Kredyty hipoteczne ze stałą stopą stały się popularne "na górce" oprocentowania. Efekt może być problematyczny

Z najnowszych danych ZBP wynika, że ponad 77 proc. nowo udzielanych kredytów hipotecznych to te o czasowo stałej stopie oprocentowania, czyli stałym oprocentowaniu na 5, czasem 7 lat.

Ostatnio to stałe oprocentowanie było wysokie, bo stopy procentowe były i są wysokie. Średnie oprocentowanie stałe w październiku wyniosło 7,29 proc., a najwyższe było w listopadzie 2022 r., kiedy średnio wynosiło 9,11 proc.

Rynek spodziewa się obniżek stóp od przyszłego roku, co oznaczać będzie obniżkę oprocentowania zmiennego. A co z tymi, którzy na wysokich stopach wzięli kredyt o stałej stopie? Czy będą musieli spłacać je po takim oprocentowaniu aż do zakończenia okresu obowiązywania tej stopy, czyli jeszcze przez kilka lat?

- Po obniżkach stóp procentowych posiadacze kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem będą mieli dwie możliwości. Jeśli będą chcieli pozostawić kredyt w dotychczasowym banku, to na obniżenie rat będą musieli zaczekać, aż skończy im się okres stałego oprocentowania. Zwykle taki okres trwa 5 lat od momentu wypłaty kredytu lub rozpoczęcia stosowania stałej stawki. Jeśli więc kredyt został udzielony np. w 2022 r., to obniżki z 2025 r. i 2026 r. obniżą raty dopiero w 2027 r. - tłumaczy Jarosław Sadowski, dyrektor departamentu analiz rankomat.pl.

Druga możliwość to przeniesienie kredytu do innego banku, czyli refinansowanie. Dzięki temu rata spadnie zaraz po przeprowadzeniu takiej operacji. Poziom oprocentowania stałego zostanie bowiem ustalony na nowo, uwzględniając poziom stóp procentowych obowiązujący w momencie składania wniosku o kredyt refinansowy - dodaje analityk rankomat.pl.

Jak zaznacza, jedynym ograniczeniem w takim przypadku jest to, że kredyt ze stałym oprocentowaniem nie może zostać zastąpiony przez kredyt z oprocentowaniem zmiennym ani przez kredyt z oprocentowaniem stałym na krótszy okres.

- Ponieważ we wspomnianym przypadku oprocentowanie nowego kredytu również musi być stałe, problem może się powtarzać po każdej obniżce stóp procentowych. Jest jednak mało prawdopodobne, aby ktoś kilka razy w roku refinansował kredyt. Wymaga to zbyt dużo zachodu. Dlatego należy dobrze przemyśleć, kiedy przeprowadzić refinansowanie. Jeśli np. prognozy po pierwszej obniżce stóp będą wskazywały na możliwość kolejnych w najbliższych miesiącach, warto rozważyć wstrzymanie się do czasu, aż zostanie przeprowadzony cały cykl obniżek - mówi Sadowski.

Teoretycznie przy wcześniejszej spłacie kredytu ze stałą stopą, bank może pobrać rekompensatę.

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym w sytuacji wcześniejszej spłaty kredytu o stałej stopie, bank może pobrać rekompensatę, bo pod takie kredyty musi pozyskać finansowanie, a jeśli kredyt jest spłacony wcześniej, to transakcje zabezpieczające zostają, ale po drugiej stronie znikają kredyty, pod które były organizowane te instrumenty.

Przepis ustawy z 2017 roku mówi, że "rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą". Teoretycznie bank może ją pobrać, ale w praktyce nie. Dlaczego?

- Środowisko bankowe od kilku lat konsekwentnie wskazuje na potrzebę uregulowania kwestii przedpłat z tytułu przedterminowej spłaty kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. Uprawnienie kredytodawcy do pobrania rekompensaty za przedterminową spłatę kredytu reguluje dyrektywa o kredycie hipotecznym, która - niestety - została do polskiego porządku prawnego wdrożona w tym zakresie wadliwie. Z brzmienia polskich przepisów wynika, że rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą. Problem ze stosowaniem przepisów ustawy wynika z tego, że banki zabezpieczają ryzyko stopy procentowej na zasadzie portfelowej, a nie indywidualnie. Bank nie jest zatem w stanie wykazać co do grosza, jaki koszt zabezpieczenia przypada na konkretną umowę, tym samym nie jest w stanie wypełnić przepisu ustawy. To z kolei powoduje, że banki - co do zasady - nie pobierają rekompensat z tytułu przedterminowej spłaty - tłumaczy Interii Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich.

W latach gdy udział kredytów stałej stopie był niski, problem był, ale w mniejszej skali. Teraz może być większy, bo jak pokazują statystyki paradoksalnie ludzie wybierali stałe oprocentowanie gdy stopy były wysokie, a nie wcześniej gdy były niskie. To zwiększa prawdopodobieństwo wcześniejszych spłat i refinansowań.

- Strata banku związana z przedterminową spłatą jest tym wyższa, im wcześniej ta spłata nastąpi oraz im wyższy będzie spadek stóp procentowych. Zgodnie z oczekiwaniami organów nadzoru, przy braku efektywnego mechanizmu rekompensaty, ryzyko przedpłat powinno być przez banki uwzględniane w marży produktu. Banki są bowiem zobligowane w pierwszej kolejności do zapewnienia bezpieczeństwa gromadzonych depozytów. Wobec braku możliwości pobierania rekompensat mamy zatem system, w którym wyższe marże płacą wszyscy kredytobiorcy, w tym zwłaszcza ci, którzy przedpłaty nie dokonują. W wyroku C‑536/22 TSUE wprost stwierdza, że takie podejście stoi w sprzeczności względem celów dyrektywy o kredycie hipotecznym - mówi Wachnicka.

Jak dodaje, Związek Banków Polskich pozostaje otwarty na dyskusję, w jakim zakresie należałoby zmodyfikować obowiązujące przepisy, aby zapewnić odpowiedni poziom ochrony konsumentów oraz adekwatną rekompensatę strat po stronie kredytodawców. - W naszej ocenie jest to warunek konieczny, aby możliwe było wydłużanie okresu obowiązywania stałego oprocentowania kredytów hipotecznych. Problem wymaga zmian legislacyjnych, ale aktualnie te prace się nie toczą.

Problem już w poprzednich latach był sygnalizowany Ministerstwu Finansów. Dotychczas bezskutecznie. Interia zapytała resort, czy prowadzone są prace zmierzające do doprecyzowania tego przepisu. Na razie nie otrzymaliśmy odpowiedzi.

Monika Krześniak-Sajewicz