Nowe kredyty hipoteczne będą "droższe"?
Narodowy Bank Polski niedawno opublikował wyniki badania ankietowego, w którym uczestniczyli najwięksi kredytodawcy. Ankieta NBP dotyczyła między innymi polityki w zakresie kredytów mieszkaniowych. Odpowiedzi, których udzieliło 26 największych banków, nie są szczególnie pomyślne dla osób planujących zakup nowego lokum.
W ramach odpowiedzi na pytanie zadane przez NBP aż 35 proc. wiodących banków potwierdziło, że od kwietnia do czerwca wzrosły marże ich kredytów mieszkaniowych. Skutki tej zmiany można zaobserwować na poniższym wykresie. Szacunki Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w poprzednim kwartale średnie oprocentowanie nowych hipotek zwiększyło się z 5,26 proc. do 5,30 proc. Bardziej widoczna zmiana dotyczyła Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania (RRSO). Ten miernik prócz odsetek uwzględnia również inne koszty, które są związane z zaciągnięciem kredytu (np. prowizję przygotowawczą, wymagane opłaty oraz składki ubezpieczeniowe) - dodaje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Jak widać na poniższym wykresie od kwietnia do czerwca przeciętne RRSO dla nowych hipotek wzrosło z 5,63 proc. do 5,72 proc.
Podwyżce hipotecznych marż nie towarzyszyła zmiana innych warunków kredytowania (np. kryteriów oceny klienta). Zgodnie z opinią banków główną przyczyną wzrostu marż była konieczność wdrożenia zapisów Rekomendacji S IV. Można przypuszczać, że pewien wpływ na kredytową politykę banków wywiera również Rekomendacja U. Ten pakiet regulacji KNF-u zredukuje zyski związane ze sprzedażą ubezpieczeń do kredytów i przyczyni się do ograniczenia popularności grupowych polis. Zmiany, które niedawno przeforsowała Komisja Nadzoru Finansowego powinny zostać wdrożone do 31 marca 2015 r.
Jedna trzecia banków uczestniczących w badaniu ankietowym NBP od kwietnia do czerwca odczuła wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe. Można oczekiwać, że ta zmiana ośmieli kredytodawców do dalszego zwiększania marż - pisze Andrzej Prajsnar. Dzięki podwyższeniu zyskowności nowych kredytów hipotecznych banki przygotują się również na spodziewaną obniżkę stóp procentowych NBP i spadek przychodów osiąganych dzięki sprzedaży ubezpieczeń.
Ewentualna redukcja stóp procentowych NBP przynajmniej częściowo złagodzi efekty związane z podwyższeniem marż kredytów hipotecznych. Taki scenariusz staje się coraz bardziej prawdopodobny ze względu na rekordowo niski poziom inflacji oraz sygnały świadczące o gorszej sytuacji gospodarczej. Na początku bieżącego miesiąca media poinformowały, że Wskaźnik Menadżerów Logistyki Markit PMI, który odzwierciedla kondycję polskiego sektora przemysłowego spadł po raz piąty z rzędu. Lipcowy odczyt tego indeksu przekroczył granicę oznaczającą dekoniunkturę (50 punktów).
W związku z powyższym wzrasta prawdopodobieństwo korekty stóp procentowych NBP. Członkini Rady Polityki Pieniężnej, prof. Elżbieta Chojna-Duch niedawno zasugerowała, że pierwszym krokiem powinna być obniżka o 25 punktów bazowych (0,25 punktu procentowego - p.p.). Taka zmiana bezpośrednio wpłynęłaby na stopy WIBOR, które służą do aktualizacji oprocentowania kredytów hipotecznych - dodaje Andrzej Prajsnar. W przypadku nowych "hipotek" obniżka WIBOR-u może zostać częściowo skompensowana przez wzrosty marż. Osoby, które wcześniej podpisały umowę z bankiem po redukcji stóp NBP odczują jednak proporcjonalny spadek obciążeń kredytowych.
Poniższa tabela przedstawia przykładową zmianę rat po spadku stóp procentowych NBP (o 0,25 p.p.) i WIBOR-u 3M (o 0,20 p.p.). W zależności od marży analizowanego kredytu (270 000 zł, 30 lat) obniżka raty wyniosłaby 30,68 zł - 32,95 zł. To oznacza zmniejszenie comiesięcznych obciążeń kredytowych o 2,26 proc. - 2,42 proc.
Andrzej Prajsnar
portal RynekPierwotny.pl
