Co to jest prawo pierwokupu i kiedy obowiązuje?

Prawo pierwokupu umożliwia konkretnej osoby pierwszeństwo w przypadku zakupu rzeczy ruchomej lub nieruchomości, w sytuacji, gdy właściciel postanawia je sprzedać. Regulacje dotyczące rzeczonego prawa zostały zawarte w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 596: "Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału".

Co istotne, o pierwokupie można mówić jedynie w sytuacji, gdy właściciel danej ruchomości lub nieruchomości ma zamiar sprzedać swoją rzecz. Rzeczone prawo nie obowiązuje w sytuacji, gdy właściciel decyduje się na inną formę odstąpienia (np. darowiznę). 

Prawo pierwokupu może przysługiwać danym osobom na mocy postanowień zawartych w konkretnych umowach. W dużej liczbie przypadków dotyczy to umów dzierżawy, w których to dzierżawca zastrzega sobie prawo pierwokupu dzierżawionej nieruchomości. Co więcej, pierwokup może zostać zawarty w umowie najmu czy umowie sprzedaży.

Nierzadko prawo pierwokupu wynika z ustawy. W takiej sytuacji może ono przysługiwać jednostkom samorządowym, współwłaścicielom, dzierżawcom (w przypadku nieruchomości rolnych) bądź Skarbowi Państwa.

Prawo pierwokupu może być elementem postanowienia zawartego w umowie. W takiej sytuacji zgodnie z Kodeksem cywilnym: "Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona".

Jeżeli osoba, która ma pierwszeństwo do zakupu danej ruchomości lub nieruchomości zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu, to wówczas pomiędzy zobowiązanym a uprawnionym obowiązuje umowa sprzedaży "tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej". 

Uprawniony do pierwokupu musi podjąć decyzję o skorzystaniu ze swojego prawa w ciągu miesiąca (w przypadku nieruchomości), tygodnia (w przypadku rzeczy ruchomych) bądź w innych terminach, jeśli zostały one wcześniej zastrzeżone. We wszystkich przypadkach czas liczy się od momentu powiadomienia o zawarciu warunkowej umowy z osobą trzecią. Warto wspomnieć, że prawo do pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne (chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa).