Drakońska stawka pośrednika!

Do takich wniosków można dojść już po wstępnej analizie przeprowadzanych co jakiś czas urzędowych kontroli wzorów stosowanych przez agencje nieruchomości. Chcąc sprzedać, kupić czy wynająć nieruchomość korzystając z usług biura pośrednictwa, warto dokładnie przyjrzeć się umowie i negocjować niekorzystne dla nas zapisy.

Szczątkowa regulacja

Czytelnicy często pytają o zgodność z prawem niektórych postanowień umów zawieranych z pośrednikami. Zwykle jednak trudno o jednoznaczną odpowiedź. Regulacja umowy o pośrednictwo w ustawie o gospodarce nieruchomościami jest dość skąpa. Zapisy niekorzystne dla konsumentów należy zaś oceniać przez pryzmat pojęć niedookreślonych, takich jak "sprzeczność z dobrymi obyczajami" czy "rażące naruszenie interesów konsumenta", które warunkują uznanie danej klauzuli za niedozwoloną, a tym samym nieobowiązującą konsumenta. To sprawia, że charakter danego zapisu w umowie i jego skuteczność budzą nierzadko kontrowersje. Pomocny okazuje się jednak przykładowy katalog takich klauzul zamieszczony w art. 3853 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). Istotny jest również rejestr postanowień uznanych za niedozwolone, prowadzony przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wiele wpisów do tego rejestru dotyczy właśnie klauzul z umów stosowanych przez agencje nieruchomości.

Co w umowie?

Umowa pośrednictwa musi być zawarta na piśmie i określać m.in. zakres czynności pośrednika. Ogólnikowe wskazanie, że pośrednik zobowiązany jest np. do starań zmierzających do znalezienia nabywcy na dane mieszkanie nie jest jednak korzystne dla klienta. Trudno będzie potem skontrolować, czy pośrednik prawidłowo wykonywał swoje obowiązki, nie mówiąc już o ewentualnym dochodzeniu roszczeń z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy o pośrednictwo.

Znacznie lepiej, gdy umowa szczegółowo wymienia czynności, które zobowiązuje się przedsięwziąć pośrednik. Dla przykładu można zobowiązać pośrednika do dokonania wizytacji nieruchomości, skompletowania potrzebnej do transakcji dokumentacji, sporządzenia zdjęć, przekazania oferty innym agencjom, zamieszczenia oferty w systemie wymiany ofert, pomocy w negocjowaniu warunków umowy, określonych działań reklamowych czy przygotowania projektu umowy przedwstępnej.

Co ważne, umowa powinna wskazywać pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. Ponadto należy sprawdzić, czy treść wzoru zawiera oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Konfliktogenna wyłączność

Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Stanowi o tym wyraźnie art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.). Przepis ten odwołuje się również do odpowiedniego stosowania klauzuli wyłączności przy sprzedaży (art. 550 K.c.). Oznacza to, że klient w zakresie, w którym wyłączność pośrednika została zastrzeżona, nie będzie mógł ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów pośrednictwa z innymi pośrednikami, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą pośrednikowi. Wydaje się, iż w takim wypadku nic nie stoi na przeszkodzie w znalezieniu kontrahenta na własną rękę, bez pomocy innego pośrednika.

W wielu umowach pośrednictwa klauzuli wyłączności nadaje się jednak szerszy charakter, ograniczając również samego zamawiającego w możliwości zawierania umów objętych zakresem umowy o pośrednictwo. Ta druga opcja jest wielce niekorzystna dla klienta agencji nieruchomości, choć w wielu przypadkach zastrzeżenie to może być przez konsumenta kwestionowane. Za niedozwolone postanowienie umowne uchodzi bowiem zapis, który przewiduje obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta, mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta (art. 3853 pkt 22 K.c.). To samo dotyczy klauzuli nakładającej na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego (art. 3853 pkt 17 K.c.). Co więcej w rejestrze prowadzonym przez UOKiK pod nr 126 figuruje postanowienie zastrzegające potrójną wysokość prowizji na wypadek sfinalizowania transakcji przez zamawiającego, bez uprzedniego powiadomienia pośrednika.

Przedsiębiorcy, którzy korzystają z usług biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, mają już gorzej, ponieważ nie podlegają tego rodzaju ochronie prawnej.

Prowizja

Wynagrodzenie pośrednika przyjmuje formę prowizji od wartości transakcji. Zaproponowana stawka (np. 3%) może być negocjowana, zwłaszcza gdy cena nieruchomości jest pokaźna. Niewątpliwie pośrednikom zależy na możliwie najwyższej cenie transakcji, co oczywiście bezpośrednio przekłada się na należne im wynagrodzenie. Nie jest to rozwiązanie korzystne dla kupującego korzystającego z usług agencji nieruchomości. Interesy klienta i pośrednika są wówczas sprzeczne. Zatem potencjalni nabywcy powinni dążyć do innego określenia prowizji, tak aby jej wysokość zależała w większym stopniu od wynegocjowanego ze sprzedawcą upustu, aniżeli od wartości transakcji.

Warto również sprawdzić, kiedy prowizja staje się wymagalna. Wielu pośredników zastrzega, że połowa wynagrodzenia należy się im już po podpisaniu umowy przedwstępnej. Nie jest to ani bezpieczne, ani korzystne rozwiązanie dla klienta (czy to przyszłego sprzedawcy, czy kupującego). Umowy przedwstępne nie zawsze doprowadzają do zamierzonego rezultatu. W takich przypadkach klient agencji po prostu traci pieniądze. Dlatego najlepiej, jeśli prowizja jest płatna dopiero po nabyciu mieszkania, np. w ciągu dwóch tygodni od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

autor: Tomasz Konieczny