Państwo dopłaci do domów, znacznie mniej
Wczoraj rozpoczęła się w PKO BP sprzedaż preferencyjnych kredytów hipotecznych, których połowę, a w istocie nawet więcej, odsetek spłaci państwo. Choć generalnie ocenia się, że z ustawy skorzysta niewiele osób, to w naszej ocenie ustawa "o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania" daje szerokie możliwości rodzinom myślącym o swoim pierwszym domu. Pod warunkiem, że myślą o domu właśnie, a nie o mieszkaniu.
Najważniejsze wnioski
Ustawa, tworząc bariery cenowe, opiera się o urzędowe wskaźniki wartości odtworzeniowej mieszkań w różnych regionach w całej Polsce. Wartość odtworzeniowa ma się wprawdzie do wartości rynkowej mieszkań, tak jak kamień węgielny do węgla kamiennego, nie mniej - celowo czy przez przeoczenie - ustawa nie rozróżnia między wartością odtworzeniową mieszkań i domów, co ma kapitalne znaczenie. O ile bowiem przestrzegając limitów cenowych określonych w akcie będzie bardzo trudno kupić mieszkanie, to z kolei wybudować dom, mieszcząc się we wskazanych kosztach, będzie stosunkowo łatwo.
Co więcej, ustawa definiując pojęcie domu jednorodzinnego odwołuje się do innej ustawy - o prawie budowlanym. To zaś oznacza, że w obszar zainteresowań rodzin myślących o budowie domu, wchodzą także bliźniaki i szeregowce, które są jeszcze tańsze niż domy wolnostojące. Ponadto konstrukcja ustawy zakłada, że dopłaty będą kierowane tylko do rodzin, które kupią lub zbudują domy o powierzchni do 140 metrów kwadratowych. Z kolei wielkość domów ma pochodzić z zatwierdzonych projektów budynków - to oznacza, że de facto, budowane domy mogą być nawet większe, o ile w ich skład wejdą poddasza użytkowe, w których - przynajmniej w części piętra - wysokość od podłogi do stropu nie przekroczy 1,90 metra. W praktyce oznacza to, że bez większych problemów uda się "podciągnąć" pod ustawę domy o powierzchni nawet 160-180 metrów kwadratowych, ponieważ takich "niskich metrów" nie uwzględnia się w projektach domów, gdy opisuje się wielkość użytkową budynków.
Największą niespodzianką ustawy jest zaś sposób kalkulacji dopłat do odsetek. Wprawdzie w ustawie mówi się, że państwo dokłada połowę odsetek, lecz z góry określono także, że jedynym bankiem, który określa oprocentowanie kredytów jest Bank Gospodarstwa Krajowego, zaś dla potrzeb ustawy dopisano nawet akapit "o stopie referencyjnej". Wynosi ona WIBOR plus 2 pkt procentowe.
W praktyce większość banków udziela kredytów oprocentowanych znacznie niżej. W PKO BP marżę banku określono na WIBOR plus 1,5 proc. To oznacza, że państwo dopłaci do kredytów sporo więcej niż połowę odsetek. W sumie oszczędności mogą sięgnąć kwoty nawet 40 tys. PLN przez osiem lat, co będzie stanowiło około 15-20 proc. kwoty całego kredytu - jest więc powód, aby poważnie interesować się wykorzystaniem dobrodziejstw tej ustawy w praktyce.
Wprowadzenie
Ustawa "o finansowym wsparciu" precyzyjnie określa listę adresatów, czyli kogo właściwie chce wspierać. Jej beneficjentami mogą być małżeństwa, lub osoby samotnie wychowujące dzieci (niepełnoletnie, pobierające zasiłek pielęgnacyjny, lub studiujące do 25 roku życia) lecz nie posiadające dotychczas własnego mieszkania czy domu. Z ustawy nie mogą także skorzystać rodziny wynajmujące mieszkania lub domy, lub posiadające prawo do spółdzielczego mieszkania/domu, chyba że zrzekną się tego prawa i wyprowadzą najpóźniej 6 miesięcy po uzyskaniu aktu notarialnego do nowego mieszkania/domu.
Ustawa gwarantuje, że osoby spełniające powyższe kryteria (pełna lista kryteriów w ustawie, dostępna na http://www.bgk.com.pl/druki/rns_ustawa.pdf), otrzymają od państwa dopłaty do kredytów zaciąganych na zakup mieszkania, domu lub ich budowę, lub na pokrycie wkładów do spółdzielni mieszkaniowych lub na wykup mieszkań/domów spółdzielczych, lub na nadbudowę/adaptację budynków, pod warunkiem, że będzie można np. z dodatkowego piętra wyodrębnić oddzielne prawo własności potwierdzone aktem notarialnym.
Nie każde jednak mieszkanie i nie każdy dom będą współfinansowane przez państwo. Ustawa zakłada, że powierzchnia kupowanego domu nie może być większa niż 140 metrów kwadratowych, a mieszkania 75 metrów kwadratowych, przy czym dopłaty obejmują tylko - proporcjonalnie do kosztów nabycia/budowy - wielkość do 70 metrów w przypadku domu i do 50 metrów w przypadku mieszkań.
Nie jest to jedyne ograniczenie, jakie wprowadzono w ustawie. Beneficjentem aktu są z założenia rodziny niezamożne. Wprawdzie - obawiając się nadużyć - nie określono np. wielkości dochodów, które uprawniają do otrzymania dopłat, ale zamiast tego ograniczono pole manewru do mieszkań, których wartość rynkowa (cena transakcji) nie przekracza wartości odtworzeniowej budynków, która jest określana co kwartał przez GUS (w zasadzie chodzi o średnią arytmetyczną z dwóch kolejnych kwartałów) dla różnych miast i regionów.
Poniżej tabela z aktualną wartością odtworzeniową budynków (obowiązujące w I kwartale 2007 r.).
dolnośląskie m. Wrocław 2669,00 PLN Pozostałe 2412,00 PLN kujawsko-pomorskie m. Bydgoszcz i Toruń 2424 PLN Pozostałe 2011 PLN lubelskie m. Lublin 2210 PLN Pozostałe 2011 PLN lubuskie m. Gorzów i Zielona Góra 2689 PLN Pozostałe 2445 PLN łódzkie m. Łódź 2881 PLN Pozostałe 2391,5 PLN małopolskie m. Kraków 2841,5 PLN Pozostałe 2513,5 PLN mazowieckie m. Warszawa 4370,5 PLN Pozostałe 2677,5 PLN opolskie m. Opole 2554,5 PLN Pozostałe 2554,5 PLN podlaskie m. Białystok 2517,50 PLN Pozostałe 2129,5 PLN podkarpackie m. Rzeszów 2283,5 PLN Pozostałe 2172 PLN pomorskie m. Gdańsk 2627 PLN Pozostałe 2517 PLN śląskie m. Katowice 2860 PLN Pozostałe 2832 PLN świętokrzyskie m. Kielce 2539,87 PLN Pozostałe 1902,40 PLN warmińsko-mazurskie m. Olsztyn 2378 PLN Pozostałe 2049 PLN wielkopolskie m. Poznań 2990,5 PLN Pozostałe 2078,5 PLN zachodniopomorskie m. Szczecin 2715 PLN Pozostałe 2440 PLNAktualne wartości odtworzeniowe budynków
źródło: http://www.bgk.com.pl/druki/rns_wskaznik2.pdf
Gołym okiem widać więc, że kupno mieszkania w tych cenach w jednym z dużych miast wojewódzkich w zasadzie jest niemożliwe, dla osób, które chciałyby z dopłat skorzystać. Ceny rynkowe rażąco odbiegają od wskaźników wartości odtworzeniowej. Natomiast nie powinno być większych problemów ze zmieszczeniem się w podanym limicie w przypadku budowy domów jednorodzinnych.
Wykorzystanie ustawy przy kupnie domu
Na rynku wtórnym ceny są często wyższe niż na pierwotnym i dlatego może pojawić się problem z kupieniem domu w cenie mieszczącej się w podanym wyżej limicie. A jeśli dodamy do tego konieczność znalezienia domu, którego powierzchnia użytkowa nie przekraczałaby 140 metrów kwadratowych, to poszukiwania mogą być bardzo długie (przecież taki dom musi też spełniać oczekiwania kupców co do lokalizacji, wyglądu przynajmniej bryły budynku, standardu wykończenia). Nawet jeśli uda się przezwyciężyć wszystkie te problemy, to pojawi się jeszcze jeden. W cenę domu zostanie wliczona powierzchnia działki, na której on stoi - bo do umowy sprzedaży dołączony zostanie jeden akt notarialny dla domu i działki - co może podnieść cenę metra domu powyżej wymaganej wartości odtworzeniowej. Jeśli nawet 100-metrowy dom razem z 1000-metrową działką uda się kupić za 300 tys. PLN, co - w szczególności wokół dużych miast - nie jest ceną wygórowaną, to i tak nie zmieścimy się w żadnym z limitów, chyba że nieruchomość byłaby położona na terenie Warszawy. Ale wtedy cena byłaby o wiele większa.
Cóż zatem pozostaje? Czekanie. Pojawiły się już opinie, że Ministerstwo Gospodarki będzie zabiegać o nowelizację ustawy i zmieni w niej zapis, tak aby ceny nabywanych nieruchomości mogły być o 30 proc. wyższe od wartości odtworzeniowej. Innym wyjściem jest także cierpliwe szukanie domów leżących na mniejszych działkach. Takie możemy znaleźć kupując np. segmenty lub bliźniaki, z tym że raczej nie od deweloperów, a raczej domy gotowe, w słabym stanie technicznym, a więc najczęściej bardzo już zniszczone. Mówiąc krótko - nadające się do kapitalnego remontu.
Wykorzystanie ustawy przy budowie domu
Właśnie w tym wariancie z ustawy uda się skorzystać najpełniej, zwłaszcza w tych województwach, gdzie wskaźniki odtworzeniowe przekraczają 2400 złotych, ponieważ w takiej cenie uda się postawić dom w "standardzie deweloperskim", czyli w takim, w którym bez problemu odbierzemy decyzję zezwalającą na zasiedlenie domu. W tym limicie wciąż powinno się udać zbudować dom nawet korzystając z usług firm budowlanych, które doliczają swoje marże i do kosztów materiałów i do robocizny. Budując dom metodą gospodarczą ze zmieszczeniem się w kwocie 2400 złotych za metr kwadratowych, nie powinno być większego problemu. Oczywiście wszystko jest kwestią użytych materiałów i stopniem skomplikowania samego budynku, ale jeśli nie będziemy przesadzać z jakością materiałów, jest to perspektywa jak najbardziej realna.
Napotykamy jednak jeden istotny problem. Budowa domu i kupno działki traktowane są jako dwie odrębne inwestycje, dlatego zakupu działki raczej nie uda się włączyć pod ustawę o dopłatach.
W pewnym sensie i w pewnych lokalizacjach jest to udogodnieniem, bo np. w Warszawie to koszt zakupu działki będzie głównym wydatkiem przy planach budowy domu, wobec czego nie włączanie tej działki do kosztów inwestycji współfinansowanej przez państwo, nie podniesie kosztów budowy i uda się zmieścić w limicie (tym bardziej, że w Warszawie wartość odtworzeniową oszacowano aż na 4700 PLN za metr kwadratowy). Z drugiej strony ucierpieć na tym mogą osoby budujące domy na prowincji, bo działki mogą być tam bardzo tanie i nawet włączenie ich kupna do całości inwestycji nie spowodowałoby przekroczenia progów wartości odtworzeniowej. Ustawa milczy na temat kosztów zakupu działek, choć wiadomo przecież, że domów nie da się zbudować w powietrzu, a żeby je postawić, trzeba mieć prawo własności do gruntu. Cóż jednak robić - ustawa mówi wyraźnie o budowie domów, więc rozsądniej jest przyjąć, że koszt działek nie wchodzi w obszar jej działania.
Za to warto zwrócić uwagę na definicję domu jednorodzinnego - w prawie budowlanym pod tym pojęciem mieszczą się także bliźniaki i domy w zabudowie szeregowej, których budowa jest tańsza (w przeliczeniu na metry) niż domów wolnostojących, zatem i takimi inwestycjami warto się interesować.
Co więcej - w przypadku nowych domów - za metraż powierzchni użytkowej przyjmuje się wielkość podaną w zatwierdzonym projekcie budowlanym. Projekty zaś zwykle nie uwzględniają w powierzchni tej części domu, gdzie za sprawą "skosów" odległość od podłogi do stropy nie przekracza 1,90 metra. Oznacza to, że de facto uda się podciągnąć pod ustawę domy z poddaszem użytkowym o powierzchni podłóg nieco większych niż określone w ustawie 140 metrów kwadratowych. Z doborem odpowiedniego projektu nie powinno być problemu, bowiem większość oferowanych teraz domów jednorodzinnych, to budynki z poddaszem użytkowych o spadzistych dachach. Na wszelki wypadek jednak trzeba koniecznie skonsultować taki projekt z pracownikami banku, bowiem co innego definicje prawne, a co innego rzeczywistość i może się okazać, że takie "naciąganie" powierzchni, jest wbrew woli ustawodawcy.
Wykorzystanie ustawy przy kupnie mieszkania
Zmieszczenie się w limitach podanych w ustawie praktycznie wyklucza możliwość kupna mieszkań w największych polskich miastach. Ceny rynkowe dawno już przekroczyły progi 4-, a nawet 8 tysięcy złotych. W tej sytuacji nie ma najmniejszych szans na kupno np. 50-metrowego mieszkania w Krakowie za cenę 2800 PLN, a taki właśnie limit przewidziano w ustawie. Mówiąc krótko, wygląda na to, że ustawodawca, tworząc takie kryteria, wcale nie miał zamiaru wspierać kogokolwiek przy kupnie mieszkań w większych miastach.
Także poza nimi może być problem ze zmieszczeniem się w podanych limitach. W bardzo małych miejscowościach ceny mogą wprawdzie sięgać 2-2,5 tys. złotych za metr kwadratowy, ale w nich z kolei niewiele jest osób posiadających zdolność kredytową, nawet przy wspomaganiu państwa.
Wykorzystanie przy budowie mieszkania
Ten rozdział będzie bardzo krótki, bo przy obecnych cenach materiałów budowlanych i robocizny kupno nowego mieszkania od dewelopera w podanych limitach jest niemożliwe.
Czy to warte zachodu?
Rzecz najważniejsza. Ile na dopłatach do odsetek można zyskać? Cóż, faktyczny skutek finansowy skorzystania z dopłat jest taki, że kredytobiorca zaciąga kredyt oprocentowany o połowę niżej (bo państwo spłaca połowę odsetek) niż na zasadach komercyjnych, jeśli kupi mieszkanie o powierzchni do 50 mkw. lub dom do 70 mkw. Jeśli mieszkania i domy będą większe, udział państwa w spłacie odsetek proporcjonalnie będzie coraz mniejszy, aż do 25 proc. odsetek w wypadku domu o powierzchni 140 mkw.
W obecnych warunkach minimalne oprocentowanie (mieszkanie 50 mkw., dom 70 mkw.) będzie to więc nie 5,50 proc., ale 2,5 proc. w stosunku rocznym. Dość łatwo z tego przykładu się zorientować, że faktyczna dopłata do kredytu jest większa niż połowa (w przeciwnym razie byłoby to 2,75 proc.). Owszem, tak właśnie jest w istocie. Ustawa gwarantuje bowiem zwrot połowy odsetek od wzoru WIBOR 3M plus 2 pkt procentowe (podajemy za biurem prasowym PKO BP). W praktyce oprocentowanie kredytów złotowych - a tylko w złotych można kredyt preferencyjny zaciągnąć - zwykle oprocentowany jest niżej, w niektórych bankach jest to nawet tylko WIBOR 3M plus 0,5 pkt proc. Jednak nie ma sensu odwoływać się do całego rynku kredytowego, skoro do tej pory kredyt preferencyjny można uzyskać tylko w PKO BP, gdzie marżę banku określono na 1,5 pkt proc. powyżej WIBOR 3M (na marginesie - chodzi o średni WIBOR z okresu ostatnich trzech miesięcy, a nie o WIBOR z jakiegoś konkretnego dnia). Warto także podkreślić, że taka konstrukcja chroni kredytobiorców przed ryzykiem stóp procentowych. Gdyby w przyszłości oprocentowanie kredytów miało wzrosnąć, znaczną część z tych wyższych odsetek, spłaca za nas państwo. Niestety tylko przez osiem lat, lecz i tak korzyści mogą być spore.
Prześledźmy to na przykładzie budowy 140-metrowego domu pod Warszawą i pod Kielcami.
lokalizacja pow. domu koszt budowy mkw. całość inwestycji wysokość kredytu rata całkowita część dotowana przez państwo
mazowieckie 140 m2 2650 PLN 371 000 PLN 370 000 PLN 2 129 PLN 477,025 PLN
świętokrzyskie 140 m2 1900 PLN 266 000 PLN 265 000 PLN 1 525 PLN 339,15 PLN
Ile do kredytu na budowę 140-metrowego domu pod Warszawą i pod Kielcami dopłaci państwo
Założenia: kredyt 30-letni, oprocentowanie 5,62 proc. w PKO BP i 6,12 proc. w BGK - na podst. materiałów prasowych PKO BP
Jak widać z tego przykładu dopłaty państwa do kredytów mogą mieć całkiem sporą wartość. Należy pamiętać, by brać kredyt o jak najdłuższym okresie spłaty - wówczas pomoc państwa będzie największa, bo odsetki także będą wysokie. Co więcej ustawa zezwala także na wliczenie do kredytu prowizji za jego udzielenie (do 2 proc. wielkości kredytu) oraz kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (jednorazowo). Pod żadnym pozorem nie opłaca się więc wysilać na nadmiernie wysoki wkład własny.
Pomoc państwa w budowie domu jednorodzinnego może przez osiem lat (bo przez taki okres budżet będzie dopłacał do odsetek) sięgnąć nawet 45 tysięcy złotych (woj. mazowieckie), jest to więc kwota niebagatelna i warto z takiego prezentu skorzystać, o ile ma się zamiar zmierzyć z przedsięwzięciem, jakim jest budowa domu. W innych wariantach skorzystanie z ustawy będzie bardzo utrudnione.
Podsumowanie
Ustawa o "finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania" nie sprawdzi się jako wsparcie w nabywaniu mieszkań, ale pomoże sfinansować niejedną budowę domu w Polsce. Jest natomiast mocno problematyczne, czy skorzystają z niej osoby o niskich dochodach. Korzystając z dobrodziejstw ustawy kredyt na 370 tys. PLN (kredyt na 30 lat, raty równe) potrzebny na budowę domu w mazowieckim będzie sobie mogło pozwolić małżeństwo osiągające 6100 dochodu brutto. Bez tej ustawy potrzebowałoby ono 7 tys. brutto. W Świętokrzyskim na budowę tego samego domu przy niższych kosztach, małżeństwo potrzebuje 4600 PLN dochodu brutto, a bez tej ustawy 5100 PLN.
Czy rzeczywiście państwo wspiera w ten sposób najbardziej potrzebujących? Pamiętajmy przy tym, że osoby samotnie wychowujące dzieci (jeśli jedno) muszą osiągać dochody analogicznie wysokie jak bezdzietne małżeństwa, aby uzyskać ten sam kredyt. Te wymagania są w większości przypadków zbyt wysokie. Można zatem zaryzykować twierdzenie, że ustawa wspiera osoby o przeciętnych - w skali kraju - zarobkach, ale raczej nie tych z najniższymi dochodami. Oczywiście można budować i kupować także mniejsze domy - na nie potrzebne będą mniejsze pieniądze, lecz ta ustawa i tak nie ma szans sprawdzić się jako wsparcie przy kupowaniu mieszkań przez małżeństwa osiągające np. 3000 dochodów brutto (w takim przypadku - nawet przy finansowym wsparciu rządu uda się pożyczyć najwyżej 50 tys. PLN).
Niewątpliwą wadą ustawy jest przyrównanie cen rynkowych do wartości odtworzeniowych oraz nazwaniem jej "finansowym wsparciu rodzin przy kupowaniu mieszkań", bo rzeczywiste wsparcie oferuje ona tylko tym, którzy myślą o budowie domu, a nie mieszkań. Błędem jest także nie rozróżnianie - w ustawie - między cenami mieszkań i domów. Wygląda na to, że to właśnie to przeoczenie - czy też celowe działanie - powoduje, że ustawa ta, w ogóle znajdzie zastosowanie w praktyce.
Emil Szweda,
