Czy warto inwestować w akcje deweloperów?
Utrzymująca się od ponad roku wyraźna poprawa koniunktury giełdowej, zwłaszcza w grupach spółek małych i średnich, do których w głównej mierze zaliczają się spółki deweloperskie, w raczej ograniczonym stopniu wpłynęła na poprawę notowań indeksu WIG-deweloperzy. Czy stawia to pod dużym znakiem zapytania perspektywę tegorocznego ożywienia w ramach krajowego rynku mieszkaniowego? - pyta Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.com.
Wzrost indeksu WIG-deweloperzy wyniósł na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy niespełna 10 procent. To zdecydowanie skromny wynik, nie tylko w kontekście potencjału tego segmentu rynku z czasów poprzedniej hossy, ale nawet w porównaniu z wynikami osiągniętymi w omawianym okresie przez główny indeks warszawskiej giełdy WIG, czy tym bardziej wskaźnik mniejszych spółek sWIG80 (+33,3% r/r), w ramach którego najbardziej rozpoznawalni deweloperzy mieszkaniowi są najszerzej reprezentowani. W minionych czasach deweloperzy giełdowi odznaczali się bowiem ponadprzeciętna zmiennością notowań, tak w czasie hossy, kiedy to wzrost cen ich akcji liczony był niekiedy w setkach procent, jak i bessy, która często odbierała im ponad 90 procent kapitalizacji. Czyżby więc tym razem deweloperom została wyznaczona rola "hamulcowego" szeroko zapowiadanej w mediach dalszej poprawy koniunktury na warszawskim parkiecie?
Można śmiało uznać, że wzrost deweloperskiego indeksu branżowego o niecałe 10 proc. w ciągu roku to zmiana "kosmetyczna", potwierdzająca raczej mocno ograniczone zainteresowanie inwestorów tym segmentem giełdy, a tym samym niewielką wiarę rynku w jego obiecujące perspektywy w nadchodzących miesiącach gospodarczego ożywienia - pisze Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.com.
Gdy jednak dokładniej przyjrzymy się strukturze zmian notowań w ramach uczestników indeksu WIG-deweloperzy, to wyraźnie widać zdecydowaną różnicę pomiędzy deweloperami, w biznesie których dominuje lub znaczące miejsce zajmuje mieszkaniówka, a całą resztą. Na kiepskim wyniku rocznym giełdowego indeksu branżowego zaważył przede wszystkim rezultat dwóch spółek o największym w nim udziale: GTC oraz Echo. Akcje pierwszej z dwóch wymienionych spółek, które - co istotne - są deweloperami stricte komercyjnymi, straciły w ciągu roku ponad 11 proc., z kolei drugiej zyskały zaledwie 5 proc.
Z kolei giełdowa deweloperka, reprezentowana przez dziesiątkę największych pod względem kapitalizacji oraz najbardziej rozpoznawalnych spółek o profilu mieszkaniowym, poprawiła w omawianym czasie średnio swoje notowania o blisko 60 procent. Tylko w dwóch przypadkach: BBI Development oraz JW Construction akcjonariusze ponieśli kosmetyczną jak na giełdowe standardy stratę. Nie najlepiej wypadł też jeden z głównych liderów poprzedniej hossy - Polnord, który zyskał r/r "tylko" 11 proc. W pozostałych przypadkach można już mówić o krociowym, sięgającym blisko stu i więcej procent wzroście.
"Żółta koszulka" niekwestionowanego lidera deweloperskiego segmentu GPW pod względem wzrostu rynkowej kapitalizacji tym razem przypadła Ronsonowi, którego walory zyskały w ciągu ostatnich 12 miesięcy aż 118 proc. Niewiele mniej, bo w granicach 90-100 proc. podrożały udziały takich tuzów mieszkaniowego rynku pierwotnego jak Dom Development, Inpro, JHM Development czy Robygu. Za świetną inwestycję należy też uznać zakup przed rokiem akcji LC Corp czy Wikany, które dały zarobić swoim akcjonariuszom w ciągu ostatnich 12 miesięcy grubo ponad 50 procent.
Wydaje się jednak, że z typowo euforycznymi nastrojami dotyczącymi obiecujących perspektyw mieszkaniowego rynku pierwotnego, wynikających z rekordowego w ostatnich miesiącach wzrostu cen akcji najlepszych firm deweloperskich, należy się jeszcze przynajmniej przez jakiś czas powstrzymać.
Wyraźnie widać, że nieprzeciętny wzrost kursów akcji w stosunkowo krótkim czasie dotyczą spółek deweloperskich, które w minionym roku zdecydowanie wyróżniły się znaczącą poprawą wyników sprzedażowych, wyników finansowych, a także rozsądnym i bezpiecznymi jak na standardy deweloperskie wskaźnikami zadłużenia. Fakt, że tego typu zmiany nie zostały przez inwestorów giełdowych zignorowane, ale wręcz przeciwnie - nagrodzone często podwojeniem wyceny akcji, jest dla przedmiotowych spółek rzeczą bezcenną, doskonale rokującą na przyszłość.
Z drugiej strony nie należy zapominać, że rok temu opisani wyżej liderzy wzrostu giełdowego rynku deweloperskiego pogrążeni jeszcze byli w głębokiej bessie, a ich notowania oscylowały w okolicach historycznych minimów. Stąd też obecny ponadprzeciętny wzrost wycen to po części efekt niskiej bazy w postaci głębokiej, często nie do końca uzasadnionej przeceny poprzednich okresów.
W końcu trudno jest też jednoznacznie ocenić, w jakim stopniu na znaczną poprawę notowań głównych deweloperów mieszkaniowych wpłynęło dyskontowanie ożywienia oraz zdecydowanej poprawy koniunktury rodzimej branży mieszkaniowej w najbliższych miesiącach czy kwartałach, która wciąż jednak nie jest do końca przesądzona. Nawet średnio doświadczony inwestor giełdowy wie, że branża deweloperska to nie tylko najbardziej ryzykowna dziedzina gospodarki, ale też jedna z bardziej ryzykownych opcji inwestycji giełdowych.
Jarosław Jędrzyński
