Ulga mieszkaniowa nie dla każdego. W tej sytuacji urząd skarbowy powie "nie"

Fiskus w interpretacji z marca 2018 r. uznał (nr 0112-KDIL3-2.4011.97.2018.1.TR), że ulga podatkowa przysługuje tylko na mieszkanie, w którym podatnik faktycznie mieszka, a nie na nieruchomości przeznaczone dla bliskich czy inwestycję. Natomiast w interpretacji z października 2019 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.448.2019.1.MK) dopuszczono zwolnienie z PIT przy zakupie dwóch mieszkań, jeśli podatnik udowodni, że oba zaspokajają jego własne potrzeby mieszkaniowe.

Ulga mieszkaniowa zwalnia nas z 19% podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, jeżeli cały przychód przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Jeśli np. kupiliśmy mieszkanie za 400 tys. zł i sprzedamy je po 3 latach za 600 tys. zł, to podatek od zysku wyniesie 38 tys. zł. Unikniemy go jeśli w ciągu 3 lat od daty sprzedaży wydamy całą kwotę na nowe lokum lub inne dopuszczalne wydatki i udokumentujemy to w PIT.

Fiskus wymaga, by zakupione mieszkanie służyło do zamieszkania. Dotychczas często odmawiano ulgi osobom posiadającym inne nieruchomości, uznając zakup za inwestycję. Jednak podejście to zaczyna się zmieniać i zdarza się, że skarbówka akceptuje możliwość zakupu więcej niż jednego lokalu.

Stanowisko sądów administracyjnych jest niejednolite. NSA w 2018 r. (sygn. II FSK 1935/16) uznał, że zakup trzech mieszkań nie spełnia warunków ulgi, a w 2017 r. (sygn. II FSK 1053/15) orzekł, że każdy przypadek należy analizować indywidualnie.

Serwis Prawo.pl donosi, że pewien podatnik w 2020 roku kupił mieszkanie, które sprzedał w marcu 2023 roku, przed upływem 5 lat. Chciał skorzystać z ulgi mieszkaniowej, ale... posiadał już dom na wsi i trzy inne mieszkania. Czy fiskus pozwolił mu uniknąć podatku? Odpowiedź może zaskoczyć.

Dyrektor KIS w interpretacji nr 0115-KDIT3.4011.256.2023.1.DP uznał, że posiadanie innych nieruchomości nie wyklucza ulgi, jeśli nowy zakup służy "zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych". Podatnik może zatem kupić kolejne mieszkanie i w nim zamieszkać, nawet jeśli nie zamierza pozbywać się wcześniejszych lokali.

Wcześniejsze interpretacje urzędów skarbowych sugerowały, że skoro ktoś ma już dach nad głową, to kolejne zakupy są inwestycją i nie realizacją "własnych celów mieszkaniowych".

Nowa interpretacja to zmienia. Adam Allen, doradca podatkowy w kancelarii Thedy & Partners, w wypowiedzi dla Prawo.pl wskazuje, że przepisy nie ograniczają liczby nieruchomości, które można posiadać, by skorzystać z ulgi: "Można mieć mieszkania na wynajem, prowadzić firmę w innym lokalu, a mimo to kupić nowy lokal na własny użytek i skorzystać ze zwolnienia" - komentuje Allen.

Urząd skarbowy uznaje za "cele mieszkaniowe" wydatki na budowę, rozbudowę lub przebudowę nieruchomości. Kolejną kategorią jest zakup działki pod budowę domu, o ile rzeczywiście coś na niej postawiny. Jeśli po 3 latach działka nadal będzie pusta, fiskus upomni się o podatek. Spłata kredytu hipotecznego to także cel mieszkaniowy, ale dotyczy to kredytu zaciągniętego na mieszkanie, w którym faktycznie mieszkamy. Spłata musi nastąpić w okresie 3 lat od sprzedaży nieruchomości, aby spełniała wymogi fiskusa.

Ostatnią kategorią są remonty i modernizacje, obejmujące wymianę instalacji elektrycznej, dachu lub docieplenie ścian. Urząd skarbowy potrzebuje potwierdzenia w postaci faktur i umów, aby uznać wydatki za cele mieszkaniowe.

Wiele osób błędnie zakłada, że wystarczy kupić jakąkolwiek nieruchomość, by nie płacić podatku. Niestety, fiskus nie uzna każdej inwestycji za cel mieszkaniowy:

• przeznaczenie pieniędzy na inne cele - samochód, akcje na giełdzie? Nawet jeśli ich wartość nie wzrośnie, fiskus tego nie zaakceptuje;
• niewykorzystanie pełnej kwoty - jeśli ze sprzedaży mieszkania uzyskałeś 500 tys. zł, a na nowe lokum wydałeś tylko 300 tys. zł, to od pozostałych 200 tys. zł nadal zapłacisz podatek;
• brak dokumentów potwierdzających wydatki - każdy wydatek musi być udokumentowany fakturami, umowami i potwierdzeniami przelewów.

W przypadku mieszkania otrzymanego w spadku, pięcioletni okres liczy się od daty nabycia go przez spadkodawcę. Jeśli mieszkanie odziedziczymy w 2023 roku, a sprzedaż nastąpi dzień później, nie zapłacimy podatku. Inaczej jest, gdy mieszkanie otrzymaliśmy w darowiźnie - wówczas podatek zapłacimy, chyba że cały dochód przeznaczymy na cele mieszkaniowe.

Przeczytaj również:

Od podatku odliczysz nową kuchenkę, lodówkę i pralkę. Wystarczy ta ulga

Nie zapomnij o tej uldze w PIT. Odliczyć można sporo pieniędzy

Ulga termomodernizacyjna w 2025 r. Co można odliczyć od PIT?