Reklama

Najem prywatny szansą na dodatkowe dochody

Rynek najmu ciągle kusi atrakcyjnymi stopami zwrotu. Najem prywatny daje szansę spłat kredytów i wypracowania dochodów. Czy jednak pozwala się utrzymać? Droga do zostania rentierem jest długa i wyboista, co nie znaczy, że niemożliwa do przejścia.

Rekordowo niskie stopy procentowe i stabilne ceny mieszkań ciągle sprzyjają kupującym nieruchomości w celach inwestycyjnych. W ostatnim raporcie NBP z rynku nieruchomości, za I kw. 2016 napisano m.in. "Pomimo obserwowanego ożywienia ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań na rynkach pierwotnych analizowanych miast wykazywały stabilizację.

Reklama

Także na rynkach wtórnych ceny transakcyjne pozostawały stabilne (...)Średnie stawki najmu mkw. mieszkań (ofertowe i transakcyjne) w dużych miastach kolejny kwartał wykazywały niewielki wzrost. (...)Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach zwiększył się, na co wpłynęły rosnące nominalne dochody gospodarstw domowych oraz stabilne ceny mkw. mieszkań. (...)Inwestycja mieszkaniowa nadal jest krótkookresowo opłacalna.

Przy założeniu średniej wysokości możliwego do uzyskania czynszu, rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż lokaty bankowej, 10 - letnich obligacji skarbowych oraz podobna do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Wysoka wartość średniego czynszu najmu w relacji do kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu".

Jak więc widzimy, z podsumowania raportu NBP wynika, że sytuacja do inwestycji pod wynajem pozostaje bardzo dobra. Wspomnianą rentowność najmu szacuje się przeciętnie na 4,0 - 5,5 proc.

Choć wszystko to brzmi bardzo optymistycznie, mało który z właścicieli mieszkań wynajmowanych może pozwolić sobie na utrzymanie się z takiej działalności. Możliwość pokrycia kredytu mieszkaniowego przychodami z najmu a zarabianie z tego takich środków, które zapewniają godziwe dochody, to dwie różne sprawy. .

Dlaczego tak się dzieje? W zależności od ceny mieszkania i wysokości uzyskiwanego czynszu czas potrzebny na zwrot z takiej inwestycji to kilkanaście lat, choć bywa że nawet powyżej 20. Oczywiście zupełnie inaczej to wygląda, jeśli wynajmem spłacamy kredyt.

Zakładając, że mieszkanie zostało kupione za gotówkę i cały czynsz najmu, w wysokości 1000 - 1500 zł trafia do kieszeni właściciela, to żeby się utrzymać trzeba by było mieć jeszcze kilka takich nieruchomości, a więc zbudować portfel mieszkaniowy.

I tu pojawia się największa trudność, którą należy pokonać, by uzyskać finansową niezależność. Mało kto dysponuje takim kapitałem, by z miejsca kupić kilka mieszkań.

Tak więc portfel mieszkaniowy będziemy budować krok po kroku, latami. W jaki sposób to zrobić?

Możliwości są różne. W dobrej sytuacji są osoby, które dysponują 'nadprogramowym" mieszkaniem, np. po rodzinie, otrzymanym w spadku itp. Taka nieruchomość może być podstawą budowania naszej działalności. Jeśli jest położona w nieatrakcyjnej lokalizacji, można nią obrócić - sprzedać, zamienić itp. by uzyskać lokal w atrakcyjniejszym położeniu.

Takie mieszkanie może być też istotną kartą przetargową w rozmowach z bankiem na temat kredytu pod kupno drugiej nieruchomości na wynajem. Zabezpieczenie w postaci dwóch hipotek (na obecnym lokalu i tym, który chcemy kupić) pozwoliłoby uzyskać wysoki kapitał albo korzystne warunki. Z kolei czynsz z "nieobciążonego" mieszkania może pójść na nadpłatę kredytu na zakup drugiego.

Decydując się na kupno nieruchomości pod wynajem powinniśmy oczywiście szukać mieszkań jak najtańszych, za to w lokalizacjach pozwalających uzyskać wysoki czynsz. Możliwości dają zazwyczaj mieszkania do remontu. Z danych analityków WGN wynika, że są one przecenione przynajmniej o 10 - 15 proc. choć zdarza się, że i o 30 - 40.

Okazją w dużych miastach mogą być lokale w starszym budownictwie, często tańsze - o ile oczywiście wyróżnia je dogodna lokalizacja. Inny sposób wyszukiwania okazji to aukcje komornicze, czy też generalnie poszukiwanie zbywców zadłużonych, w trudniejszej sytuacji finansowej.

Wbrew obawom, kupno mieszkania z długiem wcale nie jest bardzo ryzykowną transakcją, za to może się bardzo opłacić, bowiem takie nieruchomości są zazwyczaj mocno przecenione.

Dysponując już dwoma mieszkaniami na wynajem, inwestor ma pole do dalszej ekspansji. Niezależność finansowa przychodzi po wielu latach. Powinien on przede wszystkim dążyć do jak najszybszej spłaty kredytu zaciągniętego pod zakup drugiej nieruchomości, tak by cały manewr powtórzyć z kolejną.

Oczywiście powyższe, nazwijmy to - modelowe - scenariusze w ogóle nie uwzględniają szeregu ryzyk, jakie funkcjonują w takiej działalności - niekorzystnych zmian na rynku kredytowym i mieszkaniowym, gorszej koniunktury na rynku najmu czy też po prostu ryzyka związanego z nietrafionym wyborem nieruchomości. Nie ma też co liczyć na to, że rentierem zostanie się po kilku latach. Osoby, które weszły w taką działalność zazwyczaj deklarują, że wolność finansową uzyskały po kilkunastu, nawet kilkudziesięciu latach. Tak więc jest to praca długoterminowa, jednak efekt wart będzie naszego wysiłku.

Genowefa Marciczkiewicz

Dział Analiz WGN

Dowiedz się więcej na temat: wynajem | wynajem mieszkań

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »