Zmiana zasad gry na kredytowym boisku
Zapowiadana przez Komisję Nadzoru Finansowego liberalizacja polityki kredytowej zwiększy dostępność do kredytów mieszkaniowych. Zainteresowanym sprzyjają też spodziewane obniżki stóp procentowych i stabilizacja marż.
Urząd nadzoru finansowego zapowiada zmianę zasad gry na rynku kredytowym. Koniec z takimi samymi ograniczeniami dla wszystkich. Każdy bank w zależności od apetytu na ryzyko decydowałby, jak ma wyglądać relacja "długu do dochodu" (DTI - stosunek miesięcznej raty do dochodu) jego klienta.
Od 2011 r. arbitralnie decyduje o tym rekomendacja T, która nakazuje, aby miesięczne raty kredytów nie przekraczały połowy dochodów, w przypadku osób zarabiających nie więcej niż średnia krajowa, lub 65 proc. dochodów, jeśli zarabiają więcej. Komisja Nadzoru Finansowego chce, aby po zmianach wskaźnik ten ustalały same banki, w zależności od ich apetytu na ryzyko. Nie każdy bank miałby jednak wolność absolutną. Na taki komfort zasługiwałyby tylko te dobrze skapitalizowane, o wysokiej płynności i dobrze zarządzające ryzykiem.
Dług do dochodu to nie jedyny próg, o który potykają się banki i klienci. Od 2012 r. kolejna rekomendacja (S) nakazała liczyć maksymalną zdolność kredytową klientów najwyżej na 25 lat, nawet jeśli kredyt spłacany jest dłużej. I tym samym zablokowała sposób na omijanie rekomendacji T, bo właśnie poprzez wydłużanie czasu trwania kredytu obniżano ratę i był to sposób na zmniejszenie relacji raty do dochodów. Wiele wskazuje na to, że padnie również to ograniczenie.
Tylko wydłużenie okresu spłaty kredytu z 25 na 30 lat przekłada się na 7-proc. wzrost dostępnej przez klienta kwoty. Jak bardzo banki zliberalizują zasadę relacji raty do dochodów - trudno dziś jednoznacznie stwierdzić. Spoglądając niedaleko wstecz widać, że instytucje finansowe były gotowe przy tych samych dochodach w połowie zeszłego roku pożyczyć 10 proc. więcej niż w tym. 3-osobowa rodzina, bez innych kredytów, która zarabia 6 tys. zł netto i kupuje mieszkanie z 10-proc. wkładem własnym w lipcu mogła liczyć średnio na maksymalnie 482 tys. zł, rok wcześniej było to prawie 537 tys. zł.
Trzeba przyznać jednak, że pewien wpływ na spadek możliwości klientów miała również przeprowadzona w międzyczasie podwyżka stóp procentowych z 4,5 do 4,75 proc. Teraz oczekuje się obniżki stóp procentowych. Jej skala prognozowana na 1 pkt. proc. pozwoliłaby na 10-proc. spadek płaconej raty. Dla kredytu w wysokości 270 tys. zł na 25 lat, przy 1,5-proc. marży, zamiast raty 1840 zł, klient miałby do zapłacenia - 1658 zł. Wiarę w taki scenariusz podtrzymuje stabilizacja marż do jakiej doszło w wakacje i na razie nie widać, aby banki zabierały się do podwyżek.
Skrzyżowanie dwóch restrykcyjnych rekomendacji S i T miało przyhamować rozbujały apetyt banków na ryzyko i brak rozsądku wśród części klientów, ale jednocześnie przyczynić się do obniżki cen mieszkań. Mieszkania staniały, jak podaje Związek Banków Polskich w raporcie Amron SARFiN, w wielu aglomeracjach osiągnęły już cenę z II kwartału 2007 r.
Nawet mniej niż w połowie 2007 r. wynosi średnia cena m kw. mieszkania w Warszawie - 7,4 tys. zł wobec 7,66 tys. zł przed pięcioma laty i o 1,4 tys. zł niższa niż w szczytowym momencie. We Wrocławiu ceny cofnęły się do początku 2007 r. gdy średnio m kw. kosztował niecałe 5,5 tys. zł zamiast 6,6 tys. zł na przełomie 2007/2008. Podobnie jest w Gdańsku - dziś średnio niecałe 5,4 tys. zł za m kw., 5 lat temu 5,6 tys. zł, a w najdroższym momencie I kw. 2008 r. - 6,3 tys. zł.
Wygląda jednak na to, że spadek cen mieszkań nie był w stanie zrównoważyć utrudnień w dostępie do kredytów, jakie przyniosły ze sobą rekomendacje. Po I półroczu rok do roku spadek wyniósł niemal 20 proc. (choć częściowo może to być również efekt wyczekiwania przez część klientów na dalszy spadek cen). Rekomendacje T i S szczególnie dały się we znaki osobom samotnym z niewysokimi dochodami, a także bardziej licznym rodzinom, nastawionym na zakup 3-pokojowego mieszkania, z zarobkami poniżej dwóch średnich krajowych.
Na dodatek, o ile ceny mieszkań w większych miastach spadły zauważalnie, to już w mniejszych miejscowościach obniżki nie są takie znaczące. Powód to brak inwestycji i deficyt mieszkań. Nie ma nowych budów i klienci zdani są wyłącznie na zakupy na rynku wtórnym. Ceny trzymają poziom, podczas gdy zdolność kredytowa zainteresowanych pozyskaniem kredytu spadła.
Biznes INTERIA.PL na Facebooku. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze
Obawy o perspektywy, a w związku z tym również presja na zmiany, są tym większe, że w przyszłym roku nie będzie już programu Rodzina na Swoim. Kredyty z dopłatami do odsetek w I połowie bieżącego roku stanowiły prawie jedną piątą z podpisanych umów. W przyszłym zarówno klienci, jak i banki będą musieli sobie radzić bez pomocy państwa.
Halina Kochalska
Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.
