Przerwa w wynajmowaniu lokalu a koszty podatkowe
Jednym z częściej zadawanych pytań przez podatników osiągających dochody z tytułu wynajmu lokali jest możliwość zaliczenia ponoszonych kosztów związanych z utrzymaniem lokalu podczas oczekiwania na nowego najemcę do kosztów uzyskania przychodów. Często bowiem zdarza się tak, iż brak jest ciągłości pomiędzy wynajmowaniem lokali na rzecz różnych najemców. W oczekiwaniu na nowego najemcę a więc w okresie kiedy lokal "stoi pusty" trzeba jednak ponosić opłaty związane z jego utrzymaniem.
Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307; dalej jako: "ustawa o PIT"), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. W przywołanym przepisie ustawodawca nie wymienia enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Należy podkreślić, że możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona jest od istnienia związku przyczynowo - skutkowego. Oznacza to, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Warto podkreślić, że kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.
Odwołując się do treści przepisu art. 22 ust. 8 ustawy o PIT kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23. Natomiast zgodnie z art. 22a amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok i są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1. W świetle art. 22a wynika, że odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego lokalu mieszkalnego, stanowią koszt uzyskania przychodu w trakcie trwania umowy najmu, bowiem brak najemcy powoduje, że dany środek trwały nie zużywa się w kategoriach prawno-podatkowych. Zatem gdy środek trwały nie jest przedmiotem najmu odpisy amortyzacyjne dokonywane od tego środka nie powinny być uznane za koszty uzyskania przychodów. Jednakże w świetle powołanego na wstępie art. 22 ust. 1 ustawy o PIT należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego zaprzestania wynajmu lokalu (budynku), pod warunkiem że Podatnik udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnował z najmu odpisy amortyzacyjne dokonane w tym okresie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.
Jak zauważa Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 16 marca 2011 r. o sygn. IPPB1/415-1140/10-4/MT: "W świetle powołanego na wstępie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli Wnioskodawca w istocie udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnował z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb, koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów". Organ podatkowy dodatkowo podkreślił, że to podatnik decyduje o tym, co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu. Zatem to właśnie na nim spoczywa obowiązek wykazania (zwłaszcza w sytuacji wystąpienia w tej kwestii sporu) związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów.
W świetle powyższego należy stwierdzić, iż podatnikom przysługuje możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z posiadaniem i utrzymaniem lokalu, w tym również lokalu w okresie, gdy jest poszukiwany dla niego najemca.
Justyna Zając-Wysocka
Radca prawny, Dyrektor Departamentu Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie
Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.
