Czy mieszkanie z licytacji komorniczej lub przetargu można sfinansować kredytem?

Komornik może zająć mieszkanie, jeżeli jego właściciel nie spłaca rat kredytu hipotecznego. Egzekucja z nieruchomości może być też wynikiem zaległości w ramach innych zobowiązań. Jeżeli komornik nie znajdzie innego źródła, z którego mógłby odzyskać pieniądze wierzyciela. 

Czasami konieczne jest postępowanie egzekucyjne, w innych przypadkach dłużnik dobrowolnie poddaje się egzekucji, o czym informują zapisy w akcie notarialnym. Licytacja komornicza może też objąć mieszkanie, którego lokatorzy w rażący sposób zakłócają porządek i spokój innych mieszkańców.

Licytacje komornicze są ogłaszane na stronach Krajowej Rady Komorniczej. W pierwszym ogłoszeniu cena wywoławcza to 3/4 ceny rynkowej, a jeżeli nie znajdzie się kupiec, cena spada do 2/3 szacowanej wartości. Aby wziąć udział w licytacji należy wpłacić wadium, czyli rękojmię w wysokości 10 proc. wartości rynkowej.

Minimalne przebicie to 1 proc. tej kwoty - jeśli rzeczoznawca wycenił mieszkanie na 300 000 zł, każda kolejna oferta powinna być o przynajmniej 3000 zł większa.

Osoba, która wygra licytację na zapłatę całej kwoty (pomniejszonej o wadium) ma 14 dni. Można wnioskować o wydłużenie tego terminu do maksymalnie 30 dni. 

Zakup mieszkania z przetargu wygląda bardzo podobnie do licytacji komorniczej, chociaż nieruchomości trafiają na rynek wtórny w innych okolicznościach. Najczęściej są to lokale należące do Spółek Skarbu Państwa (np. PKP), a także lokale wracające do samorządów, np. lokale, których właściciele zmarli bez prawowitych spadkobierców. 

W przeciwieństwie do mieszkań po zajęciu komorniczym, w przetargu nie musimy martwić się o ewentualnych lokatorów - sprzedawane nieruchomości są puste i nie ma konieczności przeprowadzania eksmisji.

Przetargi dzielą się na dwa rodzaje: 

• ograniczone - może wziąć w nich udział tylko pewna grupa (np. pracownicy danego przedsiębiorstwa);
• nieograniczone - może wziąć w nich udział każdy.

Niezależnie od rodzaju przetargu, osoba, która zaoferuje najwyższą kwotę wygrywa. Następnie organizator wyznacza termin podpisania aktu notarialnego w ciągu 21 dni od rozstrzygnięcia. Do tego czasu nowy właściciel musi wpłacić brakującą kwotę pomniejszoną o wadium, które przy przetargach zwykle wynosi tyle, ile w przypadku licytacji komorniczych - 10 proc.

W ten sposób dochodzimy do najważniejszej kwestii poruszanej w tym artykule - czy mieszkanie z licytacji komorniczej lub przetargu można kupić za środki z kredytu zaciągniętego w banku?

Krótka odpowiedź brzmi - tak. Nie ma przepisów, które nakazują kupowanie takich lokali tylko "za gotówkę".

W praktyce sytuacja jest znacznie bardziej skomplikowana, a główną przeszkodą są tutaj terminy. Zwykle oczekiwanie na rozpatrzenie wniosku kredytowego trwa kilka tygodni. To zdecydowanie zbyt długo, by starać się o niego już po wygranej licytacji (14/30 dni na zapłatę) czy przetargu (max. 21 dni). 

Problemem jest też fakt, że nie wiemy, jakiej dokładnie kwoty będziemy potrzebowali. Wszystko zależy od przebiegu procedury i ofert innych zainteresowanych. Najprostszym sposobem na uniknięcie opisanych właśnie problemów jest postaranie się o promesę kredytową - przyrzeczenie udzielenia finansowania do określonej kwoty i w konkretnym terminie.

Kolejne ryzyko to ewentualne obciążenia, które spoczywają na nieruchomości. Ten kłopot dotyczy jedynie lokali z licytacji komorniczych. Oczywistym zobowiązaniem jest hipoteka, która jednak zostanie wykreślona z księgi wieczystej po spłacie kwoty z pieniędzy uzyskanych w drodze licytacji. 

Lokal może być jednak obciążony także innymi długami, a także prawem dożywocia, które pozwala danej osobie użytkować dane mieszkanie aż do śmierci - trzeba to ustalić zawczasu, bo zmiana takiego stanu rzeczy jest praktycznie niemożliwa.

Problemem mogą być też dotychczasowi lokatorzy. Zgodnie z przepisami nie wolno przeprowadzać eksmisji na:

• kobietach w ciąży;
• niepełnosprawnych;
• nieletnich;
• obłożnie chorych;
• emerytach i rencistach korzystających z pomocy społecznej;
• bezrobotnych.

Jedyną możliwością jest przeniesienie takich osób do lokalu socjalnego udostępnionego przez daną jednostkę samorządową, co może potrwać nawet kilka lat. Wszystkie te aspekty pośrednio wpływają na skłonność banków (a właściwie jej brak) do udzielania kredytów na tego typu inwestycje.

Jednym ze sposobów przekonania banku do udzielenia kredytu jest zabezpieczenie licytowanej nieruchomości innym lokalem. Taki manewr znacznie zwiększa szansę pozytywnej odpowiedzi. 

Czytaj także:

Długi trzeba spłacać? Finansowe zasady Polaków słabną

Kto pochowa zmarłego, który nie miał krewnych? Przepisy są jasne

Ile nieruchomości kupiono dzięki kredytowi na 2 proc.? Minister przekazał dane

Zobacz też: