Jak wybrać walutę kredytu mieszkaniowego?

Tym samym zrealizowali stratę - tak jakby sprzedali akcje po znacznym spadku ich ceny. Cierpliwi doczekali odwrócenia trendu na rynku walutowym. Teraz mogą patrzeć jak "złotówkowcy" spłacają coraz wyższe raty z uwagi na wzrost stóp procentowych.

Jaki z tego wniosek? Kredyt w walucie obcej do rozwiązanie dla osób o mocnych nerwach. Można sporo zaoszczędzić spłacając co miesiąc niższe raty. Można też dodatkowo zarobić na spadku notowań waluty kredytu. Nie da się jednak ukryć, że zaciągnięcie wieloletniego zobowiązania w walucie obcej to czysta spekulacja. Nikt nie jest w stanie przewidzieć jaki będzie kurs dolara czy euro za rok, nie mówiąc już o dłuższych prognozach. Można jednak prowadzić na bieżącą analizę opłacalności takiej "inwestycji".

Jak porównać kredyty

Banki, które promują kredyty w złotówkach straszą często klientów pokazując im jaka zwyżka kursu franka szwajcarskiego (bo w tej chwili ta waluta jest główną alternatywą dla złotówki) zje ich zysk wynikający z różnicy w oprocentowaniu. Najczęściej przyjmuje się dość karkołomne założenie, że tuż po zaciągnięciu kredytu kurs waluty rośnie skokowo np. o 5 proc. Wówczas faktycznie można wykazywać wyższość złotówki nad frankiem szwajcarskim.

W praktyce wygląda to nieco inaczej. Doradcy Expandera porównują kredyt w złotówkach z kredytem we frankach szwajcarskich zestawiając oszczędności na miesięcznych ratach z ryzykiem kursowym. Badamy, jak duży wzrost notowań szwajcarskiej waluty zniweluje korzyści osiągane przez kredytobiorcę dzięki niższemu oprocentowaniu. Przy czym zakładamy, że kurs CHF/PLN zmienia się liniowo (rośnie o kilka groszy w kolejnych miesiącach, spada, ewentualnie pozostaje bez zmian). To bardziej prawdopodobnie niż wzrost skokowy tuż po zaciągnięciu kredytu.

Jeśli kurs rośnie wówczas raty kredytu we frankach szwajcarskich (po przeliczeniu na złotówki) są z miesiąca na miesiąc coraz wyższe. Topnieje więc różnica między kredytem walutowym, a złotowym. Rośnie także, wyrażona w złotówkach, ogólna kwota zadłużenia. Nie musimy się nią jednak przejmować dopóki nie dokonamy przewalutowania kredytu i - mówiąc fachowo - nie zamkniemy pozycji we frankach szwajcarskich. Skutki spadku kursu frank szwajcarskiego są oczywiste - płacimy coraz mniej.

Rachunek zysków i strat

Spłacając kredyt walutowy z każdym miesiącem gromadzimy rezerwę na wypadek wzrostu kursu waluty. Składają się na nią co miesiąc dodatnie różnice między ratami kredytu we frankach szwajcarskich (zostańmy przy tej walucie) a alternatywnego kredytu w złotówkach, który spłacalibyśmy, gdybyśmy nie zdecydowali się jednak na walutę obcą. Rezerwa zaczyna topnieć, gdy rata kredytu walutowego przewyższa ratę kredytu w złotówkach. Każdy z nas powinien kalkulować we własnym zakresie taką rezerwę. Pozwoli nam to ocenić opłacalność naszego kredytu.

Z rezerwą można próbować "dojechać" do mety. Spłacamy wówczas kredyt walutowy do samego końca. Jeśli rezerwa na finiszu będzie dodatnia wówczas możemy sobie pogratulować dobrej decyzji. W praktyce jednak niewiele dzisiaj zaciągniętych kredytów 20 czy 30-letnich będzie spłacanych tak długo. Większość z nas sprzeda wcześniej mieszkanie i pozbędzie się długu ewentualnie spłaci kredyt szybciej dzięki wyższym zarobkom. W każdej z takich sytuacji - a także w przypadku przewalutowania kredytu czy jego zrefinansowania - naszą rezerwę trzeba będzie skonfrontować z pewną kwotą, by ocenić czy wyszliśmy na plus czy na minus.

Jak to kwota? Chodzi o różnicę między sumą, którą mielibyśmy do spłaty, gdybyśmy wybrali kredyt w złotówkach a całym zadłużeniem walutowym na dany dzień wyrażonym w polskiej walucie. Warto dodać, że już nazajutrz po wypłacie kredytu kwota ta (nazwijmy ją kwotą netto) będzie ujemna. Wynika to stąd, że bank wypłaca kredyt po kursie kupna waluty obcej, a spłacać go musimy po kursie sprzedaży - wyższym o ok. 3-4 proc. Cześć osób dolicza to do oprocentowania kredytu. To jak dodawanie jabłek do gruszek. Faktem jednak, że stosowanie przez bank dwóch różnych kursów do wypłaty i spłaty podnosi oprocentowanie kredytu. Jednak nie o 3-4 pkt proc., lecz o ok. 0,5 pkt proc.

Wróćmy do naszych obliczeń. W każdym momencie spłaty kredytu walutowego mamy więc dwie wartości: rezerwę i kwotę netto. Przewalutowanie, refinansowanie czy wcześniejsza całkowita spłata kredytu są opłacalne w sytuacji, gdy suma rezerwy i kwoty netto (nazwijmy tą sumę wynikiem netto) jest dodatnia. W przeciwnym wypadku ponosimy stratę.

Kredytowy alarm

Osoba zaciągająca kredyt w walucie obcej może więc opracować na własne potrzeby strategię awaryjną. Jeśli wynik netto zaczyna się zbliżać do zera należy wziąć pod uwagę możliwość przewalutowania kredytu. Dokonując tego przy dodatnim wyniku netto zamykamy inwestycję "z zyskiem". Oczywiście można zlekceważyć dzwonek alarmowy i nadal spłacać kredyt w walucie licząc na odwrócenie tendencji na rynku walutowym.

W początkowym okresie spłaty wynik netto będzie się znacznie wahał - zależnie od tego w którym kierunku zmieni się kurs waluty. Rezerwa początkowo nie będzie miała większego znaczenia. Z czasem zacznie jednak rosnąć, a znaczenie kwoty netto spadnie wraz ze spadkiem ogólnego zadłużenia. Kredyt walutowy można potraktować tak jak transakcję giełdową - ustawiamy zlecenie stop loss na odpowiednim poziomie tak, by nie stracić więcej niż jesteśmy w stanie zaakceptować.

Zaciągając kredyt walutowy powinniśmy zapewnić sobie możliwość przewalutowania bez żadnej prowizji. Jeśli taka prowizja jest wówczas nasza kwota netto będzie o nią wyższa. W efekcie dzwonek alarmowy usłyszmy wcześniej niż ktoś kto ma możliwość darmowego przewalutowania.

Tarcza z oszczędności

Porównaliśmy dwa kredyty: kredyt w PLN zaciągany na 20 lat przy średnim oprocentowaniu w pierwszych pięciu latach spłaty 7 proc. i kredyt we frankach szwajcarskich w cenie 3,5 proc. Analizie poddaliśmy tylko pierwsze pięć lat spłaty kredytów. Zakładamy bowiem, że po tym czasie złotówkę zastąpi euro. Kredyt w PLN zostanie automatycznie przeliczony na wspólną walutę. Przyjęliśmy, że kredytobioraca spłacający dług we frankach także postanowi pozbyć się ryzyka kursowego konwertując swój dług na euro.

Spłacając tańszy kredyt walutowy kredytobiorca co miesiąc oszczędza nawet kilkaset złotych na racie. W ten sposób buduje "tarczę", która pozwala zamortyzować ewentualną niekorzystną zmianę kursu złotego względem franka szwajcarskiego, a więc wspomnianą wyżej rezerwą. Jeśli w ciągu pięciu lat kurs franka wzrośnie (systematycznie, liniowo) o mniej niż 11,5 proc. wówczas możemy uznać, że zaciągnięcie kredytu w tej walucie było słuszną decyzją. Stratę kursową rekompensują bowiem oszczędności na ratach kredytu - wynik netto będzie zerowy.

Możemy jednak zwiększyć naszą odporność na aprecjację CHF. Jak? Inwestując co miesiąc różnicę między ratą alternatywnego kredytu w złotówkach a spłacanego kredytu w walucie. Akceptowalny wzrost notowań CHF będzie oczywiście zależał od tego ile uda nam się na takiej inwestycji zarobić. Jeśli stopa zwrotu wyniesie 5 proc. "poziom ochrony" sięgnie 13 proc., a jeśli uda nam się zarobić 10-proc. rocznie (np. w funduszach akcji) wówczas zabezpieczymy się przed 14,5-proc. aprecjacją franka. Mniejszy wzrost notowań CHF czy wręcz jego osłabienie to zysk kredytobiorcy.

Walutowy poker

Czy 10-15 procentowy wzrost notowań waluty w perspektywie kilku lat to dużo? Okazuje się, że nie. Od początku stycznia 2001 roku euro podrożało o ok. 11 proc., frank szwajcarski o 9 proc. Natomiast dolar potaniał o ponad 15 proc. Czy to znaczy, że osoby, które zaciągnęły kredyty w euro i frankach straciły? Nie. Kredyty w złotówkach były kilka lat temu bardzo drogie co pozwoliło kredytobiorcom zgromadzić sporą rezerwę. W porównaniu z kimś kto pożyczył kilka lat temu złotówki są "do przodu". Oczywiście nie podjęli optymalnej decyzji - nie pożyczyli dolarów. Ten kto to zrobił oszczędził sporo pieniędzy - ma wysoką rezerwą i dodatnią kwotę netto.

Jaką walutę wybrać, by zarobić? Jeśli założymy, że przyszła cena waluty obcej w dłuższym okresie jest nieprzewidywalna - a patrząc na skuteczność wielu prognoz walutowych można takie założenie przyjąć - wówczas jedynym kryterium powinno być oprocentowanie. Bezkonkurencyjny jest wówczas frank szwajcarski. Kredyt w tej walucie kosztuje z reguły od 2,5 do 3,5 proc. (pomijając "ekstremalne" przypadki np. wkład własny powyżej 70 proc. itp.). Im niższe oprocentowanie tym szybciej zgromadzimy rezerwę, która zamortyzuje ewentualną aprecjację franka szwajcarskiego.

Nie tylko frank

Ciekawą alternatywą dla kredytów we frankach szwajcarskich mogłyby być kredyty w japońskich jenach. Stopy procentowe w Japonii są bliskie zera. Oprocentowanie takich kredytów mogłoby być niższe niż w CHF - w całości składałaby się na nie marża banku. W tej chwili żaden bank nie ma jenów w swojej standardowej ofercie. Kilka lat temu kredyty w tej walucie oferował Bud-Bank (wchłonięty przez Bank Gospodarstwa Krajowego). Osoby, które je zaciągnęły mają powody do zadowolenia - jen stracił na wartości od początku 2001 roku ok. 11 proc. Obecnie kredyt w jenach można próbować skonstruować w ramach oferty private banking.

W polskich bankach dostępne są także kredyty w funtach brytyjskich (MultiBank), a także koronach szwedzkich, duńskich i norweskich (pełną paletę walut skandynawskich ma Nordea Bank Polska). Oprocentowanie jest tu jednak przeważnie nieco wyższe niż w przypadku euro. Dlatego kredyty w tych walutach można polecić tym, którzy w nich właśnie osiągają dochody.

Jak ocenić opłacalność kredytu?

Przykład. Państwo Piotrowscy we wrześniu 2002 roku zaciągnęli kredyt we frankach szwajcarskich na kwotę 150 tys. zł oprocentowany stawką 3,5 proc. Do dzisiaj spłacili 25 równych rat po 314 franków szwajcarskich każda. Kredyt został zaciągnięty po kursie kupna CHF z dnia 5 wrześnią 2002 r. (2,77 zł). Kolejne raty Piotrowscy spłacali po aktualnym kursie sprzedaży (pierwsza rata po kursie 2,85 zł).

Czy Piotrowscy podjęli dobrą decyzję zadłużając się w szwajcarskiej walucie? Może powinni jednak wybrać złotówki?

Poniższy wykres pokazuje jak zmieniała się sytuacja Piotrowskich między 5 października 2002 a 5 października 2004 roku (po spłacie 25 rat). Policzyliśmy rezerwę, kwotę netto i wynik netto przyjmując do porównania kredyt w złotówkach oprocentowany na poziomie 7,5 proc. Dzięki niższemu oprocentowaniu Piotrowscy co miesiąc powiększają swoją rezerwę. Widzimy jednak, że kwota netto bardzo silnie się waha. W maju 2004 roku kiedy kurs sprzedaży CHF sięga 3,14 kwota netto spada do 16 tys. zł poniżej zera! Jednak w październiku - głównie dzięki umocnieniu złotówki - Piotrowscy są już na sporym plusie. Gdyby dokonali przewalutowania kredytu "zrealizowaliby zysk" w wysokości ponad 8 tys. zł. Tyle zaoszczędzili w relacji do kredytu w złotówkach. Jednocześnie ich rezerwa jest już na tyle duża, że ochroni ich przed ewentualnym umocnieniem franka szwajcarskiego.

Maciej Kossowski