Jak wybrać najtańszy kredyt hipoteczny?
Rynek kredytów hipotecznych zaczyna odżywać po kryzysie zapoczątkowanym jeszcze w drugiej połowie 2008 roku. Są już pierwsze oznaki obniżek marż stanowiących jeden z głównych składników oprocentowania kredytów. Przed podpisaniem umowy warto jednak sprawdzić, jakiego rodzaju koszty kryją się w ofercie.
Najbardziej znaczący koszt związany z kredytem hipotecznym, który najczęściej zaciągamy na okres 20-30 lat, to wysokość oprocentowania.
Nie jest to jednak element stały, nie licząc przejściowo stałych stawek oprocentowania przez pierwszy rok lub dwa kredytowania. Na wysokość oprocentowania składają się z reguły dwa elementy:
1. WIBOR, LIBOR lub EURIBOR, czyli aktualna wysokość oprocentowania kredytów oferowanych na rynku międzybankowym odpowiednio w Warszawie, Londynie lub Brukseli (w przypadku kredytów w złotych będzie to WIBOR). Stawki te ulegają ciągłym zmianom. Na tę pozycję kredytobiorca nie ma żadnego wpływu. W przypadku kredytów w złotych najczęściej stosowany jest WIBOR 3M (3-miesięczny).
2. Marża banku - niezmienny składnik oprocentowania, stanowiący zarobek banku. O ile jeszcze dwa lata temu marża wynosiła średnio 1 punkt procentowy, to obecnie należy się przygotować na przynajmniej dwukrotnie, jeśli nie trzykrotnie wyższą wartość. Wysokość marży zależy zwykle od stosunku wysokości wnioskowanego kredytu do wartości domu, działki czy mieszkania jako przyszłego zabezpieczenia hipotecznego (ang. loan to value, LTV). Im wyższy wkład własny zadeklaruje kredytobiorca, tym na niższą marżę banku może liczyć, a przez to także na niższe oprocentowanie i koszt kredytu.
Prowizja stanowi jednorazowy koszt kredytu naliczany od jego wysokości. Dwa, trzy lata temu banki nierzadko rezygnowały z prowizji, byle tylko zachęcić nowych klientów do swojej oferty. Prowizje 1-proc. uchodziły za bardzo wysokie. Obecnie 2 proc. prowizji nie jest niczym niezwykłym. Zdarzają się jeszcze wyższe.
Koszt ten nie musi być jednak od razu odczuwalny przez kredytobiorcę - z reguły możliwe jest jego doliczenie do kwoty kredytu, co oczywiście negatywnie wpłynie na wysokość comiesięcznych rat.
Prowizje warto negocjować. Na obniżki w stosunku do standardowej oferty mogą liczyć zwłaszcza stali klienci danego banku.
Banki zarabiają nie tylko na marży i prowizji. Formę dochodów stanowią też różne polisy, których zakup jest obowiązkowy. Nawet jeżeli istnieje opcja rezygnacji z któregoś ubezpieczenia oferowanego w standardzie łącznie z kredytem, to okaże się, iż automatycznie rosną niektóre pozostałe parametry kredytu, czyniąc ten manewr mało opłacalnym.
Kredytobiorcy są proszeni najczęściej o nabycie następujących ubezpieczeń:
- Ubezpieczenie brakującego/niskiego wkładu własnego. Powszechnym wymogiem jest wkład własny na poziomie 20 proc. wartości nabywanej działki, domu czy mieszkania. Ponieważ jednak wielu kredytobiorców nie jest w stanie dokonać takiej wpłaty, z pomocą przyszły zakłady ubezpieczeń. Wystarczy za pośrednictwem banku nabyć ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Koszt takiej polisy kształtuje się na poziomie 3,5 proc. wartości ubezpieczonego (niewniesionego) wkładu własnego. Zwykle po 3 latach okresu ubezpieczenia bank pobierze z konta kredytobiorcy składkę za kolejny okres, jednak od kwoty kredytu, która brakuje do uzupełnienia wkładu własnego do poziomu wymaganych 20 proc.
- Ubezpieczenie pomostowe. Ta potoczna nazwa dotyczy ubezpieczenia spłaty kredytu do czasu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu, jaki uzyskuje od nas bank udzielający kredytu mieszkaniowego czy budowlanego, jest hipoteka. Do jej powstania potrzebny jest jednak wpis do księgi wieczystej. Procedury mogą trwać miesiącami. Do tego czasu bank potrzebuje innego, szczególnego zabezpieczenia i dlatego wymaga wykupienia ubezpieczenia spłaty kredytu do czasu ustanowienia hipoteki. Składki są ustalane na różne sposoby. Kredytobiorca winien porównać nie tylko wysokości tych składek, lecz także okresy, za jakie są pobierane (np. stawka 300 zł za 3 miesiące będzie przecież tańsza niż 200 zł za każdy miesiąc z osobna, mimo że na pierwszy rzut oka ta pierwsza przedstawia się korzystniej). Za niewykorzystany okres ubezpieczenia można żądać zwrotu odpowiedniej części zapłaconej składki.
- Ubezpieczenie na życie. Tu chodzić może o typowe polisy na życie, ale także o ubezpieczenia od utraty pracy czy ciężkie choroby. Ten kierunek w ostatnich latach stale zyskuje na popularności. Tego rodzaju polisy są stosunkowo drogie, stanowią dla banków dodatkowe źródło dochodu, a jednocześnie dają klientom poczucie bezpieczeństwa, czasem niestety nieuzasadnione ze względu na zbyt wąski zakres ubezpieczenia czy mnogość wyłączeń.
W przypadku kredytów indeksowanych w obcych walutach dochodzi ukryty i bardzo znaczący koszt w postaci tzw. spread-u walutowego, który powoduje, że już w dniu uruchomienia kredytu klient banku ma do spłaty o kilka procent więcej niż w przypadku kredytu w złotych. Dzieje się tak dlatego, że kredyt w walucie obcej wypłacany jest po kursie kupna (niższym), a spłacany po kursie sprzedaży (wyższym).
Koszt ten jest niwelowany w razie korzystnych zmian na rynku walutowym (osłabienia się CHF lub euro), co może nawet przynieść oszczędności dla kredytobiorcy, zaś wzrasta gdy kurs obcej waluty idzie w górę. W tym drugim, niekorzystnym wariancie, rata kredytowa i aktualne zadłużenie rośnie, gdyż ich spłata następuje po przeliczeniu na złote (po gorszym kursie). Na tym właśnie polega ryzyko kursowe, z którym - obok ryzyka zmiany stóp procentowych - muszą się liczyć zwolennicy kredytów w obcej walucie.
Koszt kredytu to nie tylko jego oprocentowanie, prowizja oraz wymienione ubezpieczenia. Do tego dochodzi wiele opłat, które mogą się pojawić w dalszej perspektywie. Niemniej warto brać je pod uwagę już na samym początku. Chodzi tutaj zwłaszcza o opłaty za przewalutowanie, przedterminową spłatę lub nadpłatę kredytu, sporządzenie aneksu do umowy. Z pewnością dojdzie także koszt podstawowej polisy mieszkaniowej.
Warto też zwrócić uwagę na to, czy bank wymaga od kredytobiorcy założenia rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, za który każe sobie niemało płacić.
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa Nr 649 z dnia 2010-03-29
