Co to jest opłata adiacencka? Oto kto musi ją zapłacić

Opłata adiacencka to świadczenie pieniężne nakładane przez gminę na właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku konkretnych działań administracyjnych lub inwestycyjnych. Najczęściej chodzi o sytuacje, w których gmina:

• przeprowadziła budowę infrastruktury technicznej, np. drogi, sieci kanalizacyjnej, wodociągowej lub energetycznej,
• zatwierdziła podział nieruchomości na mniejsze działki,
• dokonała scalenia i ponownego podziału nieruchomości, by poprawić układ urbanistyczny.

Podstawą prawną jest art. 98a i art. 107 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co ważne, opłatę można nałożyć tylko wtedy, gdy gmina wcześniej przyjęła stosowną uchwałę określającą wysokość stawki - bez tej uchwały nie ma podstaw do naliczenia opłaty.

W praktyce obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej powstaje w trzech sytuacjach:

• W wyniku podziału nieruchomości - jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty złożył wniosek o podział działki i w wyniku tego działania jej wartość wzrosła, gmina może naliczyć opłatę do 30 proc. różnicy między wartością przed i po podziale.
• Po scaleniu i ponownym podziale nieruchomości - jeżeli nowe działki mają wyższą wartość niż poprzednie, właściciel zobowiązany jest zapłacić opłatę adiacencką do 50 proc. tej różnicy.
• Po wybudowaniu infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych - dotyczy to zarówno środków krajowych, jak i funduszy unijnych. Gmina ma prawo żądać opłaty, nawet jeśli właściciel nie zamierza podłączyć się do infrastruktury.

Warto zaznaczyć, że samo zwiększenie wartości nieruchomości nie wystarcza - musi ono być bezpośrednio związane z działaniami wskazanymi w ustawie. Co więcej, opłatę można nałożyć wyłącznie w ciągu 3 lat od dnia, w którym powstały odpowiednie warunki (np. od dnia zatwierdzenia podziału lub oddania inwestycji technicznej do użytku).

Obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej ciąży na właścicielu nieruchomości lub użytkowniku wieczystym w momencie, gdy powstaje wzrost jej wartości. Opłata nie dotyczy natomiast gruntów o przeznaczeniu rolniczym i leśnym, co oznacza, że właściciele takich działek nie muszą się obawiać.

W przypadku przekształceń nieruchomości (np. podziału działki między członków rodziny) również warto sprawdzić, czy nie zostaną spełnione przesłanki do naliczenia opłaty - urząd bada bowiem wyłącznie wzrost wartości, a nie cel dokonanej zmiany.

Wysokość opłaty ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie gminy. To właśnie on określa wartość nieruchomości przed zmianą oraz po niej. Różnica w wartości staje się podstawą do naliczenia opłaty, której procentową stawkę - do maksymalnych wartości ustawowych - ustala rada gminy w drodze uchwały.

Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z wyceną rzeczoznawcy, ma prawo wnieść odwołanie i podważyć operat, kwestionując m.in. sposób porównania nieruchomości, przyjętą metodologię lub inne elementy wpływające na wycenę.

Zgodnie z przepisami, opłatę adiacencką należy wnieść w ciągu 14 dni od dnia, kiedy decyzja administracyjna stała się ostateczna. Właściciel może jednak złożyć wniosek o rozłożenie opłaty na raty roczne - maksymalnie na 10 lat. Takie raty są oprocentowane, a decyzja musi zawierać harmonogram spłat. Alternatywnie, za zgodą gminy, właściciel może przenieść na rzecz gminy prawo do działki w ramach rozliczenia należności.

Choć opłata adiacencka jest obowiązkowa w momencie spełnienia ustawowych przesłanek, istnieją sposoby, by uniknąć opłaty adiacenckiej lub przynajmniej ograniczyć jej wysokość. Kluczowe jest sprawdzenie, czy:

• w momencie powstania warunków istniała uchwała rady gminy,
• został dochowany 3-letni termin na wszczęcie postępowania,
• rzeczywiście nastąpił wzrost wartości nieruchomości.

Dodatkowo możliwe jest umorzenie opłaty adiacenckiej - częściowe lub całkowite - na podstawie przepisów o finansach publicznych. Trzeba w tym celu złożyć odpowiedni wniosek i wykazać szczególny interes osobisty lub publiczny.