Kupno mieszkania jest teraz dobrym pomysłem?
Z Hanną Augustyniak, ekspertem ekonomicznym Narodowego Banku Polskiego rozmawia Dorota Sierakowska.
Dorota Sierakowska: Czy ceny mieszkań w 2012 r. będą dalej spadać?
Hanna Augustyniak: Zgodnie z danymi z bazy cen mieszkań BaRN, prowadzonej przez Narodowy Bank Polski, ceny mieszkań nie zmieniły się istotnie w ostatnich dwóch latach. Wszystkich zainteresowanych zachęcam do zapoznawania się z opracowaniami dotyczącymi cen mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce, tworzonymi przez analityków NBP, którzy w ramach poszerzania transparentności rynku regularnie prezentują je na stronie internetowej banku centralnego.
Dostępny jest tam również arkusz kalkulacyjny z danymi z własnej bazy z poziomami cen ofertowych i transakcyjnych dla rynku pierwotnego i wtórnego oraz z cenami hedonicznymi, tj. wyznaczanymi z hedonicznego indeksu cen mieszkań. Wskaźnik ten odzwierciedla tzw. "czystą" zmianę ceny mieszkania, czyli z pominięciem jakości/struktury próby badawczej, która zaburza prawdziwą zmianę cen (np. jeśli w próbie pojawiają się nagle mieszkania luksusowe, drogie, cena średnia gwałtownie rośnie i odwrotnie w przypadku zarejestrowania większej puli mieszkań o niższym standardzie, tańszych). Nawiązując do danych NBP, wszystkie wskazywały raczej na stabilizację cen nominalnych, ewentualnie niewielki ich spadek w ostatnich dwóch latach. Natomiast biorąc pod uwagę wysoką inflację i rosnące oficjalne wynagrodzenia, zauważamy realne zmniejszenie cen. Procesy, które wystąpią na rynkach mieszkaniowych największych miast w Polsce w 2012 r., można jedynie próbować przewidzieć na postawie praw ekonomicznych. Będzie to poszukiwanie nowego stanu równowagi rynkowej przy słabszym oddziaływaniu czynników fundamentalnych (tj. demografia), wyższym poziomie stóp procentowych (dominacja wyżej oprocentowanego kredytu złotowego) i niższej skłonności banków do ryzyka (zawirowania na rynkach światowych). Wskazuje to na niższy poziom produkcji budowlanej i niższe ceny mieszkań.
Czy obecnie mamy do czynienia z istotną nadpodażą mieszkań w Polsce? W których miastach jest ona największa?
- Poziom zapasów mieszkań wprowadzonych na rynek w 6 największych miastach w Polsce, będących na różnym etapie budowy, tj. zarówno kontraktów na ich budowę we wstępnej fazie (tzw. dziur w ziemi), mieszkań w trakcie budowy lub lokali gotowych do zamieszkania, zgodnie z informacją REAS, pod koniec 2011 r. osiągnął rekordową wysokość prawie 50 tysięcy jednostek. Zwiększa to prawdopodobieństwo wystąpienia bardziej wyraźnych korekt cenowych. Największa ilość takich mieszkań jest w Warszawie, największym rynku mieszkaniowym w kraju, ale mieszkania czekają na nabywców również w Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi (kolejno wg ilości mieszkań oferowanych na rynku). Na rynku pierwotnym w ofercie istnieją głównie mieszkania większe (tj. powyżej 80 m kw.), budowane w innych warunkach, dostosowane do inaczej zdefiniowanych potrzeb. Inwestycje te z reguły charakteryzujące się wyższymi cenami, mają obecnie niewielką szansę na sprzedaż z zakładanym wcześniej zyskiem. Pojawiają się jednocześnie nowe inwestycje, wykorzystujące tańsze czynniki produkcji budowlano-montażowej oraz ziemię, lepiej dopasowane do bieżących potrzeb i możliwości, które znajdują nabywców. Zapewne szybko znaleźliby się chętni na kupno mieszkań, gdyby ich ceny były lepiej dostosowane do obecnych dochodów. Świadczy o tym chociażby odnotowany w III kw. 2011 r. w Warszawie wzrost liczby transakcji mieszkaniami o powierzchni użytkowej powyżej 80 m kw., będący efektem specjalnych obniżek cen dokonywanych przez deweloperów.
Które mieszkania w ostatnim okresie taniały najbardziej - o jakiej powierzchni i jakiej lokalizacji?
- Aktualnie klienci mają spory wybór zarówno mieszkań tańszych, położonych na obrzeżach miast, jak i droższych, położonych bliżej centrum. Mogą oni nabyć mieszkania nowe, ale i starsze, np. w wielkiej płycie, dotychczas niżej cenione, za to lepiej położone, z istniejącą, dobrą infrastrukturą (tj. drogi, komunikacja, handel, oświata, zdrowie, kultura, itp.). Obecnie nabywcy przede wszystkim poszukują mieszkań tanich, o czym świadczy wydłużający się czas sprzedaży. Wobec ograniczonych możliwości finansowania najlepiej, co nie znaczy szybko, sprzedają się mieszkania małe (tj. do 50 m kw.), tj. z niższą ceną całkowitą, w dobrej lokalizacji. Sytuacja ekonomiczna wymusza na nabywcach kupno mieszkań o powierzchni ok. 50 m kw. z maksymalną liczbą pokoi, czyli akceptację standardów z lat 70. W efekcie preferowane są dzielnice słabiej wyceniane przez rynek. Np. w Warszawie mieszkania usytuowane w prawobrzeżnej części miasta nadal są niżej wyceniane niż lokale znajdujące się w położonych po lewej stronie Wisły. Porównanie średnich cen mieszkań w poszczególnych dzielnicach do średniej ceny lokali w dzielnicy Śródmieście potwierdza utrzymanie się dotychczasowych trendów w zakresie atrakcyjności dzielnic - najbardziej niekorzystną lokalizację zachowały dzielnice: Białołęka i Targówek (najniższe ceny), jednocześnie najwyżej wyceniano lokale mieszkalne w dzielnicach: Żoliborz i Mokotów.
- Jednocześnie, biorąc pod uwagę zakończenie programu Rodzina na swoim, w drugiej połowie roku (ostatnia możliwość wykorzystania dopłat do odsetek do kredytów mieszkaniowych z tego tytułu), popyt może chwilowo się zwiększyć, podtrzymując jednocześnie wysokie ceny na rynku pierwotnym. Największą stabilizację wykazują natomiast ceny mieszkań na rynku wtórnym, czyli sprzedający nadal nie są skłonni dokonać obniżki cen do poziomu akceptowanego przez rynek. Być może sytuacja ekonomiczna w br. zmusi ich do korekty cen.
W jakiej sytuacji są polscy deweloperzy? Czy można spodziewać się kolejnych upadłości tych podmiotów?
- Rośnie realizm deweloperów odnośnie możliwości kształtowania się cen mieszkań, o czym mówi zmniejszający się nieco wskaźnik wysokości cen kontraktów mieszkaniowych po raz pierwszy wprowadzanych na rynek. Z kolei wskaźniki wyprzedzające, tj. wydane pozwolenia na budowę mieszkań oraz nowo rozpoczynane mieszkania wskazują na utrzymanie wolumenu produkcji w 2012 r. Wysokie ceny mieszkań oraz wysokie marże zachęcają deweloperów do rozpoczynania produkcji, mimo istniejącego ryzyka spadku cen bądź wydłużania się czasu sprzedaży. Należy jednak mieć na względzie, że marże deweloperskie zawarte w cenach mieszkań dotyczą całego, kilkuletniego okresu realizacji inwestycji i nie są stopami zwrotu. Deweloper korzysta zwykle z kapitału obcego i związanej z nim dźwigni finansowej, która jest czynnikiem zwiększającym stopę zwrotu. Z drugiej jednak strony ponosi on znaczne ryzyko związane z realizowaną inwestycją, które materializuje się we wzroście kosztów (wydłużenie czasu projektu, dodatkowe koszty wynikające z warunków zabudowy bądź sytuacji trudnych do przewidzenia) oraz braku możliwości sprzedaży po zaplanowanej cenie. Ryzyko takich sytuacji rośnie znacząco w warunkach gwałtownych szoków na rynku, tak jak notowano w ostatnim okresie w Polsce. Obserwowane przez nas zmniejszenie się rentowności firm deweloperskich przy jednoczesnej racjonalizacji kosztów jest skutkiem wzrostu nakładów przy spadku księgowej sprzedaży (wg obowiązującej rachunkowości MSR, jako sprzedaż można księgować jedynie mieszkania oddane do eksploatacji). Firmy deweloperskie nadal finansują się z przedpłat klientów, ale jednocześnie rośnie udział papierów komercyjnych. Chwilowo sektor ten oswaja się z zapisami nowej ustawy tzw. deweloperskiej, która wprowadza utworzenie otwartych i zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych, na których gromadzone będą środki na budowę lokalu. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone na obowiązkowo utworzonych otwartych lub zamkniętych mieszkaniowych rachunkach powierniczych stanowić mają odrębną masę majątkową, z której w pierwszej kolejności zaspokajane będą roszczenia nabywców przyszłych nieruchomości. Powinno to ustrzec klientów przed utratą pieniędzy na skutek niewypłacalności dewelopera. Rozwiązania te nie zostały jeszcze sprawdzone w praktyce przez żadną ze stron (banki, deweloperów), co wpływa na wzrost ryzyka inwestycji mieszkaniowych. Pojawiają się już informacje o bankach skłonnych kredytować inwestycje mieszkaniowe, niemniej jednak proces wdrożenia ustawy wymaga czasu.
Jak zmieni się rynek kredytów hipotecznych w tym roku? Czy utrudnienia w otrzymywaniu kredytów będą wyraźne, czy raczej tylko symboliczne?
- Banki, napotykając problemy z zabezpieczaniem portfela kredytowego, zwłaszcza wobec zacieśniania polityki nadzorczej, coraz ostrożniej podchodzą do udzielania nowych kredytów. W pierwszej kolejności praktycznie wyeliminowane zostały z rynku kredyty denominowane w walutach obcych, z niższym początkowym kosztem wejścia, a jednocześnie bardzo ryzykowne z punktu widzenia stabilności systemu bankowego. Pozostały zatem kredyty złotowe, zazwyczaj z oprocentowaniem zmiennym, istotnie zależnym od stopy WIBOR, która, choć wzrosła w ostatnich dniach, powinna z czasem zmaleć, dyskontując w miarę stabilną na tle Europy sytuację ekonomiczną. Pewne ożywienie kredytów złotowych może pojawić się zwłaszcza w drugiej połowie roku w związku z zakończeniem wspomnianego już programu Rodzina na swoim.
Czy kupno mieszkania teraz jest dobrym pomysłem? Komu może się to opłacać, a komu nie?
- Nabycie mieszkania jest jednym z najważniejszych i największych wydatków konsumpcyjnych w trakcie życia gospodarstwa domowego. Po raz pierwszy po II wojnie światowej mamy w Polsce sytuację, by kupujący miał tak duży wybór mieszkań do nabycia. Decyzja o kupnie nieruchomości zawsze powinna być poprzedzona dogłębną analizą aktualnych potrzeb, możliwości oraz perspektyw rozwoju. Należy dokonać wyboru, czy lepiej w danym momencie kupić mieszkanie, czy też bezpieczniej i taniej je wynająć. Z drugiej strony inwestycja w nieruchomość zawsze była dobrym pomysłem na utrzymanie wartości oszczędności, ale (co ważne!) długoterminowo. Obserwujemy obecnie dużą liczbę nowych mieszkań z rynku wtórnego, zakupionych w celach inwestycyjnych w okresie boomu (2005-2007) i wystawionych na sprzedaż. Z trudem są one sprzedawane, gdyż rozbudzono w inwestorach oczekiwania nadmiernych zysków, niewspółmiernych do nakładów.
Jakie czynniki makroekonomiczne będą w największym stopniu wpływać na ceny mieszkań w tym roku?
- Osobno należy analizować stronę popytową, czyli nabywców mieszkań wraz z systemem bankowym wspomagającym zakup, a osobno stronę podażową, czyli deweloperów. Dla klientów najważniejsza będzie kwestia stałych dochodów, czyli pracy, oraz dostępności kredytu (stopy procentowe, warunki kredytowania), natomiast dla producentów mieszkań, zgodnie z nową ustawą - dostępność kredytu (rachunek zamknięty lub otwarty), środków produkcji (materiały, robocizna, sprzęt), a przede wszystkim dobre prawo pozwalające budować według powszechnie obowiązujących zasad.
- Istotnym czynnikiem nadal będzie sytuacja płynnościowa sektora finansowego. Luka finansowania sektora bankowego, liczona jako różnica pomiędzy depozytami a kredytami gospodarstw domowych, stale poszerza się od 2008 r. Rosną koszty finansowania po stronie banków, co przy stabilnych marżach (tak podpisywano umowy kredytowe) przekłada się na rosnące stopy procentowe złotowych kredytów mieszkaniowych. Innym czynnikiem dotychczas bardzo silniej oddziałującym na sektor finansowy było osłabienie złotego, które wiązało się ze wzrostem ryzyka kredytowego. Skutki deprecjacji złotego są widoczne we wskaźnikach pogorszenia jakości kredytów. Dalsze utrzymywanie się niepewnej sytuacji ekonomicznej w strefie euro wpływa na słabszą ocenę polskiej gospodarki.
Rozmawiała Dorota Sierakowska
