Ustawa hamuje rozwój

To, że banki hipoteczne są bezpieczne potwierdza fakt, iż należności zagrożonych w nich jest co najmniej 2 razy mniej niż w bankach komercyjnych. Na naszym rynku działają trzy banku hipoteczne: Rheinhyp BRE, HypoVereinsbank i Hipoteczny Bank Śląski. Ich udział w sektorze bankowym jest marginalny i wynosi 0,2 proc. w aktywach. Ich rozwój ogranicza m.in. bardzo restrykcyjny charakter ustawy, który osłabia pozycję konkurencyjną banków hipotecznych wobec komercyjnych. Hamuje również możliwości rozwoju, poprzez finansowanie kredytów tylko przez emisję listów zastawnych.

Oprócz trzech działających już banków hipotecznych licencję na rozpoczęcie działalności otrzymało więcej instytucji. Zrezygnowały jednak z tego przedsięwzięcia. Powodem było m.in. wejście zagranicznych akcjonariuszy do banków uniwersalnych, które zamierzały utworzyć takie instytucje. Tym samym zmieniała się strategia rozwoju banku. Powodem był również stosunkowo niski udział nieruchomości w portfelach banków uniwersalnych. Zakres działalności banków hipotecznych ma charakter niszowy. Banki te stanowią na całym świecie uzupełnienie oferty w kredytach mieszkaniowych i komercyjnych.

Zanim bank hipoteczny zacznie udzielać kredytów powinien przede wszystkim ocenić rynek nieruchomości i perspektywy jego rozwoju. Potem powinien sprawdzić jak kształtuje się popyt na kredyt oraz ryzyko kredytowe tej działalności. To ryzyko jest bardzo specyficzne, ponieważ ściśle wiąże się z cyklami koniunkturalnymi. Bank hipoteczny musi uważniej obserwować konkurencję niż bank komercyjny. W ustawie jest zapisane, że wartość kredytu może stanowić nie więcej niż 60 proc. wartości bankowo-hipotecznej wyceny nieruchomości. Jest to zapis, który zabezpiecza bank hipoteczny przed nadmiernymi stratami. Ostatnie obserwacje rynku wskazują na znaczący wzrost potrzeb mieszkaniowych w naszym kraju. I to stanowi dla banków hipotecznych dobry sygnał. Niestety tylko 5-6 proc. mieszkań jest wybudowanych według nowoczesnych technologii. Ok. 30 proc. mieszkań nigdy nie będzie mogło stanowić zabezpieczenia hipotecznego ze względu na ich niski standard. W ub.r. ok. 55 tys. mieszkań było sfinansowanych kredytem.

W 2000 r. banki udzieliły 16 mld kredytów mieszkaniowych, z czego jedynie 64 mln było zabezpieczonych hipotecznie. Jest to następstwem niesprawnego systemu wieczysto-księgowego. Zdaniem specjalistów tylko jego informatyzacja może doprowadzić do jego sprawnego funkcjonowania. W drugiej połowie 2003 r. wdrażana będzie jego informatyzacja. Na początku obydwa systemy będą działać równolegle. W pierwszym etapie informatyzacja obejmie 6 ośrodków, w tym całą Warszawę. Drugi etap natomiast obejmie kolejne 24 ośrodki i z roku na rok będzie ich coraz więcej. W ostatnich miesiącach po raz pierwszy udało się załatwić 10 tys. zaległych spraw. W tej chwili ok. 70 tys. spraw to zaległości. Ich likwidacja będzie kosztować budżet 4 mln zł. Dochód z ksiąg wieczystych wynosi 130 mln zł rocznie. W chwili obecnej w Polsce jest 15 mln ksiąg wieczystych i co roku przybywa ich 0,7-1 mln.

Niektórzy specjaliści uważają, że przygotowywana nowelizacja o listach zastawnych i bankach hipotecznych powinna również obejmować zwiększenie limitu finansowania kredytów z innych źródeł. Taki limit jest niespotykany w innych krajach. Ustawodawca powinien również zwiększyć limity dla funduszy emerytalnych z teraźniejszych 5 proc. funduszy własnych, które mogą ulokować w papiery własne typu listów zastawnych. Bo to głównie fundusze emerytalne są zainteresowane wykupieniem długoterminowych papierów wartościowych, jakimi są listy zastawne.

Niestety banki hipoteczne stoją przed trudnym wyzwaniem. Największą ich konkurencję mogą stanowić banki uniwersalne. Zubożenie społeczeństwa jest dodatkowym utrudnieniem. Spowoduje to bowiem, że większość ludzi nie będzie mogła zaciągnąć kredytu w banku hipotecznym - ich zdolność kredytowa i zabezpieczenia są bowiem niewystarczające. Stać ich jednak na zaciągnięcie kredytu w banku komercyjnym.

JASMIN EL FALOUJI