Czy można sprzedać mieszkanie nabyte w spadku i co z podatkiem?

Otrzymanie w spadku mieszkania nie obliguje spadkobiercy do jego zatrzymania. W niektórych przypadkach sprzedaż nieruchomości może być korzystna ze względów finansowych (konieczny remont generalny czy poprawa trudnej sytuacji materialnej). Każdy, kto dostał mieszkanie po śmierci bliskiej osoby, musi przede wszystkim zgromadzić następujące dokumenty:

• prawomocne orzeczenie sądu potwierdzające nabycie spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego nabyciu nieruchomości tytułem dziedziczenia,
• zaświadczenie o braku zaległości w stosunku do wspólnoty bądź spółdzielni,
• zaświadczenie o braku zameldowania osób w lokalu,
• zaświadczenie czy mieszkanie znajduje się w obszarze rewitalizacji.

Przed rozpoczęciem finalizacji sprzedaży nieruchomości otrzymanej ze spadku należy uregulować kwestie podatkowe. Osoby znajdujące się w tzw. zerowej grupie podatkowej mogą uniknąć płacenia podatku, jeśli zgłoszą ten fakt nabycia nieruchomości do właściwego urzędu skarbowego w ciągu sześciu miesięcy od daty uprawomocnienia się orzeczenie sądu o nabyciu spadku bądź zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. W innym przypadku konieczne jest opłacenie stosownego podatku.

Do końca 2018 roku sprzedaż odziedziczonego mieszkania w ciągu pięciu lat od prawomocnego nabycia spadku, wiązała się z koniecznością zapłaty podatku w wysokości aż 19%. 

Zgodnie z obowiązującymi od 1 stycznia 2019 przepisami podatkowymi sytuacja uległa zmianie na korzyść spadkobierców. Nadal obowiązuje pięcioletni okres, jednak jest on liczony od momentu nabycia mieszkania przez spadkodawcę. Dokładniej od końca roku kalendarzowego, w którym zostało kupione.

Przykład: Jan Kowalski kupił mieszkanie 1 lipca 2020 roku. Po jego śmierci w 2023 roku nieruchomość otrzymał w spadku jego syn. By uniknąć płacenia 19% podatku, może on sprzedać mieszkanie od 1 stycznia 2026 roku.

Istnieje jednak sposób, by sprzedać odziedziczoną nieruchomość przed upływem ustawowego okresu i nie płacić podatku. W tym celu należy jednak spełnić pewien warunek. W ciągu trzech lat od transakcji konieczne jest przeznaczenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości ze spadku na pokrycie własnych celów mieszkaniowych. Pod tym pojęciem zawiera się kupno np. gruntu czy lokalu, a także przeprowadzenie remontu.

To pytanie może być rozumiane dwojako:

• Czy można sprzedać mieszkanie, które zostało nam zapisane w testamencie?
• Czy można sprzedać mieszkanie, które zapisaliśmy w testamencie bez zmiany ostatniej woli?

Odpowiedź na pierwsze pytanie jest oczywista: nie. Zapis testamentowy jest formą przekazania praw majątkowych lub rzeczowych. Jednak może on wejść w życie jedynie po śmierci spadkodawcy. Wcześniej tylko testator ma prawo rozporządzać swoją własnością.

Odpowiedź na drugie pytanie również jest krótka: tak. Sprzedaż nieruchomości, która została zapisana w ostatniej woli, automatycznie odwołuje te zapisy testamentowe. Wynika to z faktu, że spadkodawca może rozporządzać jedynie swoją własnością, a po zbyciu mieszkania, prawo własności przechodzi na nabywcę. Jeśli w testamencie znalazło się więcej zapisów, odwołaniu ulega tylko ten konkretny. Natomiast jeśli w całym akcie ostatniej woli był jeden zapis, który dotyczył sprzedanej nieruchomości, uznaje się testament za odwołany.

Mechanizm regulujący sprzedaż nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny jest taki sam jak w przypadku spadku. W obu sytuacjach ma zastosowanie ustawa o podatku od spadków i darowizn. Okres od momentu przekazania darowizny do sprzedaży nieruchomości wynosi pięć lat i jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym obdarowany nabył prawa majątkowe.

Czytaj również:

Darowizna czy testament. Jak przepisać mieszkanie albo dom na dziecko?

Kto płaci podatek od darowizny mieszkania i czy można go uniknąć?

Dziedziczenie ustawowe. Kto dziedziczy i jaka jest kolejność spadkobierców?