Możliwe problemy ze spłatą rat hipotecznych, jeśli stopa referencyjna przekroczy 4 proc. - ekspert

Ewentualne problemy kredytobiorców mieszkaniowych ze spłatą rat po podwyżkach stóp procentowych mogą ujawnić się dopiero pod koniec roku, i to jeśli stopa referencyjna NBP przekroczy 4 proc. - uważa Waldemar Rogowski z BIK. Jego zdaniem zjawisko to nie będzie miało jednak systemowego charakteru.

Jak powiedział główny ekonomista Biura Informacji Kredytowej prof. Waldemar Rogowski, BIK teraz nie identyfikuje negatywnych sygnałów dotyczących pogorszenia jakości kredytów mieszkaniowych, a w odniesieniu do innych typów produktów kredytowych zauważono nawet poprawę spłacalności.

- Skala podwyżek stóp procentowych na razie nie jest jeszcze duża. Jeśli będą one kontynuowane i poziom stopy referencyjnej przekroczyłby 4 proc., co z marżą powodowałoby, że oprocentowanie tych kredytów wyniosłoby ponad 6 proc., mogłyby się pojawić pierwsze trudności ze spłatą kredytów mieszkaniowych - ocenił Rogowski.

Jego zdaniem, problem może dotknąć cztery grupy kredytobiorców. Po pierwsze, osoby, które zaciągały kredyt mieszkaniowy, gdy stopy były na ultraniskim poziomie, tj. pomiędzy majem 2020 r. a wrześniem 2021 r. Jak wskazał, takich kredytobiorców było 562 tys. i zaciągnęły 345,5 tys. kredytów na kwotę 106,68 mld zł.

Kolejna "wrażliwa" grupa to osoby, które zaciągnęły kredyt mieszkaniowy samodzielnie, więc muszą go spłacić tylko ze swoich dochodów. - W 2021 r. udział takich osób w liczbie wszystkich kredytobiorców wynosił ok. 38 proc. - opisywał.

Według Rogowskiego trzecią grupą, która może mieć problemy ze spłatą rat, to klienci, którzy mają wysoką wartość tzw. wskaźnika DSTI (z ang. Debt Service To Income - stosunek wartości obsługi długu do dochodu), obrazującego relacje obciążenia z tytułu spłaty wszelkich kredytów do dochodów rozporządzalnych.

- Tu problem dotyczy zwłaszcza osób, które oprócz kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w złotym spłacają również inne kredyty - gotówkowe, ratalne czy z kart kredytowych. Takich kredytobiorców jest 2,321 mln i mają do spłaty z tytułu innych kredytów prawie 40 mld zł. Podwyżki stóp procentowych dotyczą nie tylko kredytów hipotecznych, ale także innych zobowiązań, więc osoby zadłużone będą miały do czynienia naraz z podwyżką wszystkich rat, co jeszcze utrudni ich sytuację - zauważył.

W ocenie ekonomisty BIK trudno dokładnie oszacować, jaka będzie skala tego zjawiska, ponieważ te cztery grupy nie są rozłączne. - W BIK-u nie mamy np. informacji na temat aktualnej wysokości wskaźnika DSTI. W najgorszej sytuacji będą oczywiście osoby, które zaciągnęły kredyt samodzielnie, w okresie najniższych stóp procentowych, spłacają inne kredyty, a w obecnych warunkach inflacyjnych nie wzrosną im dochody - podkreślił.

W ocenie Rogowskiego kluczowym czynnikiem, który będzie mieć wpływ na jakość obsługi kredytów, będzie właśnie prawdopodobny wzrost dochodów rozporządzalnych gospodarstw domowych.

- Cały czas patrzymy tu na negatywny scenariusz, czyli wzrost kosztów kredytu plus wzrost kosztów utrzymania, ale bez wzrostu dochodów. Tymczasem mamy teraz do czynienia z dużą presją płacową, zwłaszcza w dużych firmach, gdzie według danych GUS od grudnia 2020 r. do grudnia 2021 r. wzrost wynagrodzeń był 12 procentowy. Czyli problem będzie dotyczył raczej osób zatrudnionych w małych firmach, bo u nich wzrost płac będzie niski, albo nie będzie go wcale - wskazał.

Jak tłumaczył ekspert, ewentualne problemy kredytobiorców ze spłatą rat ujawnią się na szerszą skalę dopiero pod koniec roku ze względu na sposób aktualizacji oprocentowania opartego na WIBOR 3 M i WIBOR 6M (raz na trzy miesiące czy raz na sześć miesięcy)- oraz to, że za twardy default uznajemy opóźnienie 90 dni plus w BIK.

- Jeżeli przyjmiemy, że dla wrażliwszych kredytobiorców "próg bólu" wysokości stopy referencyjnej NBP to 4 proc., to musi minąć od trzech do sześciu miesięcy, zanim ta podwyżka stopy znajdzie odzwierciedlenie w racie kredytu, bo rata kredytu złotowego wyliczana jest w oparciu nie o samą stopę referencyjną NBP a WIBOR 3-miesięczny albo WIBOR 6-miesięczny. To oznacza, że zmiana oprocentowania kredytu następuje co trzy miesiące lub co sześć miesięcy, czyli teraz duża część kredytobiorców, głównie takich, których kredyty oparte są o WIBOR6, w ogóle nie ma jeszcze wyższych rat - powiedział.

Ponadto - wskazał - BIK rejestruje opóźnienia w spłacie kredytu, gdy opóźnienie w spłacie raty wynosi więcej niż 90 dni. - Jak dodamy to wszystko, okaże się, że tak naprawdę ewentualne trudności kredytobiorców znajdą odzwierciedlenie w danych po co najmniej pół roku od decyzji RPP o podwyżce stóp - wskazał.

W ocenie Waldemara Rogowskiego, o ile nawet część kredytobiorców może mieć trudności z terminowym regulowaniem raty, to problem nie będzie mieć charakteru systemowego, dotyczącego całości portfela kredytów mieszkaniowych.

- Moje przewidywania są raczej pozytywne. Jeżeli pojawią się kłopoty ze spłatą, to będą dotyczyły stosunkowo niewielkiej grupy osób, u których skumulują się te problemy - powiedział.

Ekonomista BIK dodał, że sytuacja kredytobiorców złotowych nie jest porównywalna z frankowiczami. - Kredytobiorcy frankowi raczej nie mieli problemu ze spłatą kredytu wskutek dużego wzrostu raty. W wypadku frankowiczów zmaterializowały się bowiem trzy inne rodzaje ryzyka - kursowe na niekorzyść, bo frank podrożał i stopy procentowej na korzyść, bo stopy na franku zostały obniżone i obecnie są nadal ujemne. Trzeci rodzaj ryzyka, które zmaterializowało się u frankowiczów to ryzyko rynkowe ceny aktywu w tym przypadku nieruchomości  - powiedział.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Jego zdaniem, problem frankowiczów polegał natomiast przede wszystkim na tym, że wzrosła im kwota kredytu do spłaty w związku ze wzrostem kursu walutowego. - Oni mieli też problem ze spadkiem wartości nieruchomości, zwłaszcza w stosunku do kwoty kredytu czyli tzw. Loan to Value (z ang. kredyt do wartości nieruchomości). W wypadku niektórych osób szczególnie zaciągających kredyt w okresie wiosny i lata 2008 r. wskutek wzrostu kursu i spadku wartości nieruchomości, ten wskaźnik przekroczył nawet 1,2, czyli wartość kredytu była o 20 proc. wyższa niż wartość nieruchomości. To się zresztą teraz poprawiło wskutek istotnego wzrostu cen nieruchomości, co powoduje, że w większości przypadków LTV spadło do bezpiecznego poziomu - dodał.