Wszystko o umowie przedwstępnej

Umowa przedwstępna uregulowana została w kodeksie cywilnym, stanowi ona zobowiązanie dwóch stron do zawarcia w przyszłości określonej umowy. Należy pamiętać, że aby ta umowa była ważna, należy w niej określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (jeżeli strony zawierają umowę sprzedaży mieszkania, to w umowie przedwstępnej muszą określić przynajmniej jakie mieszkanie podlega sprzedaży, jaka jest jego cena oraz termin do którego strony zobowiązują zawrzeć umowę przyrzeczoną). Strony mogą do umowy wprowadzić dodatkowe porozumienia, których niewykonanie będzie mogło skutkować odstąpieniem od umowy przyrzeczonej np. jeżeli mieszkanie obciążone jest hipoteką, to strony mogą w umowie przedwstępnej określić, że w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, mieszkanie będzie zwolnione spod hipoteki. Jeżeli w dniu zawarcia umowy ostatecznej hipoteka nadal będzie widniała w księdze wieczystej to strona kupująca będzie mogła bez żadnych konsekwencji odstąpić od kupna nieruchomości.

Umowę przedwstępną zawrzeć można na dwa sposoby:

- w formie umowy cywilnoprawnej - cywilnoprawna forma umowy przedwstępnej polega na tym, iż dwie strony umowy, tj. sprzedawca i kupujący spisują umowę, określają istotne postanowienia umowy i się pod nią podpisują. Jest to więc zwykła forma pisemna.

- w formie aktu notarialnego - jeżeli strony chcą zawrzeć umowę takiej formie, to wcześniej umawiają się u notariusza w obecności którego strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Na pierwszy rzut oka obie formy zawarcia umowy wydają się takie same - jednak różnica między umową zawartą między stronami a z notariuszem jest zasadnicza i dlatego warto przeanalizować różnice między dwoma formami zawarcia umowy.

Umowa przedwstępna przed notariuszem ma większą ważność niż umowa cywilnoprawna. Jeżeli jedna ze stron umowy zawartej przed notariuszem nagle postanowi odstąpić od zawarcia umowy przyrzeczonej, to druga strona może domagać się zawarcia umowy przed sądem (możliwości takiej nie ma jeżeli umowa zawarta jest w formie cywilnoprawnej).

Jeżeli przedwstępną umowę sprzedaży zawrzemy w formie aktu notarialnego, wówczas możemy ubiegać się o wpis roszczenia do księgi wieczystej. Wpis stanowi dla potencjalnych nabywców nieruchomości (działki z budynkiem w budowie) nie tylko ostrzeżenie o roszczeniach osób trzecich, ale również powiadomienie, że z dniem podpisania umowy kupna przejdzie na nich obowiązek wywiązania się ze zobowiązania odnośnie przeniesienia własności. Księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały sądów rejonowych, właściwych miejscowo dla położenia nieruchomości.

Niestety, jeżeli zawieramy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, wówczas nie mamy możliwości uzyskania wpisu w księdze wieczystej. Umowa przedwstępna sporządzona jedynie w zwykłej formie pisemnej nie daje żadnej ochrony kupującemu poza ewentualnym roszczeniem odszkodowawczym. Należy jednak pamiętać, że roszczenia odszkodowawcze, ale ograniczą się one do zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, tj. np.: kosztów sporządzenia umowy, kosztów podróży w celu jej zawarcia, opłaty skarbowej, sądowej.

Umowa w formie notarialnej jest zdecydowanie droższa. Wizyta u notariusza to koszt co najmniej 1-2 tys. złotych, na dodatek często potrzeba na to więcej czasu, bo w dużych miastach kancelarie notarialne mają spore obłożenie. Należy jednak pamiętać, że związane z umową koszty to cena za nasze bezpieczeństwo. Dlatego jeżeli jesteśmy zdeterminowani, by nabyć konkretny lokal, ewentualne oszczędności związane z brakiem wizyty u notariusza, mogą uderzyć w nas rykoszetem, gdy sprzedawca zerwie umowę.

Zakup nieruchomości to dla wielu osób jedna z ważniejszych decyzji w życiu, a koszty umowy przedwstępnej w skali całej inwestycji zakupu nieruchomości wydają się być znikome, dlatego na bezpieczeństwie i pewności nie warto oszczędzać.

Karolina Kącka