Brakuje mieszkań na wynajem, a czynsze dramatycznie rosną

Ceny najmu poszybowały w górę, mieszkań brakuje, a o kupnie z finansowaniem z banku większość Polaków może zapomnieć, bo nie ma zdolności kredytowej. W takiej sytuacji pozostaje najem, na razie od osób prywatnych, bo tego profesjonalnego i instytucjonalnego w Polsce w zasadzie nie ma. Szacuje się, że łącznie mieszkań na wynajem jest w granicach 1,2-1,4 mln, a w najmie instytucjonalnym czyli takim jaki funkcjonuje w większości krajów Europy Zachodniej zaledwie 8 tys. Ceny najmu na rynku dyktują więc prywatni, indywidualni posiadacze. Tu sytuacja jest na tyle trudna, że nie wszyscy poszukujący znajdują lokum. Ceny najmu rosły w większości krajów europejskich, ale w Polsce bardzo mocno poszybowały w górę, zwłaszcza w ostatnim czasie.  

- Czynsze najmu wzrosły w dwudziestu sześciu krajach UE. Zestawiając dane z sierpnia 2022 i 2015 roku można zauważyć, że tylko w Grecji odnotowano spadek o 7 proc. Ponad 40-procentowy wzrost zarejestrowano w sześciu badanych krajach, w tym w Polsce, gdzie sięgnął on 45  proc. Średnia unijna wyniosła 10 proc. - wynika z najnowszego raportu firmy Cushman & Wakefield, firmy doradczej świadczącej usługi na rzecz najemców i właścicieli nieruchomości komercyjnych. Analizując nominalne ceny za najem mieszkania we wszystkich dwudziestu siedmiu stolicach UE można zaobserwować, że pod względem ich wysokości Warszawa plasuje się na szesnastym miejscu, zaraz za Brukselą i Pragą - podkreślają autorzy raportu. 

Na siedmiu największych polskich rynkach, w tym w aglomeracji katowickiej, w najmie jest obecnie ponad 8,5 tys. mieszkań w projektach PRS. Dodatkowo jest 545 jednostek w projektach colivingowych. To zaledwie 0,057 proc. zasobu mieszkaniowego Polski. A zapotrzebowanie na mieszkania oferowane w ramach takiego stabilnego najmu - czyli wynajmowania od instytucji - jest ogromne, w PFR Nieruchomości na jedno jest 10 chętnych. Z badania przeprowadzonego na potrzeby raportu Cushman & Wakefield wynika, że najemcy w Polsce to przede wszystkim młodzi dorośli - ponad połowa respondentów nie przekroczyła 34 roku życia. Aż 10 proc. najemców nie ma żadnej pisemnej umowy najmu, a ponad połowa wszystkich ankietowanych przeznacza na najem do 2 tys. zł miesięcznie. Jednocześnie aż 16 proc. wszystkich badanych nie znalazło lokum na wynajem z uwagi na wysoki popyt na rynku mieszkaniowym. 

 - Jak w tym wszystkim odnajduje się sektor PRS (Private Rented Sector)? Zasilanie zasobu mieszkaniowego przez inwestorów instytucjonalnych oferujących mieszkania na wynajem może być w długim okresie jednym z rozwiązań palącego problemu, jakim jest deficyt mieszkań. Sektor PRS rozwija się w Polsce od 2014 roku, a w ciągu ostatnich 2-3 lat mogliśmy obserwować jego dynamiczny wzrost. Niemniej jednak mieszkania na wynajem będące własnością wyspecjalizowanych firm nadal stanowią jedynie niewielki ułamek całkowitego zasobu mieszkaniowego w naszym kraju. Mimo, że sektor ten boryka się z wieloma wyzwaniami, jego potencjał jest ogromny, co oprócz czynników podażowych, wiąże się również ze zmianą pokoleniową i ewolucją, jeśli chodzi o preferencje "własność vs. najem" oraz ekonomią współdzielenia - uważa Katarzyna Lipka, szefowa działu badań i doradztwa Cushman & Wakefield. 

Na konieczność zmian rynku mieszkaniowego w Polsce wskazują  także eksperci szeroko rozumianego rynku mieszkaniowego. Zwłaszcza teraz, gdy kredyty hipoteczne są w zasadzie niedostępne, a alternatyw brak. - Kluczowe pytanie, na które trzeba sobie odpowiedzieć jest takie, czy nadal powinniśmy rozwój rynku mieszkaniowego opierać na modelu kupowania mieszkań na kredyt hipoteczny. Czy nie powinniśmy jednak przechodzić na model występujący w większości krajów wysoko rozwiniętych czyli korzystania a nie posiadania, czyli rozbudować rynek najmu, ale tak, aby czynsze były konkurencyjne - mówił kilka dni temu Interii Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK. 

Zdaniem Adama Czerniaka, ekonomisty SGH i eksperta rynku mieszkaniowego, Polacy mieszkający w każdym regionie kraju powinni mieć możliwość wyboru, jak i gdzie chcą mieszkać. Wymaga to jednak rozwoju różnych form mieszkalnictwa, w tym społecznego, spółdzielni i kooperatyw. To na tych formach powinna być obecnie skupiona pomoc prawna i finansowa państwa.

Na polski rynek zaczęły wchodzić zagraniczne fundusze, które hurtowo kupują mieszkania na wynajem. W poniedziałek wyborcza.pl, pisała o kolejnej takiej transakcji na warszawskim Mokotowie, na osiedlu przy ul. Bokserskiej na Mokotowie, gdzie łącznie 400 mieszkań kupił fundusz inwestujący w mieszkania na wynajem. To budzi duże kontrowersje, a z wtorkowej wypowiedzi premiera Mateusza Morawieckiego wynika, że dla funduszy kupujących hurtowo mieszkania w Polsce będzie wprowadzona prawdopodobnie dodatkowy podatek. - Prace prowadzone są przez resort rozwoju i technologii, przez ministra Budę i one obejmują przede wszystkim właśnie ewentualne dodatkowe opłaty, w przypadku gdy fundusz kupuje hurtem mieszkania. Szczegółów na razie nie podano, ale jeśli byłoby to proste nałożenie podatku to stracą na tym ci, których nie stać na kupno i muszą wynajmować mieszkania, bo będą one jeszcze droższe. 

Tyle tylko, że nie dość, że nie rozwiązałoby to głównego problemu, a może jeszcze powiększyć ten który jest czyli brak mieszkań na wynajem zwłaszcza stabilny i wysokie czynsze najmu. Tyle tylko, że jak niedawno pisała Interia, eksperci rynkowi uważają, że proste nałożenie dodatkowych podatków na takie fundusze przełożą się na wzrost czynszów, które rosną i dziś są bardzo wysokie. W obecnej sytuacji na rynku, gdzie najemca jest postawiony pod ścianą, dodatkowy podatek będzie przerzucony na niego. Fundusz będzie chciał zrealizować założoną stopę zwrotu, którą obiecał inwestorom. W efekcie, wyższego podatku nie zapłacą fundusze, ale najemcy, więc czynsze będą jeszcze wyższe niż teraz. Dlaczego na rynek wchodzą tylko zagraniczne fundusze? Zdaniem wielu ekspertów wyjściem byłoby, gdy mieszkania na wynajem kupowały rodzime fundusze, na przykład poprzez REIT-y, a posiadaczom takich udziałów pozwalałoby to czerpać zyski. 

Monika Krześniak-Sajewicz