Prawa wspólnoty mieszkaniowej

Pozwanymi byli współwłaściciele pozostałych lokali, tworzących wspólnotę mieszkaniową tej nieruchomości. Rozpoznając apelacje od wyroku Sądu Okręgowego, wniesione przez powódkę oraz przez pozwaną współwłaścicielkę - Zdzisławę G. Sąd Apelacyjny powziął wątpliwość prawną czy legitymację procesową bierną w tej sprawie mają współwłaściciele lokali stanowiący wspólnotę mieszkaniową, czy też sama wspólnota i przedstawił to zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu w trybie art. 390 k.p.c.

W odpowiedzi SN podjął uchwałę: W sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie odrębnej własności i sprzedaży lokalu powstałego wskutek przebudowy strychu, stanowiącego przedmiot własności wspólnej, legitymacja bierna przysługuje wspólnocie mieszkaniowej. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2008 roku, sygn. akt III CZP 91/08

Jak przyjmuje się w orzecznictwie SN, wspólnota mieszkaniowa jest "ułomną" osobą prawną, tzn. że może nabywać prawa i obowiązki. Jednocześnie jej zdolność do czynności prawnych - a co za tym idzie, także zdolność do procesowa - ograniczona jest do spraw związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Należało zatem odpowiedzieć na pytanie, czy przedstawiona w niniejszej sprawie kwestia należy do tego zakresu.

Sąd Najwyższy przypomniał uchwałę siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 roku, w której SN wyjaśnił sporną kwestię, dotycząca statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej, uznając, że jest ona jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 331 Kodeksu Cywilnego, do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych oraz, że w związku z tym może ona nabywać prawa i zaciągać obowiązki do własnego majątku. Równocześnie przyjął, że zakres przysługującej wspólnocie mieszkaniowej zdolności do czynności prawnych jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną. Kierując się tym stanowiskiem, mającym rangę zasady prawnej, oraz odwołując się do treści art. 65 Kodeksu postępowania cywilnego należy stwierdzić, że zakres zdolności procesowej wspólnoty mieszkaniowej wyznaczony jest przez zakres przysługującej jej zdolności do czynności prawnych. Tym samym pierwszorzędnego znaczenia nabiera kwestia, czy sprawa niniejsza jest "związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną". Pozytywna odpowiedź na to pytanie wynika z treści art. 22 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Przepis ten stanowi o tym, że czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu sprawowanego samodzielnie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej są m.in. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Zatem są to takie czynności, o które chodzi w sprawie. Skoro zaś sama ustawa kwalifikuje je jako czynności przekraczające zarząd nieruchomością wspólną, to nie ulega wątpliwości, że sprawa niniejsza jest sprawą związaną z zarządzaniem taką nieruchomością, co oznacza, że zdolność procesowa przysługuje w niej wspólnocie mieszkaniowej a nie właścicielom lokali tworzących tę wspólnotę. Wbrew przy tym wątpliwościom Sądu Apelacyjnego, stanowisko to nie pozostaje w sprzeczności z art. 8 ust. 3 ustawy o własności lokali - zgodnie, z którym umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. W przepisie tym nie chodzi, bowiem o nieruchomość wspólną, zdefiniowaną w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, lecz o nieruchomość budynkową lub o grunt wraz z budynkiem, stanowiące przedmiot własności współwłaścicieli nieruchomości lub właścicieli już wyodrębnionych lokali. Ponieważ zarząd nieruchomością wspólną należy do wspólnoty mieszkaniowej, to konsekwentnie trzeba przyjąć, że w sprawach związanych z tym zarządem wspólnocie tej przysługuje również legitymacja procesowa oraz zdolność do czynności procesowych podejmowanych we własnym imieniu.

Należy podkreślić, iż poglądowi temu nie sprzeciwia się również treść art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali zgodnie, z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności oraz udzielająca pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Interpretacja tego przepisu powinna mieć na względzie, że wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych w związku, z czym zarząd wspólnoty powinien być postrzegany jako odpowiednik organu osoby prawnej. Organ osoby prawnej często musi zaś uzyskać zgodę na dokonanie określonych czynności prawnych, co nie oznacza, że czynność dokonywana jest potem na rzecz podmiotu udzielającego zgody. Należy dodać, że skoro właściciele lokali podejmują uchwałę o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, to logicznym jest też, przewidziany w art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali wymóg wskazania, kto takiej czynności może dokonać.

Dlatego też wymienionych w tym przepisie zgody na dokonanie czynności oraz pełnomocnictwa do jej podjęcia nie należy rozpatrywać jako oddzielnych instytucji, ale łącznie, jako złożenie przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową oświadczenia woli nie tylko, co do rodzaju konkretnej czynności, których zarząd tej wspólnoty może dokonać, ale także, co do tego, czy nabyte skutkiem tej czynności prawo wejdzie do majątku wspólnoty, czy do majątków właścicieli. Umożliwia to tym właścicielom bezpośredni wpływ nie tylko na samą treść czynności, ale i na oznaczenie beneficjenta płynących z niej uprawnień majątkowych, zapewniając tym samym zachowanie nadrzędnej pozycji w stosunku do zarządu wspólnoty mieszkaniowej.