Zmiana banku słono kosztuje

Coraz więcej klientów banków korzysta z kredytów refinansowych - osoby, które zaciągnęły kredyt w jednym banku, przenoszą się do innego. Kredytem zaciągniętym na lepszych warunkach, w nowym banku, spłacają zadłużenie w starym. Dotyczy to najczęściej kredytów mieszkaniowych. Banki chętnie przyjmują nowych klientów, jednak utrudniają życie tym, którzy chcą od nich odejść.

Kredytowe migracje

Banki kuszą brakiem opłat za refinansowanie kredytu i nie pobierają prowizji (zwykle rzędu 1-2 proc. kwoty kredytu). Bez dodatkowych kosztów można się przenieść m.in. do Millennium, BZ WBK, mBanku czy MutliBanku. Niektóre z nich pokrywają nawet sądowe koszty wpisu na hipotekę i płacą za wycenę nieruchomości. Taka polityka przynosi konkretne efekty.

- Dzięki temu udział kredytów refinansowych w całej puli kredytów hipotecznych MultiBanku wzrósł z 7 do 24 procent - przyznaje Wojciech Wężyk z MultiBanku.

Dla klientów największą korzyścią z takiej zmiany jest niższe oprocentowanie kredytu. Aktualna oferta kredytów hipotecznych jest dużo bardziej atrakcyjna niż rok czy 2 lata temu. Nowe banki przyjmują niewiernych klientów z otwartymi ramionami, ale najpierw trzeba się uwolnić od starego pożyczkodawcy. I tu zaczynają się problemy.

Analizuj umowy

Osoby, które planują refinansować kredyt, powinny odpowiednio wcześniej przeanalizować wszystkie warunki dotychczasowej i proponowanej nowej umowy. Pospieszna zmiana banku może spowodować więcej szkody niż pożytku. Zazwyczaj klienci, którzy chcą zmienić bank, sprawdzają wyłącznie, ile zyskają na niższym oprocentowaniu. Tymczasem może okazać się, że znacznie pogorszą się inne warunki umowne. Przykładowo, nowy bank zażąda dodatkowego ubezpieczenia, co zwiększy koszty związane z udzieleniem kredytu lub zmusi nas do skorzystania z innych produktów (konta osobistego, karty kredytowej).

Zdarza się również, że klienci negocjują warunki umowy z nowym bankiem, zanim sprawdzą, na jakich zasadach mogą odejść ze starego. Należy sprawdzić, w jakim terminie można wypowiedzieć umowę i jakie będą konsekwencje jej rozwiązania - np. czy bank nie przewiduje zapłaty prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Osoby, które rozwiązują umowę ze starym bankiem, powinny pamiętać o odebraniu wystawionych, w związku z zabezpieczeniem kredytu, weksli.

Należy również zarezerwować więcej czasu na wpis na nową hipotekę - w wydziałach wieczystoksięgowych tworzą się ogromne zatory.

- Obecnie na wpis czeka się nawet 1,5 miesiąca dłużej - mówi sędzia Jerzy Podgórski - wiceprezes Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa. To efekt nie tylko boomu mieszkaniowego, ale również niedawnych zmian w wysokości kosztów sądowych. Wiele osób celowo czekało z wpisem na hipotekę do 2 marca 2006 roku po to, aby zapłacić stałą opłatę (do 200 zł), a nie wysokie koszty, liczone od wartości nieruchomości.

Sprawdzaj opłaty

Osoby refinansujące kredyt muszą zawczasu wyliczyć sobie związane z tym koszty. Na początek trzeba zwykle uzyskać opinię o kredycie, której wymaga nowy bank. Opłata za takie zaświadczenie wynosi w PKO BP nawet 300 zł, niewiele taniej jest w bankach BPH i BGŻ - odpowiednio 250 i 200 zł. Kolejny koszt to prowizja za wcześniejszą spłatę, sięgająca nawet 2,5 proc. kwoty kredytu.

Jeszcze więcej stracą posiadacze kredytów walutowych. Przy podjęciu decyzji należy wziąć pod uwagę koszt tzw. spreadu walutowego, czyli różnicy między kursem kupna i sprzedaży waluty. Jest on bardzo istotny i może się okazać zbyt wysoki, aby zbilansować korzyść niższego oprocentowania. Wynika on z tego, że spłacamy stary kredyt po wyższym kursie sprzedaży, a zaciągamy nowy, przeliczany według niższego kursu kupna. Przy wysokich kwotach kredytów te sumy są niebagatelne.

Spłacając kredyt 300 tys. zł, denominowany w CHF-ach, koszt tych różnic wyniesie 11,5 tys. zł. Policzyliśmy go na przykładzie kursów walut dwóch wybranych banków (Spread naszego banku A: 2,43 kurs kupna/2,54 kurs sprzedaży, natomiast spread nowego banku B: 2,44 kurs kupna/2,53 kurs sprzedaży). Oznacza to, że na zamianie kredytu oprocentowanego na poziomie 3,9 proc. na 2,45 proc. zaczniemy faktycznie zarabiać dopiero po 5 latach i 7 miesiącach. Tego kosztu można uniknąć, spłacając kredyt walutowy, bez przeliczania na złote. Niestety, niewiele banków dopuszcza taką możliwość, a taką opcję muszą mieć obydwie strony, czyli dotychczasowy i nowy kredytodawca.





Dlatego przed zamianą kredytu warto najpierw negocjować lepsze warunki w obowiązującej umowie kredytowej. Jeśli bank odpowie pozytywnie, nie mamy powodów do zmiany banku.

- W innym przypadku, jeśli różnica w oprocentowaniu naszego kredytu w porównaniu z nową ofertą kredytu refinansowego jest znaczna, warto pomyśleć o refinansowaniu - radzi Anna Kuźmiak, doradca Finansowy, kierownik Oddziału Expander Prestige.

OPINIA

Dagmara Lipka-Chudzik radca prawny, partner z kancelarii prawnej Magnusson

Przed zaciągnięciem kredytu refinansowego, należy przyjrzeć się nie tylko warunkom finansowym - czyli oprocentowaniu nowego kredytu, czy opłatom pobieranym przez bank w związku z jego udzieleniem, ale również innym postanowieniom umowy. Przykładowo, nowy bank może zażądać dodatkowych zabezpieczeń - np. oprócz wpisu na hipotekę, także weksla in blanco czy dodatkowych ubezpieczeń (majątkowych nieruchomości, ubezpieczenia na życie kredytobiorcy). Coraz częściej zdarza się również, że w umowach kredytowych banki nakładają na klienta obowiązek regularnego informowania o wysokości uzyskiwanych dochodów. Warto więc przed podpisaniem nowej umowy dokładnie rozważyć wszystkie warunki nowej umowy kredytowej.

Ewa Usowicz, Monika Krześniak