Kto czeka na obniżki stóp przez RPP? Tak zmienią się raty i zdolność kredytowa

Polacy liczą na spadek stóp procentowych w 2025 roku, ale ich nerwy są wystawione na próbę. Mamy najwyższe stopy w Unii Europejskiej, a ostatnie wystąpienie prezesa NBP schłodziło nastroje. Wyczekujących obniżek mogło nawet zmrozić, oddalając tę perspektywę.

Z kolei w najnowszym wywiadzie dla money.pl członek RPP Ludwik Kotecki ocenił, że w marcu Rada Polityki Pieniężnej zacznie rozmawiać o obniżce stóp procentowych. Choć jak zaznaczył, ich skala nie będzie duża, bo stopa referencyjna NBP mogłaby spaść o 0,5-1 pkt proc. Odważniejsza jest prognoza Goldman Sachs, którego analitycy przewidują większą skalę cięć niż wyceny rynkowe, bo 1,5 pkt. Jest to jednak mało prawdopodobne i odbiegające od prognoz rynkowych. 

- Przewidujemy, że RPP obniży stopy procentowe w II kwartale 2025 r. Do końca roku stopy procentowe spadną o około 0,75 pkt. Na koniec roku główna stopa procentowa będzie wynosić około 5 proc. Cykl obniżek będzie kontynuowany w 2026 r. - komentuje dr Jakub Rybacki, kierownik zespołu makroekonomii PIE. 

Komu są najbardziej potrzebne obniżki? Tym, którzy spłacają raty czy tym, którzy chcą iść do banku i pożyczyć na zakup mieszkania?

- Obniżki stóp procentowych są najbardziej potrzebne osobom, które chcą kupić pierwsze mieszkanie w życiu. Ich dochody zwykle są znacznie niższe od średniej. Są przecież dopiero na początku kariery zawodowej. Mają więc ograniczoną zdolność kredytową, co w połączeniu z wysokimi cenami mieszkań mocno utrudnia zakup - mówi Jarosław Sadowski, dyrektor departamentu analiz Rankomat.

Jak wylicza, spadek stóp procentowych o 1 pp. zauważalnie poprawiłby dostępność kredytów hipotecznych. Zdolność kredytowa wzrosłaby o nieco ponad 10 proc. Ktoś, kto obecnie może uzyskać kredyt na 400 tys. zł, mógłby liczyć na 442 919 zł, a w przypadku, gdy obecna zdolność kredytowa wynosi 700 tys. zł, wzrosłaby do 775 108 zł (przy okresie kredytowania 30 lat).

W przypadku osób, które chciałyby wziąć kredyt, sytuację w dużym stopniu ratuje wzrost płac. Jak tłumaczył niedawno prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK, mamy najwyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w Unii Europejskiej i tak naprawdę głównym "driverem" akcji kredytowej są rosnące dochody. 

Te powinny rosnąć także w 2025 roku. 

- Średni wzrost wynagrodzeń w bieżącym roku dalej powinien oscylować w okolicach 6-7 proc. Będzie on szybszy zarówno od inflacji oraz tempa wzrostu cen mieszkań. Przy takich wynikach wzrost dochodów będzie wpływał na dostępność kredytów w troszkę mniejszej skali niż obniżki stóp. Niemniej jednak ten impuls pojawi się szybciej - wynagrodzenia zdecydowanie częściej podnoszone są na początku roku. Łącznie dostępność mieszkań kupowanych na kredyt w Polsce powinna rosnąć w 2025 r.  - komentuje Jakub Rybacki. 

Co ze spłacającymi kredyty? Wysokie raty wciąż najmocniej uwierają tych, którzy zadłużyli się kilka lat temu, w czasie rekordowo niskich stóp.

- W najgorszej sytuacji są ci, którzy zadłużyli się w okresie rekordowo niskiego poziomu stóp procentowych (2020-2021) i których rata jest obecnie o ok. 80 proc. wyższa niż w momencie zaciągania kredytu - tłumaczy Jarosław Sadowski.

Jak zaznacza, takie osoby dotychczas korzystały z ustawowych wakacji kredytowych. W 2025 r. te już jednak nie funkcjonują. Bez obniżek stóp procentowych ich wydatki na raty wzrosną aż o 50 proc. w porównaniu do 2024 r. Zamiast 8 rat trzeba będzie bowiem zapłacić ich 12. Jeśli rata wynosi np. 3 tys. zł, to roczna suma wydatków na raty wzrośnie z 24 tys. zł do 36 tys. zł.

- Oczywiście należy dodać, że mogą oni skorzystać z innej formy pomocy, czyli Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, a poza tym od 2020 r. mocno wzrosły wynagrodzenia. Wiele z takich osób jest więc w stanie poradzić sobie już bez pomocy. Z pewnością jednak nie wszyscy - mówi Sadowski.

Na obniżki bardzo liczą również osoby, które niedawno zaciągnęły kredyty hipoteczne. Pierwsze lata po zakupie mieszkania lub budowie domu są związane z wysokimi wydatkami na wykończenie czy umeblowanie. - W takim przypadku dodatkowe pieniądze są więc niezwykle potrzebne. Poza tym wpływ obniżek stóp na wysokość raty jest tu największy, ponieważ większą część raty stanowią odsetki. Dla przykładu w początkowej racie wynoszącej 3000 zł, aż 2743 zł mogą stanowić odsetki, a tylko 256 zł kapitał - wylicza analityk.

Z kolei w przypadku kredytów zaciągniętych kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu zmiany stóp procentowych jedynie nieznacznie wpłyną na wysokość rat. Dzieje się tak, ponieważ z czasem coraz większą część raty stanowi kapitał. Odsetki są coraz mniejsze, ponieważ zadłużenie jest coraz mniejsze. Poza tym przez lata rosną dochody kredytobiorcy, więc rata staje się coraz mniej istotnym elementem kosztów domowego budżetu.

Po pomoc w spłacie w ubiegłym roku sięgali już tylko ci, którzy faktycznie mieli problemy. Wcześniej z zawieszenia spłat, czyli tzw. wakacji kredytowych, mógł skorzystać w zasadzie każdy kredytobiorca.

Po wprowadzeniu warunków uprawniających (choć nie są one wyśrubowane, bo rata musi przekraczać 30 proc. dochodu) zdecydowanie spadła liczba korzystających z tej opcji. Do końca listopada od 1 czerwca 2024 - z wakacji kredytowych na nowych warunkach skorzystało 200 tys. osób w ramach 119 tys. kredytów.

W poprzednich latach, gdy były bezwarunkowe było to aż 2 mln osób w odniesieniu do 1,2 mln kredytów.

Jak się okazuje, także niewielka grupa sięgnęła po pomoc w spłacie rat do Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. W 2024 roku zgłosiło się zdecydowanie mniej osób niż rok wcześniej i to mimo znacznego poluzowania warunków pozwalających na skorzystanie z tej formy pomocy.

 - W 2024 roku zawarto łącznie 3,5 tys. umów o udzielenie wsparcia w ramach Funduszu Wsparcia Kredytobiorców na łączną kwotę 288,5 mln zł (bez umów powodziowych). Tendencja jest malejąca ponieważ w 2023 r. zawarto łącznie 5,5 tys. umów o łącznej wartości 368 mln zł - poinformowało nas biuro prasowe BGK.

Przypomnijmy, że w połowie ubiegłego roku wprowadzono zmiany ułatwiające skorzystanie z tej formy pomocy, między innymi obniżono próg raty do dochodu. Obecnie do skorzystania z pomocy FWK wystarczy, że rata przekracza 40 proc. dochodu (wcześniej było to 50 proc.).

Monika Krześniak-Sajewicz