytów udzielnych na zakup domów przewidują, że dopłaty mogą dotyczyć zarówno domów budowanych systemem gospodarczym, jak i tych, które są już gotowe.
Kredyt na budowę? Możliwości jest kilka
W przypadku kredytu dofinansowanego z programu "Rodzina na Swoim" podstawowym kryterium udzielenia wsparcia pozostaje cena metra kwadratowego nieruchomości. Cena ta ustalana jest w zależności od formy prowadzenia budowy na dwa sposoby. Pierwszy sposób uwzględnia koszt zakupu działki. Wówczas podstawą uzyskania dofinansowania jest łączna cena nieruchomości (razem z działką) podzielona przez liczbę metrów kwadratowych domu.
Takie przeliczenie dotyczy domów gotowych i w budowie, więc do tej grupy zaliczymy zakup na rynku pierwotnym, wtórnym, ale również wszystkie już rozpoczęte budowy, także systemem gospodarczym. W ostatnim przypadku ważne jest, aby inwestycja miała pozwolenie na budowę i rozpoczęte były prace budowlane.
Drugi sposób określania ceny nieruchomości dotyczy wyłącznie budowy rozpoczynanej przez inwestora. Ustawa przewiduje, że w przypadku domów jednorodzinnych dofinansowaniem mogą być objęte wyłącznie domy gotowe i w budowie. W takiej sytuacji kredyt na zakup działki i budowę na niej domu nie spełni kryteriów ustawowych i zamknie drogę do dofinansowania.
W praktyce jedyną drogą do uzyskania dofinansowanego kredytu jest wzięcie jednego, standardowego kredytu na zakup działki i preferencyjnego na budowę domu. Udzielenie dwóch kredytów zabezpieczonych na tej samej nieruchomości przyjmie większość banków udzielających kredytów mieszkaniowych. Co ważne, jeśli klienci posiadają już działkę budowlaną, a skredytowana będzie jedynie budowa domu, to działka będzie stanowiła wkład własny. W limicie ceny metra kwadratowego kwalifikującego do dopłaty będzie natomiast musiał zmieścić się jedynie koszt budowy wynikający z kosztorysu lub cena z umowy z inwestorem zastępczym.
Klient skorzysta lub straci
W zależności od ceny działki i kosztu budowy domu, klient na powyższym rozwiązaniu może zarówno zyskać, jak i stracić. Droga działka uniemożliwi klientowi skorzystanie z preferencyjnego kredytu na zakup gotowego domu lub domu w budowie. Nie wyklucza to jednak możliwości uzyskania dopłat do kredytu na budowę samego domu. W przeciwnym przypadku zakup domu gotowego lub w budowie na działce taniej może zapewnić dofinansowanie kredytu na całość inwestycji. Budowa systemem gospodarczym spowoduje, że dopłata będzie mogła dotyczyć tylko kredytu na budowę domu, przez co będzie znacznie niższa.
Cały dom w cenie trzech pokoi
Jakie domy można kupić z budżetowym dofinansowaniem? Na przykład na warszawskiej Białołęce na nabywcę czeka dom z 2011 roku w stanie deweloperskim o powierzchni 112 m kw. Został on wyceniony na 690 tys. zł. Gdyby cena ta nie poddana została negocjacji, to osoba korzystająca z kredytu w programie "Rodzina na swoim" zaciągniętego na 30 lat, płaciłaby przez pierwsze 8 lat miesięczną ratę na poziomie 3 tys. zł. Dla porównania rata kredytu bez dofinansowania przekroczyłaby 4,2 tys. zł miesięcznie.
Warto ponadto zauważyć, że 3 tys. zł miesięcznie to kwota, która może posłużyć do obsługi tradycyjnego kredytu hipotecznego w rodzimej walucie zaciągniętego na 30 lat i około 500 tys. zł. Pieniądze te wystarczyłyby na zakup wykończonego, trzypokojowego mieszkania o powierzchni 74 m kw. na Białołęce.
Dla porównania w Lublinie w dzielnicy Kośminek na sprzedaż został wystawiony dom o powierzchni 100 m kw. na ośmioarowej działce. Standard wykończenia i wiek przekraczający 50 lat sugeruje, że dom wymaga pewnego wkładu finansowego. Cena na poziomie 295 tys. zł może jednak wydawać się atrakcyjna. Rata kredytu zaciągniętego na 30 lat w złotym, przy wsparciu programu "Rodzina na Swoim" przez pierwsze osiem lat wyniosłaby 1,4 tys. zł miesięcznie, a po tym okresie o 0,4 tys. zł więcej. Dla porównania kwota na poziomie 1,4 tys. zł miesięcznie wystarczyłaby na obsługę tradycyjnego kredytu hipotecznego w rodzimej walucie zaciągniętego na 30 lat i 230 tys. zł. Kwota taka wystarczyłyby na zakup trzypokojowego mieszkania w bloku z wielkiej płyty na lubelskich Bronowicach. Blok został oddany do użytkowania w 1975 roku, a mieszkanie ma 48 m kw. i jest w dobrym stanie.
Arkadiusz Rojek, Bartosz Turek
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
