Opłaty za mieszkanie coraz mocniej dociskają Polaków. To może nie być koniec
Właściciele mieszkań w Polsce borykają się z problemem rosnących kosztów utrzymania swoich nieruchomości. Na przestrzeni ostatnich dwóch lat skala podwyżek sięga nawet kilkudziesięciu procent. Okazuje się, że w zdecydowanym stopniu odpowiada za to wzrost cen ciepła, jaki ponoszą mieszkańcy. To może być jednak nie koniec, bowiem wiele zależy od działań rządu i parlamentu w zakresie ustalenia maksymalnych cen energii, gazu i ciepła.
- Opłaty mieszkaniowe rosną w całej Polsce, nierzadko o kilkadziesiąt procent w skali dwóch lat.
- Najbardziej rosną koszty niezależne od spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, zwłaszcza te związane z ciepłem.
- Dystrybutorzy i producenci ciepła spierają się, kto realnie odpowiada za wzrost rachunków mieszkańców.
- Dalsze wzrosty opłat będą uzależnione od ostatecznych decyzji władz w sprawie utrzymania maksymalnych cen energii, gazu i ciepła oraz od wysokości podatku od nieruchomości.
- Wszystkie te koszty stanowią 38,8 proc. średniej unijnej. Taniej jest tylko w Bułgarii - powiedziała minister.
Mówiąc ściślej - chodzi tu o raport, który w przypadku Polski pokazał, że koszty stanowiły dokładnie 38,4 proc. średniej UE. Kluczowe jest jednak odniesienie do czasu - analizy oparto na danych z 2021 roku - a więc okresu sprzed wybuchu wojny w Ukrainie i najwyższych poziomów inflacji. Na pierwszym miejscu znalazła się Bułgaria z wynikiem 36 proc. siły nabywczej, za nią Polska, Chorwacja, Rumunia i Litwa. Po przeciwnej stronie tabeli są Szwajcaria, Irlandia i Luksemburg, gdzie wskaźnik wynosi od 180 do 200 proc.
Sprawdziliśmy w kilku miastach, jak kształtują się kwestie utrzymania mieszkań obecnie, w porównaniu do poziomów opłat sprzed dwóch lat. Przeanalizowane zostały rachunki od zarządców bloków. Okazuje się, że mieszkańcy regularnie otrzymywali podwyżki, a różnice w kosztach są bardzo znaczące.
W 2021 roku właściciel mieszkania o powierzchni 46,4 m kw. na warszawskiej Ochocie płacił Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej "Rakowiec" 551,12 zł. Opłaty te obowiązywały od stycznia i zawierały pozycje kosztowe zależne i niezależne od spółdzielni. Do tych pierwszych zaliczono m.in. eksploatację i konserwację bloku, do drugich - m.in. zaliczki na wodę, ogrzewanie, energię na cele ogólne czy podatek od nieruchomości. Przez 2,5 roku otrzymywał liczne podwyżki; w lipcu 2023 roku dowiedział się, że opłaty wyniosą... 838,72 zł. Różnica to 52 proc.
Analizując poszczególne składowe czynszu okazuje się, że wzrost opłat zależnych od spółdzielni wyniósł niecałe 37 zł. Podwyżka całości rachunku w zdecydowanym stopniu zależała więc od opłat zewnętrznych, zwłaszcza od kosztów energii elektrycznej na cele wspólne (o 166 proc.) i cen ciepła. Zaliczka na centralne ogrzewanie wzrosła o 72,5 proc., koszty zmienne ciepłej wody - o 193 proc., koszty stałe ciepłej wody - o 65 proc. Co więcej, w porównaniu z poprzednim zestawieniem opłat, z maja br., zmianie ceny uległo wyłącznie ciepło, w tym koszty zmienne ciepłej wody o 63 proc. W porównywanych okresach liczba osób zamieszkujących lokal nie zmieniła się.
Podobna sytuacja ma miejsce w Poznaniu. Właścicielka mieszkania o powierzchni 60 m kw. zarządzanego przez Falo Nieruchomości płaciła na początku 2021 roku 660 zł miesięcznie. Obecnie czynsz wynosi 876,76 zł - to o niecałe 39 proc. więcej. Opłaty byłyby jeszcze wyższe, jednak zrezygnowano z ochrony, które podwyższyłyby koszty o 110 zł od każdego z mieszkań. Ponadto zmniejszono częstotliwość sprzątania. W tym przypadku główną rolę również odgrywają podwyżki cen ciepła; mieszkańcy szykują się obecnie na wyższe koszty wywozu śmieci.
- Mieszkanie odebrałam nieco ponad dwa lata temu, wraz z oddaniem budynku do użytku. Ustalone opłaty czynszowe oraz rata kredytu pozwalały swobodnie żyć bez obawy o to, czy zostanie do dziesiątego. W tym momencie sytuacja jest całkowicie odwrotna. Mam nawet małe zaległości we spółdzielni, gdyż tempo podwyżek z każdej strony nie nadąża za podwyżką moich dochodów. Zaczęłam też dorabiać na boku, choć to nie tak powinno wyglądać, prawda? - pyta retorycznie pani Marta w rozmowie z Interią.
Również w przypadku mieszkań w Lublinie największą rolę w podwyżkach opłat odgrywa ciepło. Za nieruchomość o powierzchni 63 m kw. w bloku Spółdzielni Mieszkaniowej "AZS" w połowie 2021 roku właściciel płacił 506,22 zł. Teraz to 753,83 zł - o 49 proc. więcej. Koszty zależne od spółdzielni wzrosły jedynie o 9,1 zł. Zaliczka na C.O. podrożała o 125 proc., podgrzanie wody - o 76 proc.
W przypadku innego lubelskiego mieszkania, o powierzchni 48 m kw., w Spółdzielni Mieszkaniowej "Czuby", które nie jest zamieszkiwane, jego właściciel również musiał liczyć się z podwyżką opłat - o 35 proc. W tym przypadku również ceny ciepła w największym stopniu wpłynęły na wzrost kosztów. Centralne ogrzewanie podrożało o 56 proc., a podgrzewanie wody o 110 proc.
Analizując dane na rachunkach można wywnioskować, że wspólnym mianownikiem dla tak dużej skali podwyżek jest wzrost kosztów ciepła. Mieszkańcy jednak często obwiniają spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe za tak drastyczne różnice w opłatach.
Jak wyjaśnia Interii Jerzy Jankowski prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, zrzeszającego blisko 500 spółdzielni mieszkaniowych z całego kraju, na wzrost kosztów niezależnych spółdzielnie nie mają wpływu.
- Spółdzielnia jest wyłącznie pośrednikiem między dostawcą mediów a odbiorcami. Wpływ na wielkość tych opłat mają po części mieszkańcy, bo są one pochodną wielkości zużycia tych mediów w ich lokalach. Natomiast na wysokość cen nie mają wpływu ani mieszkańcy, ani spółdzielnia, gdyż ceny są ustalane przed dostawców mediów na podstawie odrębnych przepisów i są one zawarte w taryfach przedsiębiorstw - mówi prezes największej organizacji spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce
Dodaje, że koszty niezależne od spółdzielni stanowią 70 proc. całości. i to w ich przypadku następują największe podwyżki. W przypadku wzrostu kosztów zależnych od danego zarządcy wpływ na taki stan rzeczy mają podwyżki minimalnego wynagrodzenia i stawki godzinowej, wzrost kosztów obsługi kredytów, zaciągniętych np. na termomodernizację oraz inflacja.
Zwróciliśmy się do jednego z dystrybutorów ciepła - Veolia Energia Warszawa S.A. - z pytaniem, z czego wynikają podwyżki. Otrzymaliśmy odpowiedź, że na opłatę za ciepło składają się zarówno koszt jego produkcji, jak i dystrybucji. To za drugi z elementów odpowiada dystrybutor, a w przypadku tej spółki kwota otrzymywana przez mieszkańców stanowi 18 proc. całości.
- 82 proc. kosztów taryfy to koszt wyprodukowania ciepła, czyli stawki innych firm - producentów ciepła, właścicieli elektrociepłowni i ciepłowni warszawskich, które nie należą do Veolii. Produkcja ciepła systemowego w całym kraju w trzech czwartych oparta jest na paliwach kopalnych - przede wszystkim na węglu kamiennym - 65 proc. - i w około 12 proc. na gazie. To oznacza, że ceny ciepła zależą od cen paliw i cen praw do emisji CO2. Veolia w Warszawie jest jedynie właścicielem sieci ciepłowniczej i przesyła ciepło, które kupuje od producentów - mówi Interii Aleksandra Żurada, dyrektor komunikacji. Veolia Energia Warszawa S.A. Dodaje, że niezależnie, czy podwyżka wynika ze zmiany taryfy Veolii - co miało miejsce wiosną br. - czy też producentów, to Veolia zobowiązana jest do przekazania tej informacji mieszkańcom.
Otrzymaliśmy także następujące dane od spółki:
Poprosiliśmy więc jednego z producentów ciepła - PGNiG TERMIKA - o komentarz w sprawie podwyżek cen ciepła dla mieszkańców. W przesłanym oświadczeniu wskazano, że spółka " nie odpowiada bezpośrednio za podwyżki opłat w lokalach - bo to już domena właścicieli czy zarządców budynków (...), zasadnicze znaczenie w kwestii wzrostu cen za dostawę ciepła i ciepłej wody mają działania dystrybutorów i firm odpowiedzialnych za przesył sieciowy". O źródło podwyżek odesłano nas do dystrybutora - w tym przypadku Veolii - lub administracji poszczególnych bloków.
"Warto tu przypomnieć, iż do końca 2023 roku obowiązują zasady tarczy solidarnościowej, zakładającej, iż wzrost cen ciepła nie powinien przekroczyć poziomu 40 proc. względem ceny dostawy ciepła obowiązującej na dzień 30 września 2022 r. Stawki PGNiG TERMIKA w obecnie obowiązującej taryfie, zatwierdzonej przez Prezesa URE 14 kwietnia 2023 r., spełniają ten warunek. Konieczność dokonania zmiany cen była wynikiem sytuacji rynkowej. Koszt wytworzenia ciepła w dużej mierze opiera się na kosztach paliw - ich zmiana powoduje zmianę ceny ciepła. Znaczącym składnikiem kosztu ciepła jest także utrzymanie techniczne urządzeń do jego wytwarzania, a koszty i ceny jednostkowe remontów oraz gotowych urządzeń znacznie wzrosły, podobnie jak koszty prowadzenia działalności w innych działach gospodarki." - wyjaśniono.
Dodano, że spółka odpowiada tylko za produkcję ciepła systemowego i udostępnia ciepło według jednej stawki, niezależnie od tego w jaki sposób jest wykorzystywane przez odbiorcę końcowego.
Na podwyżki cen ciepła miał wpływ także wyższy VAT. Z początkiem 2023 roku powrócono do poprzedniej stawki 23 proc. z poziomu 5 proc. To również przełożyło się na wzrost rachunków.
Istnieje ryzyko, że właściciele mieszkań będą otrzymywać kolejne informacje o zwiększeniu opłat za eksploatację nieruchomości. To z kolei może przyczynić się także do wzrostu cen najmu mieszkań, jeśli wynajmujący nie zechce utrzymać dotychczasowej stawki kosztem swojego zarobku "na czysto". Ponadto kolejne wzrosty cen mogą przyczynić się do większego zadłużenia mieszkańców i zaprzestania regularnego opłacania czynszów. O rosnących długach mieszkańców pisaliśmy w marcu br.
Jerzy Jankowski wskazuje tu dwa główne powody możliwych podwyżek opłat. Pierwszym z nich jest zwiększenie podatku od nieruchomości.
- Najwyższa od lat podwyżka podatków lokalnych, w tym podatku od nieruchomości, związana jest z galopującą w ostatnich miesiącach inflacją. Jak wynika z komunikatu opublikowanego przez GUS podatki lokalne wzrosną w ujęciu rocznym o 15 proc. - tłumaczy prezes ZRSMRP, dodając, że wynika to ze wskaźnika inflacji w pierwszym półroczu.
Jako drugi aspekt wskazuje tu dalsze działania rządu w sprawie maksymalnych cen energii elektrycznej, gazu czy dostawy ciepła.
- Przepisy stanowiące o tej ochronie obowiązują do 31 grudnia 2023 roku. Jeśli nie zostaną uchwalone na 2024 rok, nastąpią znaczne podwyżki dla gospodarstw domowych, których wysokości na dzień dzisiejszy nie da się oszacować - ostrzega.
Paulina Błaziak
