Zyski deweloperów będą gonić wyceny
Miniony rok na GPW należał do deweloperów. I to zarówno tych, którzy już prowadzą taką działalność, jak i tych, którzy dopiero sygnalizują takie plany. Ich wyceny rosły dużo szybciej niż wypracowywane zyski. Inwestorzy liczą więc na to, że ten rok przyniesie wyraźną poprawę rezultatów. Czy są ku temu podstawy?
Wydaje się, że przynajmniej w najbliższych dwóch latach warunki do rozwoju rynku nieruchomości w kraju będą sprzyjające.
Nic nie zapowiada drastycznego podwyższania stóp procentowych, co z jednej strony uderzyłoby w popyt (przez zmniejszenie liczby klientów zdolnych do zaciągania kredytów na mieszkania i domy), a z drugiej zwiększyłoby koszty finansowe deweloperów. Standardem jest bowiem wspieranie projektów nawet w 70-80 proc. kapitałem obcym.
Wzrostowi gospodarczemu (w przyszłym roku w Polsce powinien znów przekroczyć 5 proc.) towarzyszy wzrost zatrudnienia i zarobków. Dochody nie rosną jednak tak szybko, jak ceny mieszkań. Efekt jest taki, że część klientów może rezygnować z kupna mieszkań w ogóle lub zmieniać preferencje - zamiast większych kupią mniejsze lokale.
To, czy ceny będą rosły w takim tempie, jak w minionym roku, zależy głównie od samych deweloperów. Dziś osiągają oni marże 30 proc., co jest konsekwencją splotu korzystnych warunków. Budują oni mieszkania na gruntach zakupionych dużo wcześniej, a więc tańszych.
Realizują także umowy zawarte na warunkach ustalonych kilka-kilkanaście miesięcy temu. Wykonawcy narzekają zresztą na to, że rentowność starego portfela zamówień jest niska (marże wynoszą tylko 2-3 proc.).
Emigracja wykwalifikowanej siły roboczej, konieczność podwyższania płac i wzrost cen materiałów budowlanych (nawet o kilkadziesiąt procent) sprawia, że wykonawcy dyktują teraz zupełnie inne warunki. Do tego dochodzi wzrost cen gruntów drożejących obecnie szybciej niż mieszkania.
Dom Development poinformował niedawno o podpisaniu warunkowej umowy zakupu dwuhektarowej działki na warszawskiej Woli. Ma za nią zapłacić 73,2 mln zł brutto, co w przeliczeniu na metr kwadratowy planowanych do wybudowania mieszkań daje około 2 tys. zł.
Widać więc, że na spadek cen nieruchomości trudno liczyć. Mimo to marże deweloperów będą się kurczyć.
Najpewniejszą inwestycją długoterminową wydają się walory największych deweloperów, w tym zwłaszcza GTC. Ta spółka coraz mocniej się rozwija i mocniej rozpycha się na rynkach regionu.
Łakomym kąskiem są zwłaszcza Bułgaria i Rumunia, wstępujące od 1 stycznia do Unii Europejskiej. Powtórka polskiego (a wcześniej m.in. hiszpańskiego) scenariusza, czyli boomu mieszkaniowego po akcesji, wydaje się bardzo prawdopodobna. W ślady GTC może pójść Echo, choć zapewne na dużo mniejszą skalę.
W Polsce ciekawa powinna być zapowiadana na drugi kwartał oferta publiczna JW Construction. Jeszcze niedawno firmę kierowaną przez Józefa Wojciechowskiego wyceniano na 1,2 mld zł, teraz ulegnie ona z pewnością weryfikacji wobec blisko trzykrotnie wyższej kapitalizacji największego konkurenta - Dom Development.
Ze średnich spółek najwięcej projektów zapowiada Gant i Polnord. Ryzykiem obarczone są za to inwestycje w cztery NFI, które są zaangażowane lub planują projekty deweloperskie. Na razie namacalnym efektem jest powstająca Galeria Legnicka (należąca do NFI Octava), projekty Piasta, Zachodniego i Progressu znajdują się w fazie wstępnej, a fundusze gromadzą pieniądze i pozwolenia na ich rozpoczęcie.
Kamil Zatoński
