Kiedy komornik może zająć nieruchomość? Jak przebiega taka egzekucja?
W niektórych przypadkach komornik ma prawo zająć nieruchomość dłużnika. Egzekucja komornicza może być jednak przeprowadzona jedynie pod pewnymi warunkami oraz w ściśle określonej kolejności. Jak przebiega egzekucja komornicza nieruchomości?
Komornik przeprowadza egzekucję komorniczą, gdy dysponuje tytułem wykonawczym do egzekucji wraz z klauzulą wykonalności nadaną przez sąd. Egzekucja komornicza początkowo prowadzona jest z różnych składników majątku dłużnika, m.in. z wynagrodzenia za pracę, renty, emerytury, rachunku bankowego lub innych źródeł majątku.
Jeżeli egzekucja z ww. źródeł okaże się bezskuteczna i komornik nie jest w stanie wyegzekwować długu, to wówczas może on zająć nieruchomość dłużnika: dom, mieszkanie, działkę. Według przepisów egzekucja z nieruchomości możliwa jest jednak tylko wtedy, gdy wartość długu jest większa niż 5 proc. szacowanej wartości nieruchomości. W przypadku niewielkich długów więc komornik nie zajmie naszej nieruchomości.
Jeżeli długi przekraczają 5 proc. szacowanej wartości nieruchomości, to wtedy komornik może zająć mieszkanie czy dom, nawet jeżeli obecnie zamieszkuje tam dłużnik lub inni lokatorzy.
Zajęcie nieruchomości w toku egzekucji komorniczej rozpoczyna się od złożenia przez komornika wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej dotyczącego tego, że nieruchomość została zajęta w wyniku egzekucji. Wówczas sprzedaż mieszkania z takim wpisem staje się niemożliwa.
Następnie komornik powołuje biegłego sądowego, który dokonuje opisu nieruchomości i jej oszacowania, poprzez przygotowanie tzw. operatu. Po 2. tygodniach opis i oszacowanie nieruchomości uprawomocnia się i komornik może wyznaczyć termin i miejsce licytacji. Jeżeli zaś w nieruchomości zamieszkują lokatorzy, to by wyznaczyć termin licytacji, konieczne jest złożenie wniosku przez wierzyciela. Wniosek może jednak złożyć wyłącznie wierzyciel, któremu dłużnik jest winny co najmniej 1/20 sumy oszacowania nieruchomości.
Jeżeli komornik wyznaczy miejsce i termin licytacji, to następnie przystępuje do sprzedaży nieruchomości. Podczas pierwszej licytacji komornik może dokonać sprzedaży nieruchomości za cenę wynoszącą ¾ wartości oszacowania. Jeżeli nieruchomość nie sprzeda się w pierwszej licytacji, to podczas drugiej cena wywoławcza nieruchomości wynosi zaledwie ⅔ sumy oszacowania.
Po sprzedaży nieruchomości komornik dzieli uzyskane w ten sposób środki finansowe między wierzycieli.
Po przeprowadzonej licytacji komorniczej lokatorzy nieruchomości otrzymują informacje o dobrowolnym opuszczeniu mieszkania w wyznaczonym terminie. Nowy właściciel nie ma bowiem prawa samodzielnie wyrzucić lokatorów z mieszkania, może jedynie z nimi porozmawiać i ustalić termin wyprowadzki. Jeżeli dłużnik nie chce się wyprowadzić, to wtedy nowy nabywca kieruje sprawę do komornika.
Zgodnie z prawem komornik może przenieść dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje mu tytuł prawny. Jeżeli dłużnik nie posiada tytułu prawnego do żadnej innej nieruchomości, to wtedy znaczenie ma to, czy przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego.
Prawo do takiego lokalu przysługuje m.in.:
- kobietom w ciąży,
- dzieciom,
- osobom niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym oraz osobom, które sprawują nad nimi opiekę,
- emerytom, rencistom,
- osobom otrzymującym świadczenia społeczne,
- osobom bezrobotnym,
- osobom obłożnie chorym.
Gmina następnie musi wyznaczyć lokal socjalny, do którego nastąpi eksmisja dłużnika. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje lokal socjalny, to wtedy gmina powinna wyznaczyć tymczasowe pomieszczenie dla osoby eksmitowanej. Dopóki gmina nie wyznaczy takiego mieszkania lub pomieszczenia, dłużnik musi pozostać w zlicytowanej nieruchomości.
WB
