Ilustrowany alfabet kredytobiorcy cz. 2

Negatywna decyzja - jak sama nazwa wskazuje jest to odmowa udzielenia kredytu na wniosek klienta. Czy to już koniec działań zmierzających do uzyskania kredytu w danym banku? Dla amatora - na pewno. Fachowiec podpyta o szczegóły - na ogół banki nie odmawiają kredytu bez powodu, trzeba więc namierzyć przyczynę (lub przyczyny) negatywnej decyzji. Czasem udaje się uzyskać kredyt na niższą kwotę (na wniosek kredytobiorcy lub jego doradcy), czasem też można np. wzmocnić zabezpieczenie i bank zmienia decyzję na pozytywną. Zdarza się jednak, że negatywna decyzja została wydana w wyniku błędu analityka. Przykładowo, jakiś dochód kredytobiorcy nie został wzięty pod uwagę lub źle został rozpoznany stan prawny nieruchomości, będącej przedmiotem zabezpieczenia. I tu właśnie jest miejsce dla profesjonalnych doradców - mogą oni uzyskać z banku zmianę decyzji, pod warunkiem, że uda się udowodnić, że wydanie "negata" nastąpiło wyłącznie z powodu pomyłki banku.

Nieprzewidywalność - charakterystyczna cecha działalności niemal wszystkich banków, którą obserwujemy przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Ma na to wpływ przede wszystkim nadmiernie wydłużony proces decyzyjny, gdzie w analizie bierze udział kilkanaście osób z kilku odrębnych komórek, stosowanie scoringu oraz często zbyt niskie kompetencje analityków rozpatrujących wniosek. Zdarzyć się może także, że pozytywną decyzję, owszem, dostaniemy, ale nie po 2-3 tygodniach (jak nam obiecywał bankowy doradca przyjmujący wniosek), ale po trzech miesiącach. Nie zawsze sprzedający wykaże tyle cierpliwości, można w ten sposób stracić uiszczony zadatek. Lekarstwem na tę sytuację jest składanie dokumentów jednocześnie do 2-3 banków, najlepiej poprzez doradców kredytowych z prawdziwego zdarzenia.

Oprocentowanie kredytu - w jego skład wchodzą najczęściej dwa składniki: marża (czyli zarobek banku) oraz cena danej waluty na rynku międzybankowym (WIBOR dla kredytów w PLN i EURIBOR, jeśli chcemy zadłużyć się w euro).

Pośrednictwo kredytowe - usługi finansowe, które zrobiły w Polsce zawrotną karierę w okresie 2003-2007, to jest kiedy mieliśmy boom na rynku nieruchomości. Narzuca się pytanie - czy pośrednik coś powinien umieć? Czy wystarczy, że zaprezentuje nam 20 ofert różnych banków, a my zaoszczędzimy w ten sposób sporo czasu? Odpowiedź wydaje się oczywista - rzecz jasna powinien być on fachowcem, a trudno jest uchodzić za eksperta w dziedzinie, o której nie ma się zielonego pojęcia. To teoria. W praktyce zatrudnia się do pracy pośrednictwie (ma to miejsce także w niektórych bankach) ludzi bez doświadczenia, którzy uczą się na błędach. Temat ten opisany jest dokładniej pod hasłem "doradca" (Ilustrowany alfabet kredytobiorcy cz. 1). Z mojego punktu widzenia ("siedzę" w kredytach już ponad 17 lat) przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny warto korzystać tylko z usług profesjonalnych pośredników, czyli takich, którzy zatrudniają wyłącznie wykwalifikowanych doradców. Odradzam więc zdecydowanie korzystanie z pomocy przypadkowych firm w tak ważnej sprawie, jaką jest finansowanie zakupu mieszkania. Ile jest warta taka usługa? Odpowiem porównaniem - to tak, jakby wyprawić huczne wesele jedynej córki w McDonaldzie.

Pożyczka hipoteczna - uzyskanie z banku środków na cel dowolny przy zabezpieczeniu na posiadanej nieruchomości. Niekiedy banki wyrażają zgodę na udzielenie pożyczki hipotecznej pod zabezpieczenie nieruchomości należącej do osoby trzeciej. Z punktu widzenia ceny tej formy produktu hipotecznego, jest to najdroższy wariant. Oprocentowanie pożyczki hipotecznej jest zazwyczaj od 3 do 4 proc. wyższe od kredytu na cel mieszkaniowy oraz o 1,5 do 2 proc. od kredytu konsolidacyjnego.

Rekomendacja T - niezbyt udany efekt twórczości ekspertów z Komisji Nadzoru Finansowego. Delikatnie mówiąc, jest to zbór tzw. "dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych" - zdanie zawarte w cudzysłowie to właśnie cytat z Rekomendacji T. Co tu znajdziemy? Otóż KNF próbuje nam udowodnić, jak bardzo ryzykowne są kredyty w walutach obcych. Nie podaje przy tym choćby jednego argumentu. Mimo tego, że wszelkie oficjalne dane (w tym także zawarte w "Raporcie o sytuacji banków w 2009 roku" - autorstwa KNF) wskazują, że jest dokładnie odwrotnie. To właśnie kredyty udzielone w walutach obcych spłacają się w Polsce najlepiej! Więcej informacji na ten temat znajdą Państwo w moich publikacjach dla Interia.pl: "Śmierć kredytom hipotecznym!" oraz "S.O.S. dla kredytów w euro!".

W związku z obostrzeniami zawartymi w Rekomendacji T, być może już od września 2010 roku, znikną z rynku nasze ukochane, tanie kredyty walutowe.

Rodzina na Swoim - zadziwiająca forma pomocy naszego hojnego rządu przy zakupie nieruchomości. Można w ten sposób uzyskać nawet 100 000 zł budżetowej dopłaty, pod warunkiem, że mieszkanie (lub dom) zakupimy na kredyt właśnie w tej formie. Nie ma znaczenia, jak wysoki dochód uzyskujemy, a inne, określone ustawą ograniczenia może obejść bez trudu nawet średnio rozgarnięty kredytobiorca. Instrukcję w tej kwestii znajdą Państwo w mojej publikacji z kwietnia 2009 roku pod tytułem "Jak sprawnie roztrwonić budżet?", również dostępną na portalu Interia.pl.

Ryzyko kursowe - bardzo nadużywany (szczególnie w ostatnim okresie) argument, aby nie brać kredytu w innej walucie niż polski złoty. Eksperci, którzy optują za tym poglądem bronią się wyświechtanym sloganem - bierz kredyt w tej walucie, w której uzyskujesz dochód. Bo ponoć jest to bezpieczniejszy wariant. Absolutnie się z tym nie zgadzam. No, bo na czym ma polegać bezpieczeństwo takiego wyboru? Z oczywistych względów zdecydowana większość kredytobiorców woli spłacać kredyt z ratą niższą (czyli walutowy), niż ten niby-bezpieczny złotówkowy. Nie oznacza to, że jestem zwolennikiem ubiegania się o kredyt walutowy w każdym przypadku. Są dokładnie trzy sytuacje, kiedy zdecydowanie odradzam taki wybór. Po pierwsze - nie bierz kredytu walutowego, jeśli złotówka jest bardzo mocna. Tak było w okresie I-VIII 2008 r., kiedy to frank momentami był tańszy niż 2 złote. Czemu wtedy bankowcy i eksperci od ograniczania kredytów walutowych siedzieli cicho??? Druga sytuacja, kiedy nie warto brać kredytu walutowego ma miejsce wtedy, gdy bank chce nam wcisnąć "tani" kredyt walutowy z wysoką marżą. Obecnie przy ubieganiu się o kredyt w euro odradzam skorzystanie z oferty, jeśli marża jest powyżej 3 proc. I kolejny przypadek, kiedy ABSOLUTNIE nie możemy brać innego kredytu niż złotówkowy, to planowana w bliskiej przyszłości spłata całości lub znaczącej części zadłużenia, np. z powodu sprzedaży innej nieruchomości. Wtedy co prawda zarobimy trochę na każdej racie, ale dużo więcej stracimy na spreadzie. Radzę też uważać ze zbyt pochopnym wyborem kredytu walutowego, jeśli ma on być uruchamiany w transzach (wyjaśniam to szerzej w opisie hasła "transza"). W każdym innym przypadku wybierajmy kredyt w euro! Póki euro jest mocne wobec złotówki, jak dziś. I dopóki kredyt ten nie zniknie z rynku z powodu wejścia w życie Rekomendacji T.

Scoring - tajna, czasem niestety samobójcza broń banków. Jest to system informatyczny, który czasem zupełnie niesłusznie wyklucza daną osobę z grona kredytobiorców. Scoring to taki system, który pozwala na podjęcie decyzji kredytowej na podstawie wprowadzonych danych o wnioskodawcy (wiek, wykształcenie, stan cywilny, itp.), jego zatrudnieniu (jak uzyskuje dochody, jeśli jest na etacie: stanowisko, branża, okres zatrudnienia, itp.) i oczywiście o kredycie. System sam sobie na ogół zbiera dane z BIK-u, po czym wypluwa nam odpowiedź. A więc ani posiadanie zdolności kredytowej, ani spełnienie innych wymogów stawianych przez bank nie jest wystarczającym dlań argumentem, aby powiedzieć "tak". Obserwuję wiele przypadków, kiedy negatywna decyzja ze scoringu jest kompletnie nieuzasadniona, ale trudno wobec systemu używać argumentów merytorycznych - nie zawsze udaje się z nim nawiązać kontakt werbalny... Dużo lepszym rozwiązaniem jest tradycyjna forma rozpatrywania wniosków, czyli o udzieleniu kredytu decyduje wyspecjalizowany dział analityków. Scoring stosowany jest dziś, niestety, przez większość banków.

Spread - z jęz. angielskiego "rozciąganie". Bankowa sztuczka, mająca na celu zwiększenie dochodu z udzielanych kredytów. Niedawno bankowcy uczyli nas, jak zrobić fraaaaanka z franka, teraz z kolei możemy ubiegać się o kredyt nie w euro, lecz w euuuuuuuuuro. Powszechnie wiadome jest, że przy kredytach w obcych walutach banki stosują dwa kursy (zwane czasem widełkami kursowymi): kurs kupna danej waluty (niższy) i kurs sprzedaży (ten dla odmiany jest wyższy). Kursy te ustalane są samodzielnie przez banki, bez konieczności tłumaczenia się ze stosowanych różnic kursowych. Przy uruchomieniu kredytu bank zawsze stosuje kurs kupna, ale spłacamy już po kursie sprzedaży z dnia spłaty danej raty. Jeszcze 2-3 lata temu różnica ta w wielu bankach nie przekraczała 4 proc. Obecnie nasila się tendencja do jak największych różnic w kursach walut przy spłacie i uruchomieniu - czasem przekracza ona 10 proc., a średnio banki naliczają 7-9 proc. spreadu.

Jak to działa w praktyce? Bierzemy kredyt np. w kwocie 390 tys. zł w euro, bank przelicza nam tę kwotę na 100 000 euro (przy zastosowaniu kursu 1 euro = 3,90 PLN). Przy spłacie kredytu okazuje się, że jesteśmy bankowi dłużni nie 390, a już 425 tys. zł! Przy spłacie bank zastosuje bowiem kurs o 9 proc. wyższy (1 euro = 4,25 PLN), czyli 100 000 euro x 4,25 (kurs przy spłacie) = 425 000 zł.

Dlatego też w sytuacji, kiedy po uzyskaniu kredytu planujemy jego szybką spłatę (lub znaczącą część kredytu), absolutnie koniecznie winniśmy szukać kredytu w krajowej walucie. Dopiero po ewentualnej nadpłacie możemy pomyśleć o przewalutowaniu.

Transza - część przyznanego kredytu, wypłacana w danym momencie kredytobiorcy (zgodnie z umową kredytową). W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym na ogół wypłata kredytu odbywa się jednorazowo, czyli jedną transzą. Najczęściej uruchomienie kredytu transzami (w kilku częściach) ma miejsce, kiedy kupujemy mieszkanie od dewelopera, który jest w trakcie realizacji inwestycji, lub przy budowie domu. Przy kredytach walutowych uruchamianych transzami trzeba mocno uważać. Otóż niektóre banki przeliczają kwotę kredytu ze złotówek na daną walutę w dniu podpisania umowy kredytu (lub na dzień złożenia wniosku), czyli według kursu obowiązującego w dniu przeliczenia. Co się więc może wydarzyć? Jeśli uzyskamy dziś kredyt w euro (przy kursie 1 euro = 4 PLN), a wypłata kolejnej transzy w wysokości 50 000 euro planowana jest za rok, to przy spadku kursu euro do złotówki dostaniemy z banku mniej środków niż potrzebujemy. Gdyby np. przy uruchomieniu transzy okazało się, że euro potaniało o 20 proc. wobec naszej waluty (1 euro = 3,2 PLN), to zamiast kwoty 200 000 zł, dostaniemy z banku tylko 160 000 zł. Taka sytuacja nie może nas oczywiście spotkać w przypadku udzielenia kredytu w złotych. Jeśli więc zamierzamy ubiegać się o kredyt w innej walucie, który będzie uruchamiany w transzach, trzeba koniecznie poznać procedury danego banku w tym zakresie. Część banków zatrzyma nam złotówkową kwotę kredytu do czasu uruchomienia każdej z transz, a przeliczenie złotówek na walutę nastąpi w dniu wypłaty - tu więc nie ma żadnego ryzyka, że zabraknie środków w stosunku do potrzeb.

Ubezpieczenia przy kredycie - dzielimy je na obowiązkowe i dobrowolne. Jeśli są one obowiązkowe i oferuje nam je bank, to wiadomo, że na tym zarabia. Zawsze obowiązkowe - i zrozumiałe dla każdego - będzie ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych (od ognia i innych żywiołów). Dochodzą także inne ubezpieczenia, które musimy zaakceptować, w tym ubezpieczenie pomostowe (płacimy je do momentu wpisu obciążenia hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości), ubezpieczenie obniżonego wkładu własnego (zwykle jest wymagane, jeśli nasz wkład własny jest niższy od 20 proc. ceny zakupu danej nieruchomości). W ostatnich dwóch latach bardzo rozmnożyła się ilość ubezpieczeń dodatkowych, również obowiązkowych, które można uznać za mniej uzasadnione. Zaliczamy do nich np. ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy, a także ubezpieczenie od spadku wartości nieruchomości. Często polisa taka jest zupełnie zbędna ubezpieczonemu - po co samotnemu, zdrowemu jak ryba 25-letniemu kredytobiorcy ubezpieczenie na życie? Po co prezesowi firmy, w której jest on większościowym udziałowcem, ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy? Odpowiedzi na te pytania znajdą Państwo w opisie pojęcia "marża".

Waluta kredytu - obecnie w Polsce możemy uzyskać na rozsądnych warunkach kredyt w złotówkach lub w euro. Znacznie trudniej dostępne są dziś kredyty we frankach szwajcarskich, nie ma sensu też szukać na rynku kredytu hipotecznego w dolarach, czy innej walucie - nawet jeśli uda nam się taką ofertę znaleźć, na ogół będzie ona znacznie droższa od kredytu w euro. I na pewno też będzie to kredyt obarczony wyższym ryzykiem. Według większości ekspertów najbezpieczniejszą formą kredytu hipotecznego jest obecnie kredyt w rodzimej walucie. Jednak logika i wszelkie dane temu stwierdzeniu przeczą - wszak w przypadku pogorszenia się sytuacji finansowej kredytobiorcy łatwiej jest tejże osobie wysupłać kasę na ratę kredytu w euro, niż na droższy o co najmniej kilkaset złotych "bezpieczny" kredyt złotówkowy. Co na to statystyka? Według raportów opracowanych przez NBP i KNF na koniec 2009 roku, w grupie walutowych kredytów hipotecznych było tylko 1 proc. źle spłacanych (to jest - zagrożonych), natomiast w przypadku "hipotek" w polskiej walucie odsetek kredytów zagrożonych stanowi 2,4 proc.. Na czym więc polega "bezpieczeństwo" kredytu złotowego? Nigdy na ten temat nie znalazłem w wypowiedziach wspomnianych ekspertów ani jednego zdania sensownej argumentacji. Pamiętajmy, że niniejsza publikacja powstaje w okresie bardzo mocnego euro wobec złotówki, a więc bardzo prawdopodobne jest wzmocnienie się kursu złotego, co jeszcze bardziej zwiększa opłacalność i bezpieczeństwo uzyskanego obecnie kredytu w euro.

WIBOR - oficjalna cena naszej waluty na rynku międzybankowym (tak, tak - banki też pożyczają sobie nawzajem pieniądze). Teoretycznie w takiej cenie bank "kupuje" na rynku złotówki, sprzedaje je w formie kredytów po doliczeniu swojej marży, stanowiącej jeden z dochodów z udzielonego kredytu (lub pożyczki). I choć definicja ta mogłaby wskazywać, że w kwestii WIBOR-u, jako stałego składnika oprocentowania, nie wiele można pokombinować, nie jest to do końca prawdą. Mamy bowiem kilka wartości WIBOR-u. Najczęściej spotykane przy kredytach hipotecznych to: WIBOR 3M (cena waluty polskiej przy założeniu, że pożyczamy złotówki na okres 3 miesięcy) i WIBOR 6M (cena depozytu międzybankowego na okres 6 miesięcy). Mamy jeszcze WIBOR 1M - to cena waluty przy pożyczce na 1 miesiąc. W każdej umowie kredytowej znajdziemy informacje, jaki wariant WIBOR-u jest zastosowany. Te trzy wartości wskaźnika WIBOR prawie zawsze będą się między sobą różnić. Oto wartości tego wskaźnika według danych na dzień 14 lipca 2010 r.: najtańszy był WIBOR 1M - 3,63 proc., drożej wyjdzie kredyt oparty ma WIBORZE 3M (3,86 proc.), a najmniej korzystnie dla kredytobiorców będzie oprocentowanie z odniesieniem do WIBORU 6M - 4 proc.

Sprawdź bieżący poziom WIBOR w naszym serwisie

Wstępna decyzja - prawie-decyzja wydana przez bank. Jest na polskim rynku kilka banków, które stosują system dwu-decyzyjny w ocenie wniosków kredytowych. Mamy tam zawsze decyzje wstępną i decyzję ostateczną. Jak to działa? Otóż dział analiz niższego szczebla danego banku wydaje na wniosek kredytowy informację, zwaną właśnie "wstępną decyzją", która informuje o akceptacji danego wniosku przez bank oraz zawiera dane o dodatkowych dokumentach, czy warunkach do spełnienia przez klienta. Naiwny klient może się mocno przejechać na takiej "decyzji". Logika wskazywałaby na to, ze jeśli w trakcie uzupełniania dokumentacji nie zajdą okoliczności, które stworzą jakieś dodatkowe ryzyko w udzieleniu kredytu (z punktu widzenia banku), to wstępna pozytywna decyzja winna się automatycznie zamienić w decyzję pozytywną - ostateczną. Nic z tych rzeczy! Zdarza się (i to wcale nierzadko!) sytuacja, kiedy "wstępna" jest na "tak", a "ostateczna", wydana przez wyższy szczebel decyzyjny - na "nie". Bez żadnego sensowego uzasadnienia. Dlaczego tak się dzieje? Nie mam pojęcia, proszę dopytać fachowców, którzy w swoich bankach są odpowiedzialni za tak opracowane procedury. Na szczęście większość banków nie dzieli wydanych decyzji na dwa etapy.

Zaległości w spłacie kredytu - unikajmy ich jak ognia! Moja dobra rada: ze wszystkim można zalegać, ale nigdy nie ze spłatą kredytów! Jeśli, mając kłopoty z płynnością przez kilka miesięcy, zalegamy z czynszem, nie zapłaciliśmy ZUS-u czy jakichś podatków do Urzędu Skarbowego, a potem wszystkie te należności uregulujemy - "no problem" - kiedy udajemy się po kredyt, bank się o tym nie dowie. W przypadku zaległości w spłacie kredytów, czy też karty kredytowej - wszelkie opóźnienia są zgłaszane przez banki do BIK-u i "wiszą" potem przez długi czas w naszej historii kredytowej. To oczywiście może bardzo utrudnić uzyskanie kolejnego kredytu, nawet jeśli kwota zaległości była niewielka.

Zdolność kredytowa - powszechnie wiadomo, że bez zdolności kredytowej nie będzie kredytu. Nie wystarczy jedynie dobra nieruchomość na zabezpieczenie, nawet jeśli potrzebujemy z banku kwotę 50 000 zł, a wykładamy z własnej kieszeni dziesięć razy tyle. Trzeba jednak wiedzieć o tym, że posiadanie zdolności kredytowej jest pojęciem względnym - w dużej mierze zależy nie tylko od banku, analityka, który ją liczy, ale także od sposobu interpretacji uzyskiwanego dochodu. Przykład: mój klient ubiegał się o kredyt 360 000 zł i uzyskał odmowną decyzję z powodu braku zdolności kredytowej. A po kilku dniach dostał w tym samym banku kredyt w kwocie 400 000 zł. Wystarczyło podpowiedzieć, jak można inaczej obliczyć uzyskiwany dochód.

-----

Zdaję sobie sprawę, że przedstawiony materiał na pewno nie wyczerpuje tematu. Mam nadzieję jednak, że w pewnych sytuacjach publikacja ta pomoże Państwu połapać się w meandrach dziedziny kredytów hipotecznych. Być może też przygotuje Państwa na zderzenie z którymś z wymienionych problemów i pozwoli wymknąć się z czyhającej pułapki na zbyt ufnego w polski system bankowy kredytobiorcę. Niewątpliwie najgorszy wariant to oddać trudną sprawę w ręce mało doświadczonego doradcy. Co nas wtedy może spotkać? Stosując ekranowe porównanie - w tej sytuacji nawet przygody bohatera kultowego filmu Jima Jarmusha "Droga Samuraja" jawią się jako relaksowy spacerek.

Krzysztof Oppenheim

Zapraszamy również do lektury pierwszej części "Ilustrowanego alfabetu kredytobiorcy"

Kredyty hipoteczne bez prowizji!

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL