Zapaść na rynku hipotek. W zeszłym roku ich liczba spadła o połowę
Przez cały zeszły rok pogłębiała się zapaść na rynku kredytów hipotecznych, choć ostatni kwartał przyniósł symptomy stabilizacji - podał ośrodek AMRON monitorujący ten rynek. W całym 2022 roku banki udzieliły nieco ponad 126 tys. nowych kredytów mieszkaniowych, czyli o ponad połowę mniej niż w rekordowym 2021 roku.
- Rok 2022 był dla sektora kredytowego okresem zjazdu po równi pochyłej - powiedział na konferencji prasowej Związku Banków Polskich Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji przy ZBP.
Łączna kwota udzielonych kredytów hipotecznych skurczyła się do 43,6 mld zł, czyli o 49 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem. Podwyżki stóp procentowych NBP i obowiązek brania pod uwagę przez banki dodatkowego buforu przewidującego teoretyczny wzrost stóp o 5 punktów procentowych dla obliczania zdolności kredytowej spowodowały, że zarówno kredyt, jak też mieszkania stały się tak niedostępne, jak 10 lat wcześniej.
Monitorowany od 14 lat przez AMRON Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 spadł z utrzymującego się przez ostatnich pięć lat poziomu powyżej 200 pkt do poziomu zbliżonego z roku 2012. Spadł on w ciągu roku o prawie 59 pkt do 137,5 pkt.
- Wzrost kosztów utrzymania oraz wysokie oprocentowanie kredytów skutkowały spadkiem dostępności mieszkań - mówił Jacek Furga.
Jeśli już kogoś stać na kredyt mieszkaniowy i spłatę rat, to bierze kredyt mniejszy. Średnia wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego obniżyła się z rekordowego poziomu 353 tys. zł na koniec I kwartału 2022 roku do 325 tys. zł na koniec roku. Przez ostatnie 10 lat średnia wartość hipoteki systematycznie rosła wraz ze wzrostem cen mieszkań, a jej spadek nastąpił po raz pierwszy od 2012 roku.
Podwyżki stóp procentowych spowodowały nie tylko spadek popytu na kredyty mieszkaniowe. Ludzie, których na to stać, wolą spłacić wcześniej kapitał kredytu hipotecznego, zamiast co miesiąc płacić od niego dodatkowo wysokie odsetki. Dlatego na koniec zeszłego roku zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych zmniejszyło się do 496 mld zł, czyli o prawie 3 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. W sumie na koniec zeszłego roku obsługiwanych było 2,366 mln umów kredytowych, aż o 182 tys., czyli o 7,2 proc. mniej niż rok wcześniej.
- Rosnące odsetki kredytowe skłaniają coraz liczniejszą grupę kredytobiorców do wcześniejszej, przynajmniej częściowej spłaty zaciągniętych kredytów - mówił Jacek Furga.
W ostatnim kwartale zeszłego roku spadki nieco wyhamowały. Liczba kredytów mieszkaniowych udzielonych wtedy wyniosła 18,9 tys., a więc o 10,77 proc. mniej w porównaniu do poprzedniego kwartału, a ich wartość wyniosła 6,2 mld zł, czyli o 11,97 proc. mniej niż w III kwartale ubiegłego roku.
Przez cały okres wzrostu stóp procentowych mocno rosła liczba kredytów udzielanych na okresowo stałą stopę procentową. O ile w IV kwartale 2021 roku stanowiły one 19,53 proc. wszystkich udzielanych, to w II kwartale 2022 było to już prawie 65,6 proc., a w IV kwartale - blisko 56,5 proc.
Pomiędzy 2020 i 2021 rokiem okres "zerowego" oprocentowania lokat trwał przez ponad 16 miesięcy. W tym czasie mieszkanie stało się wyjątkowo atrakcyjną formą inwestycji. Znaczna część ludzi kupowała je za gotówkę. Deweloperzy rozwinęli jak nigdy dotąd front robót, a kończenie inwestycji przeniosło się na 2022 rok.
Według ośrodka AMRON dzięki temu w ubiegłym roku, kiedy popyt na mieszkania wyhamował, oddano do użytku 238,6 tys. mieszkań i domów. Było to o kilka tysięcy więcej niż w rekordowym 2021 roku, a równocześnie był to najlepszy wynik od roku 1979.
Mieszkań jednak już nie będzie. Wzrost kosztów budowy z jednej strony, a kosztów finansowania z drugiej spowodowały tak silne hamowanie i podaży i popytu. Deweloperzy sprzedali w zeszłym roku o 38 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej. Ograniczony dostęp do kredytów, spadek sprzedaży mieszkań i skokowy wzrost kosztów budowy spowodowały, że liczba rozpoczynanych inwestycji oraz wydawanych pozwoleń na budowę także spadła na łeb na szyję. Efektem tego jest zmniejszenie się liczby rozpoczynanych inwestycji o ponad 30 proc. W 2022 roku zaczęto budować aż o 77 tys. mniej mieszkań niż rok wcześniej.
Ograniczenie dostępności kredytu, wysokie koszty finansowania i spadek popytu na mieszkania spowodowały zahamowanie wzrostu cen na rynku mieszkaniowym. Według wyliczeń ośrodka AMRON, ceny transakcyjne w największych polskich aglomeracjach wzrosły w ubiegłym roku średnio o ok. 3 proc. Analitycy nie przewidują ich dalszego wzrostu w tym roku. Rynek kredytowy też ma małe szanse na odbicie.
- W 2023 roku raczej nie należy się spodziewać generalnej zmiany. Sądzę, że średnią dla ostatnich dwóch kwartałów 2022 roku należy rozciągnąć na rok 2023. Więc można się spodziewać ok. 85 tys. kredytów hipotecznych w 2023 roku, a ich wartość wyniesie 28 mld zł, może 30 mld zł - powiedział Jacek Furga.
Spadek dostępności mieszkań i zdolności kredytowej ludzi spowodowały przeniesienie się popytu na rynek najmu. Do tego wszystkiego doszedł jeszcze napływ uchodźców z Ukrainy i popyt z ich strony. W ciągu roku czynsze wzrosły - w zależności od miasta - o co najmniej kilkanaście procent. Najbardziej - o 19,6 proc. - w Krakowie. Pod koniec roku wzrost czynszów zaczął się już stabilizować.
Raport AMRON podkreśla, że największym zagrożeniem dla sektora bankowego jest obecnie ryzyko kwestionowania przez kredytobiorców postanowień umów kredytowych podpisanych czasem przed kilkunastu laty i dotychczas obsługiwanych. Może to spowodować wyższą wycenę ryzyka przez banki, co przełoży się na koszty kredytów.
Jacek Ramotowski
Biznes INTERIA na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze
Zobacz również:
