Kredyty hipoteczne. Zdolność kredytową ratuje wzrost płac, bo stopy nadal bardzo wysokie
Kredyty mieszkaniowe w listopadzie złapały zadyszkę, ale mimo najwyższych w Unii Europejskiej stóp procentowych jest całkiem nieźle, bo sytuację ratuje wzrost płac. Jednak dane pokazują, że zaciągają je częściej ludzie relatywnie zamożni, bo to oni mają wystarczającą zdolność kredytową. To w jakim stopniu poprawi się dostępność kredytów zależy w przede wszystkim od od decyzji RPP. Nie wiadomo też czy ostatecznie będzie jakaś forma rządowego programu dopłat.
- Obecnie sytuacja w kredytach hipotecznych, mimo ostatniego spadku w listopadzie, jest zaskakująco dobra jeśli weźmiemy pod uwagę warunki. Mamy najwyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w Unii Europejskiej i tak naprawdę głównym "driverem" akcji kredytowej są rosnące dochody. Patrząc na łączną kwotę od początku roku, trzeba pamiętać że do kwietnia jeszcze spory udział miał "kredyt 2 proc." W ramach tego programu udzielono w 2024 r. 13,6 mld zł kredytów - mówi w rozmowie z Interią prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK. W listopadzie zaciągnięto 15,7 tys. kredytów hipotecznych na kwotę 6,73 mld zł. Natomiast od początku roku było to ponad 192,6 tys. kredytów na kwotę 80,7 mld zł. Najgorsza sytuacja była w lipcu i sierpniu, ale od września akcja kredytowa zaczęła rosnąć. Część potencjalnych kredytobiorców, po tym jak się zorientowała, że nowego programu dopłat na razie nie będzie i przyspieszyła swoje decyzje.
Jest jednak jedno ważne zastrzeżenie pokazujące, że nie wszyscy na te pozytywne trendy odbudowujące zdolność kredytową się załapali.
- Kredyt zaciągają głównie osoby relatywnie zamożne, które posiadają zdolność kredytową przy tak wysokim poziomie stóp procentowych. Potwierdzają to nasze statystyki, bo największe dynamiki mają kredyty na wysokie kwoty. W okresie styczeń - październik dynamik kredytów powyżej 600 tys. była najwyższa i wyniosła 124 proc. w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku - mówi prof. Rogowski.
- Mimo wysokich stóp procentowych mamy dość stabilną sytuację jeśli chodzi o kredyty hipoteczne. Te poziomy które widzimy są przeciętne. Jeśli chodzi o przyszłość, to trudno ją przewidzieć, bo dużo będzie zależało od obniżek stóp procentowych i tego czy ostatecznie będzie jakiś program dopłat do kredytów na zakup mieszkania - mówi Jarosław Sadowski, dyrektor Departamentu Analiz Rankomat.pl.
Ostatnie konferencja prezesa NBP Adama Glapińskiego wywołała spore kontrowersje, a nawet konsternację, bo zmienił narrację na bardziej odsuwającą w czasie ścieżkę obniżek. A to kluczowe dla dostępności kredytów mieszkaniowych.
- W przyszłym roku największy wpływ na poziom akcji kredytowej w kredytach mieszkaniowych będą miały przede wszystkim stopy procentowe. Rynek wycenia, że w przyszłym roku spadną łącznie o 1 pkt procentowy. Na to nałożą się rosnące dochody. Mój scenariusz bazowy zakłada, że płace wzrosną nominalnie o 6-8 procent w przyszłym roku. To pozwoli zwiększyć zdolność kredytową i co ważne, jednocześnie tę zdolność kredytową powinny zyskać te osoby, które dotychczas jej nie miały. Oczywiście duży wpływ będzie miała sytuacja na rynku mieszkaniowym i deweloperskim. Ja zakładam w swojej prognozie, że pierwsze półrocze to będzie stabilizacja cen, a w niektórych segmentach nawet przeceny. Mamy bowiem podaż, a nie ma wystarczającego popytu. Jednak drugie półrocze może już stać pod znakiem nominalnego wzrostu cen na poziomie ok 5 proc. z uwagi na wstrzymanie części planowanych inwestycji i ograniczenia nowych pozwoleń na budowę - mówi prof. Rogowski.
Jednocześnie analityk BIK zwraca uwagę na bardzo ciekawą rzecz. Mianowicie relacja zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych w stosunku do tego, co było jeszcze kilka lat temu spadła z ponad 20 proc. do obecnie 16 proc. PKB. To oznacza, że PKB rośnie nominalnie szybciej niż zadłużenie z tytułu zaciąganych kredytów hipotecznych.
W tym roku mimo wysokich stóp gros osób brało kredyty o czasowo stałym oprocentowaniu. Czy w perspektywie obniżek będą chętniej sięgać po zmienne?
- Polityka banków jest taka, że nadal będzie duży udział kredytów o czasowo stałej stopie. Obecnie jest duża różnica między oprocentowaniem kredytów o stałej i o zmiennej stopie, a ludzie kierują się głównie wysokością raty na teraz. Zmienne ma wyższą stawkę, co nie zachęca, a dodatkowo zaciągnięcie kredytu o czasowo stałej stopie nie oznacza "zamrożenia" się na tym oprocentowaniu na 5 lat, bo w praktyce będzie można go zrefinansować. O tym dlaczego to jest możliwe pisaliśmy w Interii niedawno.
Monika Krześniak-Sajewicz
