Hipoteki: Jak dostać tani kredyt
Udaliśmy się na poszukiwania tanich kredytów mieszkaniowych. Efekt? 18 ofert z marżą w granicach 1 proc. Sukces? Nie do końca, ale warto znaleźć mocne punkty tanich ofert, aby dopasować swoje możliwości. Może to być np. wkład własny, wysokie dochody, wielkość kredytu czy też nieograniczona otwartość na zakup dodatkowych produktów.
Odpowiednie ustawienie kryteriów jakie powinien spełnić klient sprawia, że na 24 banki 18 jest już w stanie zaproponować kredyt z marżą w okolicy 1 punktu procentowego (pp.). Do 1 pp. nie schodzą w ofercie jedynie Allianz, Nordea, Pekao Bank Hipoteczny, PKO BP, Raiffeisen, a Pekao wyjątkowo w drodze negocjacji z zamożnym klientem przy wysokich kwotach.
Paradoksalnie nie każdy chciałby jednak dostać taki tani kredyt, a wielu klientów w ogóle nie mogło by go otrzymać. Dobrze jest jednak wiedzieć, jak banki podchodzą do kształtowania cen kredytów, tym bardziej, że polityka wcale nie jest jednakowa. Gdy w jednym banku podstawowe znaczenie będzie mieć wkład własny, w innym będzie to wielkość kwoty kredytu. Jeszcze gdzie indziej ważnym elementem całej kredytowej układanki jest wysokość zarobków zainteresowanego pożyczeniem pieniędzy.
Wbrew panującemu przekonaniu ocena grubości portfela klienta nie jest jednakowa w każdym banku (oczywiście trzeba się wykazać zdolnością kredytową na pożądaną kwotę kredytu). Różna jest także wrażliwość instytucji finansowych na zakup dodatkowych produktów. Gdy w jednym banku zadowolą się założeniem darmowego konta internetowego, w innym będzie to pakiet usług wymagający kilkuset złotych wydatków miesięcznie (m.in. ubezpieczenia, programy inwestycyjne, konto za ponad 20 zł).
Jeśli klient może sobie pozwolić na kredyt z wkładem własnym stanowiącym co najmniej 70 proc. wartości nieruchomości, to będzie przebierać w ofertach banków z niskimi marżami. Dostanie 0,89 pp. w Millennium, jeszcze mniej w Getin Noble Bank, w granicach 1 pp. w Lukas Banku, mBanku, MultiBanku czy Banku Pocztowym. W Polbanku EFG trzeba mieć jeszcze więcej wkładu własnego, bo ponad 80 proc. wartości nieruchomości.
Nie w każdym banku wrażliwość na ten właśnie parametr jest taka sama. W obowiązujących obecnie promocjach kredytów mieszkaniowych Pekao, LtV w ogóle nie ma znaczenia.
W PKO BP klient odkładający latami nawet na 90 proc. wkładu własnego, przy kredycie w wysokości 300 tys. zł, utarguje jedynie 0,1 pp. zniżki w porównaniu z klientem, który pożycza pieniądze na całe mieszkanie. Biorąc jednak pod uwagę, że na jedną dziesiątą ceny nieruchomości nie będzie brał takiej kwoty to i tak nie zyska, bo przy niższych kwotach marża rośnie.
W Citi Handlowym obniżka z tego tytułu może sięgać 0,3 pp. W ING Banku Śląskim będzie to 0,25 pp., a w Kredyt Banku i DB PBC po 0,2 pp. Z kolei w Millennium i BPH zmiana marży w zamian za wysoki wkład własny wyniesie 0,50 pp., a w DnB Nord 0,45 pp.
Obok LtV czyli relacji kredytu do wartości nieruchomości, drugim kluczowym elementem, który wpływa na obniżkę marży w bankowych tabelach jest wysokość kredytu.
Im wyższa kwota tym przeważnie niższa marża. Np. na jednopunktową marżę w Citi Handlowym może liczyć osoba, która pożyczy co najmniej 750 tys. zł i dla banku nie będzie tu już miało istotnego znaczenia, czy klient ma 10 czy 20 proc. wkładu własnego. W BPH, DnB Nord nie ma to natomiast znaczenia w przedstawianych siatkach marż. Kredyt Bank rozróżnia jedynie kredyty poniżej 300 tys. zł i od 300 tys. zł wzwyż.
Dla klienta Citi Handlowego ważne będzie natomiast jakie ma dochody. Na jednopunktowe marże zasłuży sobie, jeśli łączne wpływy biorących kredyt wyniosą min. 12 tys. zł netto i trafią na ROR do Citi Handlowego. Zarobki to również element przetargowy, który w różnych bankach inaczej jest traktowany.
Część ujmuje to kryterium w tabelach z marżami, gdzie indziej może być elementem negocjacji ceny, w innych przypadkach nie odgrywa istotnej roli. Ale koniec końców zależność od wysokości dochodów jest silna, bo dla banków ważne jest, jaką część dochodów kredytobiorców pochłonie rata zaciąganego kredytu jak i pozostałe obciążenia. Im mniej tym lepiej. W Getin Noble Banku kredyt z marżą 0,69 pp. może dostać osoba, która m.in. wykaże, że stosunek raty do dochodu nie przekracza 40 proc.
Coraz istotniejszym elementem kredytu hipotecznego staje się cross sell. Widać, że tu kryją się spore możliwości zbicia marży kredytu hipoteczego. Należy jednak pamiętać, że nie zawsze idzie to w parze z obniżeniem kosztów kredytu.
Na obkupieniu się dodatkowymi produktami banku DB PBC klient może obniżyć marżę o ponad połowę, w HSBC Polska o połowę (minus 1 pp.) podobnie w mBanku i MultiBanku, w BPH o 0,7 pp., w Kredyt Banku o 0,5 pp. w BZ WBK o 0,36 pp. w Millennium o 0,3 pp.
Halina Kochalska, Open Finance
Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.
