Tytułem wstępu warto zauważyć, iż może się zdarzyć, że strona niezajmująca się zawodowo prawem jest przeświadczona, że zawarła umowę o dzieło, podczas gdy cel umowy oraz jej treść wskazują na zlecenie. Zgodnie z przepisem art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego, badając znaczenie zawartej przez strony umowy nie należy się opierać wyłącznie na jej dosłownym brzmieniu; konieczne jest również poszukiwanie argumentów odnoszących się do woli stron, ich zgodnego zamiaru i celu. Dlatego tak ważna jest umiejętność rozróżniania poszczególnych rodzajów umów, która bywa bardzo pomocna przy ocenie intencji stron kontraktu. Pozwala ona na ustalenie znaczenia zawartych w umowie zapisów oraz ich weryfikację w oparciu o twierdzenia stron.
Umowa o roboty budowlane a umowa o dzieło
Mimo że umowa o roboty budowlane wywodzi się z umowy o dzieło, mają one zupełnie odrębny charakter, co znalazło potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego z dn. 11.01.2002 r. (III CZP 63/01). Sąd stwierdził, że nie sposób odmówić umowie o roboty budowlane charakteru odrębnej umowy nazwanej. Jej celem jest zapewnienie właściwego rozkładu ryzyka pomiędzy inwestora i wykonawcę, który kształtowany jest nie tylko przez unormowania prawne dotyczące poszczególnych postaci ryzyka obciążającego wykonawcę, ale także przez podział obowiązków określony w umowie.
Strony i cel
Stronami umowy o dzieło są zamawiający oraz przyjmujący zamówienie, zaś umowy o roboty budowlane - inwestor oraz wykonawca (ewentualnie podwykonawca). Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Natomiast przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Cechy specyficzne obu umów
Przedmiotem świadczenia niepieniężnego wykonawcy w ramach umowy o dzieło może być każdy rezultat pracy (wykonanie obrazu, projektu budowlanego itp.). Może to być również taki rezultat, który powstał w wyniku robót budowlanych, a nie spełnia cech obiektu budowlanego (np. malowanie pomieszczeń, postawienie ścianek działowych, wykonanie robót wykończeniowych bądź konserwacyjnych).
Przedmiotem świadczenia niepieniężnego wykonawcy w ramach umowy o roboty budowlane jest rezultat pracy, który powstał w wyniku robót budowlanych (obiekt budowlany identyfikowany zgodnie z definicją zawartą w przepisie art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane).
Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, przez obiekt budowlany należy rozumieć:
- budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi;
- budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami;
- obiekt małej architektury.
Przyjmuje się, że umowa ta zazwyczaj dotyczy przedsięwzięć o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych, jak i użytkowych, którym z reguły towarzyszy wymóg projektowania i zinstytucjonalizowany nadzór (np. budowa bloku mieszkalnego, drogi publicznej, remont budynku lub budowli). W tym stosunku cywilnoprawnym istnieje ponadto szczególna postać współdziałania inwestora z wykonawcą w zakresie przygotowania i wykonania przedmiotu świadczenia, przejawiająca się w dostarczeniu projektu i przekazaniu terenu budowy.
Forma, sposób wykonania, wynagrodzenie
Sposób zawarcia umowy o dzieło jest uzależniony od woli stron: zamawiający i przyjmujący zamówienie mogą zastosować formę pisemną lub ustną. Wykonawca decyduje o metodzie jej wykonania.
Zamawiający obowiązany jest odebrać gotowe dzieło za zapłatą należnego wynagrodzenia. Jeżeli dzieło ma być oddawane częściami, a wynagrodzenie zostało obliczone za każdą część z osobna, wynagrodzenie należy się z chwilą odebrania danej części. W przypadku umowy o roboty budowlane inwestor, co do zasady, obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.
W umowie o roboty budowlane strony ustalają zakres prac, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą wymagana jest zgoda inwestora. Przepisy przewidują solidarną odpowiedzialność inwestora i generalnego wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawców.
Wynagrodzenie określa się w umowie, np. ryczałtowo lub kosztorysowo. Jeżeli strony nie określiły wysokości wynagrodzenia ani nie wskazały podstaw do jego ustalenia, poczytuje się w razie wątpliwości, że miały na myśli zwykłe wynagrodzenie za dzieło tego rodzaju. Jeżeli w ten sposób nie da się ustalić wysokości wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi pracy oraz innym nakładom przyjmującego zamówienie.
Z kolei umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, a jeżeli przepisy Prawa budowlanego wymagają do wykonania prac dodatkowej dokumentacji - powinna ona być częścią składową umowy. Kontrakt należy wykonać zgodnie z dokumentacją projektową. Wynagrodzenie określa się w umowie.
Zmiana wysokości wynagrodzenia
W przypadku umowy o dzieło przepisy kodeksowe przewidują szczególne rozwiązania umożliwiające przyjmującemu zamówienie domaganie się wyższego wynagrodzenia, nawet jeśli jest ono określone ryczałtowo.
Przy kosztorysie przyjmujący zamówienie może żądać podwyższenia wynagrodzenia w przypadku zmiany wysokości cen lub stawek obowiązujących dotychczas w obliczeniach kosztorysowych, która została dokonana zarządzeniem właściwego organu państwowego (np. podwyższenia kwoty minimalnego wynagrodzenia za pracę). Podwyższenia zapłaty można się również domagać, jeśli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego.
Przy ryczałcie przyjmujący zamówienie może żądać podwyższenia wynagrodzenia przez sąd w przypadku, gdy wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą.
Jeżeli strony nie przewidziały odpowiedniego postanowienia w umowie o roboty budowlane, obowiązują zasady ogólne, np. przepis art. 3571 K.c. (tzw. nadzwyczajna zmiana stosunków).
Odpowiedzialność
Przyjmujący zamówienie odpowiada za należyte wykonanie dzieła. Jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu odpowiedni termin. Gdy wady nie dadzą się usunąć, albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdąży ich naprawić w odpowiednim czasie, zamawiający może odstąpić od umowy, jeżeli te usterki są znaczne. Jeśli wady nie są istotne, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. Tak samo można postąpić, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego.
Do umowy zawartej w zakresie działalności przedsiębiorstwa przyjmującego zamówienie od osoby fizycznej, która zamawia dzieło będące rzeczą ruchomą w celu niezwiązanym z jej działalnością gospodarczą ani zawodową, stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży konsumenckiej, które przewidują 2-letnią odpowiedzialność z tytułu niezgodności dzieła z umową. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku.
Wykonawca umowy o roboty budowlane odpowiada za należyte wykonanie obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a także za szkody wynikłe na terenie budowy, jeżeli protokolarnie przejął teren od inwestora. Do rękojmi za wady stosuje się przepisy dotyczące umowy o dzieło, z tym jednak wyjątkiem, że okres rękojmi za wady budynku jest dłuższy i wynosi trzy lata.
Przedawnienie roszczeń
Roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem dwóch lat od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane - od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane, niezależnie od tego, czy roszczenie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Roszczenia z umowy o roboty budowlane przedawniają się natomiast z upływem lat dziesięciu, a roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - z upływem lat trzech. Roszczenie wykonawcy, który zawodowo zajmuje się oddawaniem obiektów budowlanych, skierowane do inwestora nieprowadzącego działalności gospodarczej w tym zakresie ulegnie przedawnieniu po upływie trzech lat. Z kolei inwestor będzie mógł skutecznie wystąpić z własnym roszczeniem skierowanym przeciwko takiemu wykonawcy przed upływem aż dziesięcioletniego terminu przedawnienia.
Podsumowanie
Jak wynika z powyższego zestawienia, poruszanie się w jednym z tych dwóch stosunków cywilnoprawnych skutkuje powstaniem praw i obowiązków, które niekiedy różnią się od siebie w dość istotny sposób. Przed przygotowaniem czy podpisaniem umowy wskazana jest zatem analiza danej sytuacji pod kątem trafności zastosowanego rozwiązania.
Jeżeli strony zdecydują się zawrzeć umowę o roboty budowlane, to zarówno inwestor, jak i wykonawca będą mieli dużo większy zakres obowiązków (np. uzyskanie wymaganych pozwoleń, dokonanie odpowiednich zgłoszeń, dostarczenie dokumentacji projektowej - po stronie inwestora; sprawdzenie dokumentacji projektowej, zabezpieczenie terenu budowy - po stronie wykonawcy). Natomiast jeśli strony podpiszą umowę o dzieło, wykonawca (przyjmujący zamówienie) przyjmie na siebie obowiązek wykonania robót w sposób przez siebie przyjęty, zaś inwestor (zamawiający) zobowiązuje się jedynie do zapłaty umownego wynagrodzenia w określonym terminie.
Sama nazwa umowy nie przesądza jednak o typie łączącego strony stosunku prawnego. Trzeba bowiem mieć na uwadze fakt, iż jeśli dany stosunek cywilnoprawny będzie wyczerpywał wszelkie przesłanki ku temu, aby uznać go np. za umowę o roboty budowlane, to fakt posługiwania się przez strony kontraktu nazwą umowy o dzieło w razie konfliktów nie będzie mieć znaczenia.
Mateusz Rudowicz, IURICO Kancelaria Prawna
Podstawa prawna:
- Ustawa z dn. 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.
- Ustawa z dn. 7.07.1994 r. prawo budowlane - tekst jedn. Dz.U z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.
- Ustawa z dn. 27.07.2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. Nr 141, poz. 1176 z późn. zm.
Czytaj również:
Łatwiejszy zwrot już w 2010 r.?
Od 2010 roku możliwy szybszy zwrot VAT
