Noble rekomenduje Echo Investment S.A.

Echo Investment jest w trakcie wdrażania nowej strategii bazującej na zwiększonym udziale w portfelu projektów biurowych kosztem projektów handlowych. Na obu rynkach panuje aktualnie bardzo duża konkurencja, co w najbliższych kwartałach może powodować wzrost pustostanów i tym samym stwarzać presję na spadek stawek czynszów. Niemniej spółka posiada ciekawy portfel projektów w budowie i w przygotowaniu, duże doświadczenie w komercjalizacji budowanych obiektów oraz doświadczenie w ich sprzedaży.

Uważamy, że notowanie z premią (aktualnie 1,1) do wartości księgowej w przypadku Echo jest uzasadnione. Widzimy nieco ponad 10% potencjał wzrostu dla akcji Echo w związku z czym wydajemy rekomendację AKUMULUJ z 9-msc. ceną docelową 8,1 zł.

Udane transakcje sprzedaży projektów W tym roku Spółka sprzedała już 4 projekty. W ramach jednej transakcji pakietowej w pierwszej połowie roku Echo sprzedało 3 starsze centra handlowe o łącznej powierzchni ponad 57 tys. GLA za ok. 66,5 mln euro. Na początku drugiego półrocza Spółka sprzedała pierwszy etap projektu biurowego Aquarius we Wrocławiu za blisko 42 mln euro. Echo na wszystkich transakcjach w momencie sprzedaży zaksięgowało zysk ponad 40 mln zł, mimo dokonanych wcześniej przeszacowań, co potwierdza konserwatywność wycen bilansowych.

Projekty te nie były bardzo zadłużone, co pozwoliło wygenerować 75 mln euro wolnych przepływów z tytułu ich sprzedaży. Spodziewamy się, że Echo uda się sprzedać do końca 2014 r. Pasaż Grunwaldzki we Wrocławiu oraz Malta Office Park w Poznaniu.

Rozbudowany program inwestycyjny

Echo przedstawiło bardzo ambitny program inwestycyjny na lata 2014-2020 zakładający budowę ok. 1 mln GLA, z czego 60% ma stanowić powierzchnia biurowa, a zaledwie 25% powierzchnia handlowa (historycznie największą część stanowiły obiekty handlowe).

W naszej ocenie wykonanie planu na najbliższe 3 lata w zaprezentowanym kształcie jest obarczone dużym ryzykiem, stąd zakładamy istotnie wolniejsze tempo realizacji inwestycji. Pozytywnie postrzegamy segment mieszkaniowy, jednak z racji niewielkiej skali odgrywa on mniejsze znacznie w wycenie Spółki.

Bardzo duża konkurencja dla rynku

Od kilku kwartałów dynamicznie rośnie całkowita podaż powierzchni komercyjnej, zarówno biurowej jak i handlowej. Aktualnie w budowie jest ok. 1 mln m2 powierzchni biurowej (ok. 15% istniejących zasobów) oraz 0,8 mln m2 handlowej (ok. 7% istniejących zasobów). Tak duża podaż stwarza presję na spadek czynszów i wolniejsze tempo komercjalizacji. W naszej ocenie rynek ten jest bardzo trudny, jednak najlepiej będą sobie na nim radzić duże podmioty z bogatym doświadczeniem i rozpoznawalną marką, takie jak Echo.

Dobre wyniki kwartalne

Echo miało w trzecim kwartale 141 mln zł przychodów (+12% q/q, -11% y/y) oraz 5,4 mln zł zysku netto, co było wynikami lepszymi od konsensusu. My również odbieramy je pozytywnie.

Ryzyka dla naszej wyceny i rekomendacji

Główne ryzyka dla naszej rekomendacji to nadpodaż nieruchomości komercyjnych w najbliższych kwartałach, ryzyko spadku popytu na ich kupno oraz zmiany kursu EUR/PLN. Wartość akcji Echo Investment oszacowaliśmy na podstawie wyceny metodami: NAV (7,8 zł) oraz porównawczą (6,2 zł), co po zważeniu powyższych wycen dało 9- miesięczną cenę docelową równą 8,1 zł. tys. zł 2011