Kredyty ze stałym oprocentowaniem jednak nie są takie dobre?

Przykład Polaków, którzy jeszcze przed pandemią wybrali kredyt hipoteczny o stałej stawce procentowej (przez kilka pierwszych lat) potwierdza, że taka "hipoteka" wcale nie musi być idealnym rozwiązaniem. Warto pamiętać, że jej początkowo niezmienne oprocentowanie zwykle będzie wyższe od stawki, którą ten sam bank zaproponuje w przypadku bardziej popularnych kredytów hipotecznych (o stawce oprocentowania aktualizowanej na przykład co 3 miesiące lub 6 miesięcy). Wynika to z faktu, że kredytodawca bierze na siebie ryzyko dotyczące niekorzystnych dla niego zmian stóp procentowych NBP. Jeżeli takie stopy mocno wzrosną, to przez kilka lat oprocentowanie udzielonego kredytu hipotecznego pozostanie jednak na niezmiennym poziomie.  

Specyfika kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu jest lepiej widoczna, gdy posłużymy się przykładem polskiej rodziny. Poszła ona na przekór rynkowym trendom i w styczniu 2020 r. wybrała ofertę ze stawką oprocentowania 4,03% ustaloną przez pierwsze 5 lat spłaty. W tym samym czasie, tradycyjny kredyt o zmiennym oprocentowaniu miał stawkę wynoszącą 3,68% (WIBOR 3M równy 1,72% + marża 1,96%). Niedługo potem miały miejsce trzy kolejne obniżki stóp procentowych NBP jako reakcja Rady Polityki Pieniężnej na pandemię. W rezultacie stopa międzybankowa WIBOR 3M aktualnie wynosi zaledwie 0,22%. Jak nietrudno obliczyć, obecnie porównywany kredyt ze zmiennym oprocentowaniem posiada zatem stawkę 2,18% (1,96% + 0,22%). Tymczasem przezorni małżonkowie z naszego przykładu nadal muszą spłacać odsetki naliczane według stawki wynoszącej 4,03%. W przypadku kredytu hipotecznego na 30 lat o początkowej wartości 400 000 zł, oznacza to różnicę stałej raty na poziomie aż 402 zł (1917 zł vs 1515 zł).  

Perspektywa dopłacania ponad 400 zł miesięcznie na pewno jest irytująca dla osób, które wybrały (w teorii) bardziej bezpieczne rozwiązanie kredytowe. Podwyżka polskich stóp procentowych w ciągu najbliższych 2 lat - 3 lat może oczywiście zmniejszyć straty, które pechowi kredytobiorcy aktualnie ponoszą na skutek wyboru stałego oprocentowania. W najbliższym czasie trudno jednak spodziewać się bardzo szybko rosnącego WIBOR-u oraz poziomu głównej stopy procentowej NBP. Nawet jeżeli przyjmiemy, że za dwa lata stopa WIBOR 3M wzrośnie o 0,50 punktu procentowego, a rok później znów o 0,50 punktu procentowego, to wybór stałego oprocentowania przykładowego kredytu po pięciu latach nadal będzie oznaczał konieczność zapłacenia bankowi sumy większej o 19 000 zł. Mówimy tutaj o łącznej sumie rat (kapitału i odsetek).  

Kredytobiorców z naszego przykładu może usprawiedliwiać fakt, że na przełomie 2019 r. oraz 2020 r. kolejny i tak duży spadek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego wydawał się mało prawdopodobny. Rosnąca inflacja sugerowała raczej, że Rada Polityki Pieniężnej będzie powoli, ale systematycznie zwiększać koszt pieniądza. Pandemia koronawirusa pokazała, że prognozy aktualnie wydające się najbardziej realistyczne, za kilka miesięcy mogą być jednak zupełnie nietrafione.  

Niezależnie od motywacji dłużników, kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem zaciągnięty w czasie obowiązywania znacznie wyższych stóp procentowych, teraz okazuje się bardzo kłopotliwy. Warto wiedzieć, że istnieje jednak możliwość zmiany sposobu naliczania stopy procentowej. Niestety za taką operację zwykle trzeba będzie zapłacić. Przykładowa prowizja za zmianę oprocentowania (ze stałego na zmienne) wynosi 2,00% kwoty pozostałej do spłaty. W analizowanym przykładzie będzie to koszt wynoszący około 7900 zł. Trzeba też doliczyć 300 zł za aneks do umowy kredytu hipotecznego.

Kredytobiorcy zainteresowani zmianą oprocentowania na zmienne muszą ustalić, czy taki wydatek prawdopodobnie się im opłaci w perspektywie kolejnych kilku lat. Niestety w tym przypadku mamy do czynienia ze sporą niepewnością. To kolejny argument potwierdzający, że kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem wcale nie jest idealną opcją. Wysokość kosztów związanych z ewentualną zmianą rodzaju oprocentowania (na zmienne) stanowi kwestię, na którą powinny zwracać uwagę osoby zainteresowane stałymi ratami przez kilka pierwszych lat.  

Aktualnie główna stopa procentowa NBP oscyluje na prawie zerowym poziomie (0,10%), a jej realna wysokość po uwzględnieniu inflacji jest mocno ujemna. Taka sytuacja może sugerować, że teraz zaciągnięcie kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem będzie lepszym wyborem niż chociażby rok temu. Niestety w obecnych warunkach bardzo wiele tradycyjnych teorii ekonomicznych okazuje się nieadekwatnych. Dlatego nie można zupełnie wykluczyć, że stopy Narodowego Banku Polskiego jeszcze spadną (razem ze stawką WIBOR).

Osoby, które sądzą, że właśnie osiągnęliśmy odsetkowe minimum, a oprocentowanie "hipotek" znacząco wzrośnie na przykład przez kolejne pięć lat, powinny mimo wszystko sprawdzić, ile będzie kosztowało przejście na zmienną stawkę oprocentowania. Chodzi nie tylko o ewentualną prowizję dla banku, ale również o koszty sporządzenia aneksu do umowy kredytowej. Bardzo ważną kwestią wydaje się też poziom marży po zakończeniu okresu związanego ze stałym oprocentowaniem kredytu hipotecznego. Taką marżę, którą bank zastosuje na przykład za 5 lat, warto już teraz wziąć pod uwagę i sprawdzić, czy nie jest ona relatywnie wysoka. Pamiętajmy, że wpływ na wysokość marży ma wiele czynników i jest ona ustalana przez bank, co oznacza, że marża w jednym banku może okazać się znacząco wyższa niż w innym.

Analizowany wcześniej przykład dotyczy osób, które niedawno zdecydowały się na oprocentowanie "zamrożone" przez kilka pierwszych lat spłaty. Warto zatem wspomnieć, że niektóre krajowe banki wprowadziły do swojej oferty kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem jeszcze przed tym, gdy w ogóle zaczęto mówić o planach dotyczących nowej Rekomendacji S. W tym kontekście mamy na myśli "hipoteki", które cechują się stałą stawką procentową na przykład przez pierwsze 3 lata - 5 lat spłaty. Na razie tylko takie kredyty mają szanse zaistnienia w polskich warunkach.  

Wbrew temu, co można czasem przeczytać w internecie, kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym przez cały okres spłaty wcale nie są bardzo popularnym produktem bankowym. Potwierdzenie stanowią dane Europejskiej Federacji Hipotecznej (EMF - European Mortgage Federation) z I kw. 2020 roku. Te statystyki wskazują, że tylko w pięciu krajach Europy kredyty hipoteczne z oprocentowaniem niezmiennym przez okres ponad 10 lat mają duży udział rynkowy. Mowa o Belgii (82,2%), Danii (72,6%), Hiszpanii (44,8%), Holandii (34,3%) oraz Niemczech (49,9%). Banki chętnie oferują kredyty mieszkaniowe ze stałym oprocentowaniem w tych krajach, gdzie istnieje dobrze rozwinięty rynek listów zastawnych. Z drugiej strony, potrzebne jest oczywiście zainteresowanie samych kredytobiorców.

Wróćmy jednak do kwestii bezpośrednio dotyczących Polski. Lektura nowej Rekomendacji S potwierdza, że oferowanie przez bank kredytów hipotecznych z oprocentowaniem ustalonym tylko przez kilka pierwszych lat spłaty w zupełności wystarczy do spełnienia wymagań ustalonych przez KNF. Co ważne, Komisja Nadzoru Finansowego nie ustaliła docelowego udziału, jaki w sprzedaży nowych kredytów hipotecznych powinny mieć umowy z oprocentowaniem stałym przynajmniej przez pewien okres. Aktualna sytuacja osób, które wcześniej skusiły się na takie "hipoteki", raczej nie zachęca do ich wyboru przez innych Polaków.

W świetle powyższych rozważań, może rodzić się pytanie, dlaczego Komisja Nadzoru Finansowego próbuje powoli wprowadzać kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem na polski rynek. Jak pokazał analizowany przykład, takie "hipoteki" stają się kłopotliwe jeśli klient źle przewidzi tendencje dotyczące stóp procentowych, a bank nalicza wysoką prowizję za zmianę sposobu naliczania odsetek.

Wydaje się, że celem KNF-u jest między innymi zapewnienie kredytobiorcom mieszkaniowym pewnego wyboru. Jeszcze do niedawna byli oni zupełnie skazani tylko na kredyty hipoteczne z oprocentowaniem aktualizowanym częściej niż co rok. Takie kredyty nadal zdecydowanie przeważają na rodzimym rynku hipotecznym, a Polska pod względem ich udziału jest europejskim ewenementem. Dane Europejskiej Komisji Hipotecznej (EMF) wskazują, że udział rynkowy nowych kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem zmienianym częściej niż raz w roku wynosił:

• Belgia - 2,7% (I kw. 2020 r.)
• Czechy - 32,2% (III kw. 2019 r.)
• Dania - 11,2% (I kw. 2020 r.)
• Finlandia - 94,4% (I kw. 2020 r.)
• Hiszpania - 32,3% (I kw. 2020 r.)
• Holandia - 17,3% (I kw. 2020 r.)
• Irlandia - 25,6% (I kw. 2020 r.)
• Niemcy - 10,4% (I kw. 2020 r.)
• Polska - ok. 100,0% (I kw. 2020 r.)
• Portugalia - 58,8% (I kw. 2020 r.)
• Rumunia - 70,0% (I kw. 2020 r.)
• Szwecja - 49,5% (I kw. 2020 r.)
• Węgry - 1,6% (I kw. 2020 r.)
• Wielka Brytania - 7,4% (III kw. 2019 r.)
• Włochy - 19,8% (I kw. 2020 r.)
  
  

Powyższe porównanie potwierdza, że prawie stuprocentowy udział kredytów mieszkaniowych z często zmienianym oprocentowaniem jest sytuacją praktycznie niespotykaną w Europie. Jeżeli krajowe banki przygotują ciekawszą niż obecnie ofertę kredytów hipotecznych z ratą "zamrożoną" na kilka lat, to opisywana sytuacja może się powoli zmieniać. Bardzo ważne jest to, aby "hipotekę" z gwarancją stałej raty przez kilka lat wybierały osoby świadome wad i zalet takiego rozwiązania. Na razie o mankamentach opisywanych kredytów przekonała się niewielka grupa Polaków. W przyszłości sytuacja może się nieco zmienić. Trudno jednak przypuszczać, że w ciągu kilku następnych lat udział rynkowy nowych kredytów promowanych przez KNF wzrośnie do poziomu wyższego niż 1% - 2%.

Artykuł powstał we współpracy z serwisem wygranaonline.com