Czy czeka nas odwilż na rynku kredytów hipotecznych?

Już pół roku minęło od zakończenia programu Rodzina na Swoim (RnS). Nowy program, Mieszkanie dla Młodych (MdM), dostępny będzie dopiero od początku 2014 r. Równolegle, Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe do poziomów najniższych w historii. Wszystko to odbywa się przy akompaniamencie informacji o spadających cenach na rynku nieruchomości i malejących wolumenach kredytów hipotecznych.

Dane na temat Rodziny na Swoim pozwalają wyciągnąć pewne wnioski na temat dostępności Mieszkania dla Młodych. W 2012 r. 22 proc. wolumenu kredytów udzielone zostało w RnS, a w pierwszym kwartale 2013 r. aż co czwarty złoty na mieszkanie został pożyczony ze wsparciem. Wraz z upływem czasu, w ramach programu, rosła popularność mieszkań na rynku pierwotnym, a malała tych z rynku wtórnego. Łącznie udział mieszkań używanych stanowił 46 proc., a nowych 33 proc., lecz w pierwszym kwartale bieżącego roku było to już odpowiednio 25 proc. i 44 proc.

Z drugiej strony, MdM będzie dostępny jedynie w przypadku zakupu na rynku pierwotnym, podczas gdy 2/3 wartości kredytów udzielonych w RnS zostało wykorzystanych na rynku wtórnym bądź na budowę domu. Kolejnym ograniczeniem jest wiek - 28 proc. kredytów uruchomionych w ramach RnS nie kwalifikuje się z tego powodu do MdM. Oznacza to, że oczekiwanie na Mieszkanie dla Młodych jest racjonalne jedynie dla osób poniżej 35 roku życia chcących zakupić nowe mieszkanie. Warto też zauważyć, że 10 proc. dopłaty obliczane jest w oparciu o koszt odtworzeniowy metra kwadratowego, a nie cenę. Zakładając limity cen w RnS, dla bezdzietnej rodziny w Warszawie, Krakowie i Gdyni dopłata wynosiłaby średnio 7 proc., a dla rodziny z jednym czy dwójką dzieci w tych miastach byłyby również niższe niż ustawowe 15 proc.

Wprowadzenie programu Mieszkanie dla Młodych zbiegnie się w czasie z nowym kształtem Rekomendacji S. Nowe zapisy mogą zwiększyć zdolność kredytową poprzez wydłużenie maksymalnego kredytowania przyjmowanego do wyliczenia dostępnej kwoty (30 lat w porównaniu do obecnych 25 lat). Zmiany w Rekomendacji usuwają też wskaźniki maksymalnego poziomu rat do dochodu (aktualnie osoba zarabiająca poniżej średniej krajowej może przeznaczyć 50 proc. swoich zarobków na spłatę rat, a w przypadku wyższych dochodów 65 proc.). W praktyce jednak, banki stosują obecnie bardziej rygorystyczne zasady szacowania zdolności niż dopuszcza Rekomendacja. Jej liberalizacja od tej strony nie będzie mieć więc znaczenia.

Na rynek może jednak wpłynąć obowiązek posiadania 5 proc. wkładu własnego od początku 2014 r. i 10 proc. od 2015 r. Przykładowo w Warszawie będzie potrzebne średnio ok. 21 tys. oszczędności, w Krakowie 17 tys., w Poznaniu 15 tys., w Gdyni 14 tys., a we Wrocławiu i Gdańsku 13 tys. Przed końcem roku można więc oczekiwać syndromu mobilizacji klientów. Dotyczy to w szczególności tych, potencjalnie kupujących, którzy nie kwalifikują się do MdM. Takie osoby nie powinny jednak zwlekać do ostatniej chwili, gdyż banki już późną jesienią mogą wycofywać oferty kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości.

Rynkowi kredytowemu i tym samym rynkowi nieruchomości sprzyja obniżenie stóp procentowych. Nienotowana do tej pory stopa referencyjna 2,75 proc. oznacza pojawienie się po raz pierwszy w historii kredytów hipotecznych w złotych, z oprocentowaniem poniżej 4 proc., czyli na poziomie kredytów we franku szwajcarskim w szczycie koniunktury w 2008 r., bez ryzyka kursowego. Rynek kontraktów terminów oczekuje dalszej obniżki stóp procentowych w Polsce i ich stabilnego poziomu przez kolejne 2 lata.

Malejące oprocentowanie skutkuje spadającymi ratami. Od początku cyklu obniżek stóp, rata kredytu zmniejszyła się o ok. 23 proc. Drugim równie ważnym efektem jest zwiększenie zdolności kredytowej. Według comiesięcznego badania firmy Expander, zdolność kredytowa rodziny z dwójką dzieci, zarabiającą 8 tys. netto wynosi ok. 730 tys. i od września wzrosła o ok. 100 tys. zł. Oznacza to, że w dużych miastach, biorąc pod uwagę spadki cen i wzrost zdolności, ta sama rodzina może kupić co najmniej jeden dodatkowy pokój więcej. Według Klimatu Hipotecznego Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego za średnią krajową można było już w IV kw. 2012 r. kupić w Polsce analogiczny metraż jak w 2006 r. Średnie ceny wróciły także do wartości z 2006 r. Oznacza to, że do oprocentowania jak w 2008 r. dokłada się cena, równa tej z 2006 r.

Dodatkowo, liczba nowych inwestycji deweloperskich i nowych pozwoleń na budowę również jest najniższa od 2006 r. Niższe stopy procentowe mają jeszcze jeden skutek. Klienci poszukujący alternatywy dla nisko oprocentowanych lokat coraz życzliwszym okiem patrzą na rynek nieruchomości. Według ostatniego raportu NBP, udział zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym wyniósł 66 proc. Ta grupa poszukuje nieruchomości o lepszym, niż średnia, położeniu i standardzie i dzięki temu m. in. w Warszawie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym przebiły te na rynku wtórnym. Jest to o tyle ciekawe, że to mieszkania od deweloperów cechowała wyższa elastyczność cen. Tam klienci poszukiwali najtańszych ofert w Rodzinie na Swoim. Na pozytywny sygnał, jakim z pewnością jest rosnący metraż kupowanych mieszkań, Expander, Metrohouse i Szybko.pl wskazywały już miesiąc temu. Średnia powierzchnia waha się między 52 a 57 metrów kwadratowych w sześciu największych miastach.

Największym zagrożeniem dla powrotu pozytywnych nastrojów na rynek nieruchomości i kredytów mieszkaniowych jest brak apetytu banków na kredyty hipoteczne. Podwyższenie wymogów kapitałowych, wysokie koszty finansowania, czy nowe obciążenia typu składka na fundusz stabilizacyjny znajdują swoje odzwierciedlenie w podejściu banków do tej części rynku. Obecnie sześciu głównych graczy skupia 80 proc. rynku. Jeżeli hipoteka nie zacznie być traktowana jako istotny produkt przez większą ilość banków, to mała pojemność sektora bankowego stanie się głównym hamulcem, co jest widoczne w malejących wolumenach nowych kredytów w tym roku. Może się też okazać, że spadające stopy procentowe banki wykorzystają w tej sytuacji do podwyżki marż. Drugim zagrożeniem jest samospełniająca się przepowiednia na rynku nieruchomości. Komunikaty o spadających cenach połączone z obawami o stabilność zatrudnienia i dochodów skutecznie powodują wstrzymywanie się potencjalnych kupujących z decyzjami zakupowymi mimo pozytywnych przesłanek.

Patrząc na sytuację na rynku, widać coraz więcej czynników przemawiających na korzyść rynku nieruchomości. Coraz niższe oprocentowanie kredytów, rosnąca zdolność kredytowa, ceny mieszkań na poziomie 2006 r., konieczność posiadania wkładu własnego od przyszłego roku i ostateczne określenie warunków Mieszkania dla Młodych to czynniki, które mogą oznaczać nadchodzące ożywienie na rynku. Paradoksalnie, odbicie mogą wstrzymywać obawy i brak apetytu dwóch głównych grup graczy na tym rynku - czyli kupujących i banków.

Aleksandra Łukasiewicz, doradca zarządu firmy Expander