Gminy muszą dopłacać do czynszów

Właściciele lokali, w których mieszkają osoby z wyrokiem eksmisyjnym, mogą żądać od gmin odszkodowania w wysokości odpowiadającej rynkowym stawkom czynszu. To konsekwencja orzeczenia TK z 11 września tego roku, na mocy którego utracił moc art. 18 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (u.o.p.l.). Zastosowanie ma w takich przypadkach art. 417 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność skarb państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Naprawienie szkody - zgodnie z art. 361 k.c. - będzie obejmowało nie tylko poniesione straty przez właściciela ale także korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono


Pełne odszkodowanie

Do września 2006 r. właściciel mógł otrzymać tylko różnicę między czynszem, jaki lokator powinien płacić, a czynszem wolnorynkowym. Po orzeczeniu TK gmina zobowiązana jest do pokrycia pełnej szkody, jaką ponosi właściciel mieszkania z tego tytułu, że w jego lokalu zamieszkuje osoba z wyrokiem eksmisyjnym, która nie płaci czynszu. Gminy, które nie mają mieszkań zastępczych, liczą kwoty, jakie będą musiały zapłacić właścicielom. Władze Poznania szacują że będzie to ok. 4 mln złotych, w Warszawie ta kwota może być nawet trzy razy wyższa. W Krakowie i Częstochowie miejska kasa zostanie uszczuplona o kolejny milion.

- Biorąc pod uwagę liczbę niewykonanych przez gminę wyroków, w Poznaniu jest ok. 1000 takich spraw. Za każdy nieopróżniony z jej winy lokal gmina będzie musiała płacić odszkodowanie w kwocie około 500 zł miesięcznie, czyli około 6 mln zł rocznie - tłumaczy Jerzy Krotoski z Kancelarii Krotoski - Adwokaci.

- Gmina ma obowiązek zapewnienia eksmitowanym lokatorom mieszkań zastępczych, gdyż tak stanowi ustawa. Samorządy nie chcą rozwiązać tego problemu, gdyż zawsze pojawiają się ważniejsze sprawy do realizacji - mówi prof. Michał Kulesza.

Grant z budżetu państwa na wspomaganie budownictwa socjalnego będzie wynosił od 20 do 30 proc. kosztów takiego obiektu

Zapłaci gmina

- Państwo nadmiernie obciąża budżety gminne nowymi zadaniami m.in. w zakresie polityki mieszkaniowej, zapominając równocześnie o środkach finansowych na budowę lokali socjalnych - mówi Witold Gintowt-Dziewałtowski, poseł SLD

- Część miast nie ma własnych zasobów mieszkaniowych, dotyczy to zwłaszcza ośrodków w południowo-wschodniej Polsce, gdzie gminy dysponują często kilkunastoma lokalami zastępczymi - mówi Andrzej Porawski ze Związku Miast Polskich.

Problem zapewnienia lokali zastępczych nie sprowadza się jedynie do osób eksmitowanych z powodu roszczeń, ale również ludzi, którzy musieli opuścić mieszkania z powodów rodzinnych czy rozwodowych. W ich przypadku gmina również musi zagwarantować taki lokal zastępczy.

- Nikt nam nigdy nie dał realnego narzędzia powiększania socjalnych zasobów mieszkaniowych - mówi Andrzej Porawski.

Odszkodowanie lub lokal

- Władze gmin bagatelizują problem odszkodowań, bo do tej pory właściciele lokali nie umieli walczyć o swoje prawa w sądzie tłumaczy - Jerzy Krotoski.

Tymczasem konieczność wypłaty pełnych odszkodowań może spowodować ogromne problemy dla budżetów gmin.

- Będziemy bronić się poprzez roszczenia regresowe wobec lokatorów, którzy zostali eksmitowani. Przy tak dużej liczbie spraw, które toczą się w Krakowie, nie wyobrażam sobie, abyśmy mieli tak po prostu przejąć w pełni obowiązek odszkodowawczy - mówi Anna Rudek, koordynator ds. eksmisji i odszkodowań w Urzędzie Miasta Krakowa.

Podobne problemy ma Łódź. Przed sądami toczą się postępowania dotyczące eksmitowanych lokatorów, którym samorząd ma obowiązek zapewnić lokal socjalny albo wypłacić odszkodowanie.

- Jeśli sądy będą zasądzały na rzecz właścicieli pełne kwoty odszkodowań, to będzie to dużym obciążeniem dla budżetu gminy. Pomoc budżetu państwa dla gmin przy zwiększonych obciążeniach jest właściwie żadna. Pilotażowy program dofinansowania zafunkcjonował w 2003 roku, ale w bardzo małej skali mówi - Tomasz Ciszewski, zastępca dyrektora wydziału budynków i lokali w Urzędzie Miasta Łodzi.

CO PROPONUJE MINISTERSTWO? Granty z budżetu państwa na budowę mieszkań socjalnych - ustawa o finansowym wsparciu budowy lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych.
? Przekazywanie gminom terenów należących do podmiotów gospodarujących nieruchomościami skarbu państwa, m.in. Agencji Mienia Wojskowego i Agencji Nieruchomości Rolnych - projekt ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami gruntowymi skarbu państwa na cele budownictwa mieszkaniowego.

100 tysięcy mieszkań socjalnych

Problemy związane z brakiem mieszań socjalnych dostrzega Ministerstwo Budownictwa. Minister Andrzej Aumiller w rozmowie z Gazetą Prawną przyznał, że jego resort przygotowuje projekty ustaw, które miałyby zmobilizować gminy do budowy takich lokali. Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami gruntowymi skarbu państwa na cele budownictwa mieszkaniowego miałaby pomóc gminom w nabyciu gruntów od podmiotów gospodarujących nieruchomościami skarbu państwa - w tym Agencji Nieruchomości Rolnych, Agencji Mienia Wojskowego.

Z kolei uchwalona już ustawa o finansowym wsparciu budowy lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych ma umożliwić przydzielanie gminom grantów z budżetu państwa na wspomaganie tego budownictwa. Grant będzie wynosił od 20 do 30 proc. kosztów takiego obiektu. Pozostałą kwotę będą musiały wyłożyć samorządy.

- Nie chcemy, by budowane ze wsparciem państwa obiekty tworzyły getta. Mieszkania socjalne nie będą mogły przekroczyć 50 proc. w danym budynku - dodaje minister Aumiller. Dzięki dofinansowaniu ma powstać około 100 tys. mieszkań socjalnych i 25 tys. miejsc w noclegowni.

Współpraca Katarzyna Rychter

Tomasz Pietryga

PODSTAWA PRAWNA
? Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.).

Trzeba przywrócić różne formy budownictwa mieszkaniowego Więcej