Czas na zebrania roczne we wspólnotach mieszkaniowych
Pierwszy kwartał nowego roku jest we wspólnotach mieszkaniowych okresem zebrań rocznych, na których dochodzi zarówno do podsumowania minionego roku, jak i ustalenia rocznego planu gospodarczego na nowy rok kalendarzowy. Zebranie decyduje także o wysokości zaliczek uiszczanych przez każdego właściciela, dlatego warto przygotować się do niego i aktywnie brać w nim udział.
Wspólnoty mieszkaniowe składają są z ogółu właścicieli lokali znajdujących się na określonej nieruchomości. Często, zwłaszcza w przypadku dużych budynków, zebrania roczne członków wspólnoty mieszkaniowej są jedyną okazją do merytorycznej rozmowy na temat spraw ważnych dla właścicieli lokali, której rezultatem mogą być konkretne kroki, jak np. podjęcie decyzji o remoncie części wspólnej nieruchomości, zmianie składu osobowego zarządu wspólnoty, czy zmianie zarządcy. Okoliczności te powodują, że każdemu właścicielowi mieszkania powinno zależeć na udziale w zebraniu rocznym.
Zwołanie zebrania
Udział w zebraniu rocznym właścicieli lokali powinien być umożliwiony każdemu członkowi wspólnoty mieszkaniowej. O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Przy czym w zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Co ważne, w wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali trzeba wskazać treść tej zmiany. Zatem jeżeli przedmiotem zebrania rocznego mają być obowiązki właścicieli lokali, np. w zakresie zmian wysokości zaliczek miesięcznych przez nich uiszczanych, proponowana treść uchwał powinna być dołączona do zawiadomienia o zebraniu rocznym.
W praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych zdarza się, że ich członkowie są ze sobą skonfliktowani lub jeden z członków wspólnoty swoim zachowaniem utrudnia przeprowadzenie zebrania i podjęcie jakichkolwiek decyzji. Należy pamiętać, iż sposobem na taką osobę nie powinno być niezawiadamianie jej o terminie i miejscu zebrania rocznego. Takie działanie może bowiem przynieść skutek odwrotny do zamierzonego i doprowadzić do uchylenia uchwały przez sąd. Członkom wspólnoty mieszkaniowej przysługuje bowiem uprawnienie do zaskarżenia treści uchwały wspólnoty. Przy czym, jak wskazał Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 18 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 234/13, wykazanie, że nieobecność właściciela lokalu mogła mieć wpływ na treść uchwały, może skutkować jej uchyleniem.
Zatem zarówno z formalnego, jak i praktycznego punktu widzenia celowe jest skuteczne zawiadomienie o zebraniu rocznym wszystkich właścicieli lokali, nawet mimo potencjalnych problemów wywołanych stawiennictwem osoby, która jest skonfliktowana z innymi członkami wspólnoty. Takie działanie pociąga za sobą bowiem mniejsze prawdopodobieństwo skutecznego zaskarżenia podjętych uchwał do sądu.
Przedmiot zebrania
Funkcjonowanie jako wspólnota mieszkaniowa umożliwia właścicielom lokali jako jej członkom dużo większy wpływ na stan części wspólnych nieruchomości i podejmowanie decyzji co do ich remontu czy napraw, niż ma to miejsce w typowej spółdzielni mieszkaniowej. Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy jest właśnie zebranie roczne ogółu właścicieli, które zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, ma obowiązek zwołać co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale nowego roku. Obowiązek zwołania zebrania wynika z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali. W przypadku gdyby zarząd lub zarządca, zaniedbał obowiązek zwołania zebrania rocznego, prawo to przysługuje każdemu z właścicieli lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej.
Podstawowy przedmiot zebrania określa art. 30 ust. 2 ustawy o własności lokali (patrz ramka). Przy czym są to jedynie obowiązkowe punkty zebrania, a jego dalszy przebieg zależy od woli właścicieli lokali. Zarządca nie może bowiem zgodnie z treścią ustawy unikać trudnych dla niego tematów argumentując, że przedmiotem zebrania rocznego są jedynie kwestie, o których mowa w powołanym przepisie.
|
Przedmiotem zebrania rocznego powinny być co najmniej:
|
Sposób głosowania
Brak jednomyślności nie jest przeszkodą dla podjęcia uchwały we wspólnocie mieszkaniowej. W zakresie głosowania stosuje się bowiem reguły określone w art. 23 ustawy. Zasadą jest, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Przy czym można wprowadzić zasadę głosowania na zasadzie jeden właściciel - jeden głos, lecz wymaga to podjęcia uchwały, z treści której wynika, jaka uchwała głosowana będzie na zasadzie, że każdy właściciel ma jeden głos (który nie jest liczony według wielkości jego udziału). Jednak, jak wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 28 kwietnia 2016 r., sygn. akt I ACa 846/15: "ustanowienie w uchwale wspólnoty mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły jeden właściciel - jeden głos jest niedopuszczalne, a uchwała ta, jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującym przepisem ustawy, jest nieważna". W zakresie wprowadzenia zasady głosowania według reguły "jeden właściciel - jeden głos" wyjątkowe uregulowanie dotyczy wspólnot mieszkaniowych, w których:
1) suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo
2) większość udziałów należy do jednego właściciela bądź
3) warunki z pkt 1 i 2 spełnione są łącznie.
Głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Uchwały na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej zapadają większością głosów, co do zasady, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Ustawa o własności lokali reguluje także rozwiązanie, które często stosowane jest w praktyce, zwłaszcza w przypadku braku odpowiedniej do przegłosowania uchwały ilości właścicieli lokali na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. Chodzi o uregulowaną w art. 23 ust. 1 ustawy możliwość indywidualnego zbierania głosów. Z przywołanego przepisu wynika bowiem, że uchwały właścicieli lokali podejmowane mogą być bądź na zebraniu wspólnoty, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Jednak uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Tak więc, zwłaszcza w sytuacjach, gdy na zebraniu rocznym we wspólnocie mieszkaniowej nie stawi się ilość właścicieli mająca co najmniej połowę głosów we wspólnocie, zasadne jest prowadzenie zebrania w ramach normalnego porządku wraz z głosowaniem zaplanowanych uchwał. Przegłosowanie uchwały może zgodnie z prawem nastąpić przez późniejsze indywidualne zbieranie głosów przez zarząd. Co ważne, to zarząd wspólnoty, a nie osoby postronne powinny zbierać głosy w tym trybie. Głos oddaje się zazwyczaj poprzez zaznaczenie pola: "za", "przeciw" lub "wstrzymuje się" i złożenie podpisu na liście do głosowania znajdującej się pod uchwałą. W przypadku głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów, które doprowadzi do podjęcia uchwały, o podjętej uchwale należy zawiadomić pisemnie każdego właściciela lokalu.
Kto może głosować?
W związku z faktem, że zebrania wspólnot mieszkaniowych mogą ujawnić konflikt wśród właścicieli lokali, dość częstym problemem jest ustalenie, kto jest uprawniony do głosowania. Bezspornym jest, że głosować może każdy właściciel lokalu, jednak w przypadku współwłasności lub sytuacji, gdy właściciel lokalu przebywa na stałe za granicą, ustalenie, kto jest uprawniony do głosowania, nie jest oczywiste. W zakresie głosowania współwłaścicieli lokalu, który jest przedmiotem współwłasności, zastosowanie znajdzie art. 23 ust. 2b ustawy. Zgodnie z jego treścią, jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Zatem w przypadku współwłaścicieli lokalu do głosowania w ich imieniu uprawnia dokument pełnomocnictwa, pod którym podpis powinni złożyć współwłaściciele mający łącznie powyżej 50% udziałów w lokalu.
Odnośnie głosowania przez współwłaścicieli lokalu na konieczność zajęcia przez nich wspólnego stanowiska uwagę zwrócił Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 31 lipca 2015 r., sygn. akt I ACa 130/15. Wskazał on, że współwłaściciele mogą oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. Powinni oni zatem zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody powinni zwrócić się o rozstrzygnięcie sądu. W przypadku gdy lokal mieszkalny należy do majątku wspólnego małżonków wystarczające jest, by głos za uchwałą oddał jeden małżonek, chociaż nie ma przeszkód, aby dokonali tego wspólnie. Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej jest bowiem czynnością zwykłego zarządu i co do zasady, nie wymaga dla swej ważności zgody drugiego małżonka czy też przedłożenia pełnomocnictwa. Podobnie jest w przypadku, gdy lokal mieszkalny należy do majątku osobistego jednego z małżonków.
Z punktu widzenia liczenia głosów i przyjęcia, bądź nie, uchwały bardzo istotna jest także kwestia głosowania za osoby nieobecne. Nie została ona uregulowana w ustawie o własności lokali, dlatego należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.). Niewątpliwie osoba nieobecna na zebraniu wspólnoty lub na stałe przebywająca poza krajem może udzielić pełnomocnictwa zarówno do głosowania w jej imieniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, jak i ogólnego - do załatwiania wszystkich spraw dotyczących wspólnoty i nieruchomości wspólnej, w tym do głosowania nad uchwałami wspólnoty.
Członkowie wspólnoty, zarząd, czy zarządca nie są władni do oceniania pełnomocnictwa, mają oni jednak prawo zapoznać się z jego treścią i sprawdzić czy pełnomocnik jest umocowany także do głosowania w imieniu mocodawcy.
Zaskarżanie uchwał
Spór dotyczący podjęcia uchwały bardzo często prowadzi do jej późniejszego zaskarżenia przez osoby przeciwne jej podjęciu. Prawo zaskarżenia uchwały do sądu przysługuje właścicielowi lokalu z powodu:
1) jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo
2) jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub
3) w inny sposób narusza jego interesy.
Uchwałę zaskarża się w formie pozwu wniesionego do Sądu Okręgowego właściwego miejscowo. Pozwanym w sprawie jest wspólnota mieszkaniowa, a termin na zaskarżenie uchwały wynosi sześć tygodni i liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Należy jednak pamiętać, że zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Natomiast w przypadku, gdy za uchwałą nie zebrano wystarczającej ilości głosów, nie została ona ważnie podjęta i nie ma konieczności jej zaskarżenia (przykład).
|
Przykład Na zebraniu rocznym członków wspólnoty mieszkaniowej stawiło się siedmiu z dziesięciu właścicieli lokali. Sześciu z nich głosowało za uchwałą, a głosowanie odbywało się według wielkości udziałów. Pomimo oddania sześciu głosów za uchwałą wielkość udziałów osób głosujących za uchwałą nie przekroczyła 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, a w trybie indywidualnego zbierania głosów nie udało się zebrać dodatkowych głosów za uchwałą. Uchwała nie została skutecznie podjęta, bowiem brak jest większości głosów. Nie trzeba zatem zaskarżać jej do sądu. |
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.)
autor: Łukasz Wilmiński
Gazeta Podatkowa nr 17 (1371) z dnia 2017-02-27