Raty niższe o kilkaset złotych i będą dalej spadać

Po dzisiejszej obniżce stopy spadły do 4,25 proc., poziomu notowanego ostatnio w czerwcu 2007 r. Obniżenie stóp jest reakcją na spowolnienie polskiej gospodarki. W grudniu produkcja przemysłowa obniżyła się o 4,4 proc. rok do roku, silniej niż oczekiwali ekonomiści. Był to kolejny spadkowy miesiąc. Jednocześnie ostatnie dane dotyczące wymiany handlowej, wskazują na spadek eksportu w listopadzie rok do roku o blisko 12 proc.

Bardzo słabo wypadły styczniowe badania koniunktury GUS, z których wynika, że przedsiębiorcy już odczuli spowolnienie gospodarcze i spodziewają się dalszych jego konsekwencji. W grudniu stopa bezrobocia wzrosła do 9,5 proc. z 9,1 proc. w listopadzie. Grudzień był ponadto kolejnym miesiącem wyhamowania tempa wzrostu wynagrodzeń i zatrudnienia w przedsiębiorstwach. Jednocześnie stopa inflacji obniżyła się do 3,3 proc. z rekordowego poziomu 4,8 proc. w lipcu ub.r., chociaż inflacja bazowa netto (po wyłączeniu cen żywności i paliw) wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie 4,5 proc.

Raty już mocno spadły

Obniżka stóp procentowych to oczywiście pożądana informacja dla kredytobiorców spłacających kredyty w polskiej walucie. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych zależy od oprocentowania rynkowego (stopy WIBOR), które z kolei jest wypadkową aktualnego poziomu stóp oficjalnych i oczekiwań co do ich przyszłego poziomu, a także ryzyka. Dzisiejsza 3-miesięczna stopa WIBOR wynosi 5,15 proc. Przy takim poziomie i założeniu, że bank na bieżąco aktualizuje stawkę WIBOR, rata kredytu na 300 tys. zaciągniętego na 30 lat pod koniec czerwca 2008 r. (marża 1 proc.) wynosi 1828 zł. Dla porównania w szczytowym momencie dla WIBOR (24 października ub.r. stopa wynosiła 6,87 proc.) teoretyczna rata naszego kredytu wynosiła 2174 zł. Rynek oczekuje, że za pół roku stopa WIBOR spadnie do 3,37 proc. Realizacja takiego scenariusza spowodowałaby obniżenie raty do 1497 zł, zatem w sumie o 677 zł od szczytu. Należy jednak zwrócić uwagę, że banki aktualizują stopy procentowe z opóźnieniem miesięcznym, kwartalnym półrocznym, a nawet rocznym. Dlatego na korzyści z obniżki stóp ?starzy? kredytobiorcy muszą niestety poczekać.

Kluczowa data aktualizacji oprocentowania

Inaczej jest w przypadku "nowych" kredytobiorców. Banki stosują dwie zasady: aktualizują oprocentowanie w określonych cyklach (miesiąc, kwartał, itd.) licząc od dnia zaciągnięcia kredytu, bądź w cyklach pokrywających się z kalendarzem (wtedy moment zaciągnięcia kredytu nie ma znaczenia, bank aktualizuje bowiem stawkę na koniec miesiąca czy kwartału).

Marże dla kredytów w złotych (300 tys. zł, 30 lat, 25 proc. wkładu własnego) wynoszą teraz średnio 2,2 proc. wobec ok. 1 proc. w połowie ub.r. Expander oczekuje jednak ich ponownego spadku w tym roku.

Obecnie część banków wymaga wkładu własnego dla kredytów w złotych, wynoszącego w skrajnym przypadku 70 proc. Są jednak instytucje gotowe sfinansować kredytem zakup nawet 110 proc. wartości nieruchomości.

A dochodowość obligacji? rośnie

W kontekście rozważań dotyczących dzisiejszej decyzji RPP warto zwrócić uwagę na polskie obligacje skarbowe. Rentowność papierów 10-letnich spadła do poziomu 5,13 proc. w połowie stycznia (z rekordowego poziomu 7,5 proc. w drugiej połowie października). W ostatnich dniach dochodowość szła w górę, do poziomu 5,57 proc. Na razie nie widać przesłanek, by zyskowność 10-latek mogła spaść poniżej 5 proc. Pozytywny impuls związany z perspektywą dalszych obniżek stóp procentowych przynajmniej w krótkiej perspektywie wyczerpał się, głównie ze względu na skalę wcześniejszego spadku rentowności. Jednocześnie na naszym rynku ciążą nastroje z USA, gdzie rentowność obligacji o dłuższych terminach też rośnie w ostatnich dniach. Dochodowość papierów 10-letnich podniosła się z rekordowo niskiego poziomu 2,05 proc. z końca ub.r. do 2,63 proc. Wczoraj na notowaniach zaważyła aukcja papierów 20-letnich indeksowanych względem inflacji. Obawy przed nadmierną podażą są największym zagrożeniem dla obligacji w perspektywie tego roku.

Katarzyna Siwek, Jerzy Węglarz