Nowe podatki od najmu mieszkań w planach. Uderzą w najemców, nie w fundusze

Kupno mieszkania na kredyt przez przeciętnego Polaka jest poza nielicznymi wyjątkami obecnie niemożliwe, ceny najmu drastycznie wzrosły, a oferty znikają w błyskawicznym tempie, bo chętnych jest więcej niż dostępnych lokali. Doszło do tego, że właściciele mieszkań organizują castingi dla przyszłych najemców.

Jak to możliwe po dwóch rekordowych latach jeśli chodzi o liczbę wybudowanych mieszkań? Tylko w 2021 r. powstało 234 tys. mieszkań. Jednak dla majętnych osób stały się formą inwestowania nadwyżek finansowych i tylko część jest wynajmowana. Dziennik Gazeta Prawna podał, że resort wicepremiera Sasina pracuje nad przygotowaniem trzech rodzajów danin, między innymi byłyby nimi obłożone podmioty kupujące dużą liczbę mieszkań na wynajem. W ostatnim czasie na polski rynek zaczęły wchodzić zagraniczne fundusze kupując mieszkania na wynajem. Mają na razie niewielki udział w rynku, który w Polsce dopiero powstaje.

Czy dodatkowe opodatkowanie najmu to dobry kierunek? Są wątpliwości, bo finalnie może to jeszcze mocniej podnieść stawki najmu i uderzyć w osoby, których nie stać na kupno mieszkań.

- Nie ma na razie oficjalnego potwierdzenia jak byłyby skonstruowane nowe podatki na rynku mieszkaniowym. Z doniesień prasowych wynika, że jest mowa o trzech typach podatków, w tym opodatkowaniu funduszy inwestujących w najem. Najpewniej przełożą się na wzrost czynszów, które rosną i dziś są bardzo wysokie. W obecnej sytuacji na rynku, gdzie najemca jest postawiony pod ścianą, dodatkowy podatek będzie przerzucony na niego. Fundusz będzie chciał zrealizować założoną stopę zwrotu, którą obiecał inwestorom. W efekcie, wyższego podatku nie zapłacą fundusze, ale najemcy - mówi Jan Dziekoński, niezależny doradca biznesowy, analityk rynku mieszkaniowego. 

Dodaje jednocześnie, że mieszkania wynajmowane przez prywatne osoby są również drogie, bo przy niskim udziale funduszy w rynku to prywatni, indywidualni wynajmujący dyktują ceny. - Z szacunków rynkowych wynika, że fundusze dysponują 6-8 tys. lokali, a łącznie mieszkań na wynajem jest w granicach 1,2-1,4 mln.  Fundusze mają więc niewielki udział w rynku najmu. Wpływy z tego podatku byłoby niewielkie, finalnie zapłaciliby najemcy, a dodatkowo może to zahamować rynek PRS, który dopiero powstaje. W obecnej sytuacji, braku zdolności kredytowej, nowa podaż i nowo tworzone budynki mogą powstawać tylko w ramach budownictwa społecznego, czynszowego, PRS, ale nie wówczas kiedy rzucane będą im dodatkowe kłody pod nogi. Należałoby się raczej starać, żeby fundusze budowały nowe mieszkania, a nie odwrotnie - mówi Jan Dziekoński.

Taki podatek uderzyłby również w rodzimy fundusz PFR Nieruchomości.

-  Doniesienia o planach dodatkowego opodatkowania funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem znam tylko z prasy, ale jeśli taki pomysł zostałby wprowadzony w życie, byłby zupełnie nietrafiony. Wiadomo, że fundusze inwestycyjne działają w świetle obowiązujących przepisów, które obligują je do maksymalizacji zysków, wszystkie dodatkowe koszty przerzucą na najemców, a to przyniesie dalszy wzrost czynszów i ceny najmu będą jeszcze wyższe. Tym bardziej, że koszty pozyskania gruntów są wysokie, rosną koszty budowlane, więc dołożenie dodatkowych podatków spowoduje wzrost cen najmu do bardzo wysokich poziomów.  To zahamuje rozwój rynku PRS, a w dobie inflacji, słabej dostępności kredytów jeszcze spotęguje problem osób, które nie mają gdzie mieszkać - mówi Interii Krystyna Wąchała-Malik, członek zarządu PFR Nieruchomości. Przypomina, że obecnie w przypadku PFR Nieruchomości na jedno oferowane mieszkanie przypada około 10 chętnych. Tego typu regulacje jeszcze pogorszyłyby sytuację poszukujących mieszkań bez konieczności zaciągania kredytu hipotecznego

- My jako PFR Nieruchomości też jesteśmy funduszem i też musielibyśmy przerzucić dodatkowe koszty na finalnego odbiorcę - dodaje. Jej zdaniem poprawę sytuacji przyniosłoby ułatwienie i przyspieszenie decyzji administracyjnych, przyspieszenie uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. - To są główne hamulce rynku nieruchomości. Na decyzję czeka się bardzo długo, do tego dochodzą często odwołania i zaskarżenia decyzji. Gdyby wprowadzono takie restrykcje jak w prawie upadłościowym, gdzie złożenie apelacji czy zażalenia w tzw. celach niewłaściwych byłoby karane, skróciłoby to procesy administracyjne - dodaje przedstawicielka PFR Nieruchomości.

Zdaniem niektórych ekspertów, rynku regulacje najmu to jest trend, który obserwujemy w wielu krajach, pytanie tylko czy będą dobrze sformatowane i dostosowane do rynku, który w każdym kraju wygląda zupełnie inaczej i ma inną specyfikę.

- Regulacje rynku najmu są wprowadzane między innymi w Szkocji, Wielkiej Brytanii, Kanadzie, a Holandia i Francja się do tego przymierzają. Zmierzają w takim kierunku, żeby posiadanie większej liczby mieszkań się coraz mniej opłacało. Sądzę, że ten trend zawita również do Polski. Problem mieszkań będzie jednym z głównych w kampanii wyborczej i rząd będzie chciał pokazać, że coś robi. Prawdopodobne wydaje się więc wprowadzenie opodatkowania w przypadku posiadaczy dużej liczby mieszkań, np. powyżej 5 mieszkań. Mówi się także o wprowadzeniu maksymalnych stawek czynszu, czyli ustaleniu tzw. lustra czynszowego. Tymczasem sytuację na rynku najmu poprawiłaby liberalizacja ustawy o ochronie lokatorów- uważa Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku nieruchomości.

Jak dodaje ta ustawa często chroni nieuczciwe osoby, a uderza w tych którzy chcą wynajmować i szukają mieszkań albo muszą za nie przepłacać.

- Znam sporo osób, które mają pieniądze zaparkowane w mieszkaniach, które stoją puste. Nie chcą ich wynajmować dopóki nie zmieni się ustawa. Nie chcą chodzić po sądach i komornikach w sytuacji, gdy najemca przestanie im płacić czynsz, ale nie będzie się chciał wyprowadzić. Jeśli ustawa zostałaby zmieniona, to myślę, że kilkadziesiąt  tysięcy mieszkań trafi na rynek, a wzrost podaży zahamuje wzrost cen. To można szybko zrobić i uwolnić dużą część podaży mieszkań na wynajem - dodaje Tomasz Narkun.

Jednak jeśli przecieki prasowe się potwierdzą, nowe regulacje mogą pójść w przeciwnym kierunku.

- Z doniesień medialnych wynika też, że opodatkowane byłyby osoby posiadające co najmniej pięć mieszkań na wynajem i tu jest też problem. Z moich obserwacji wynika, że właśnie ten typ indywidualnych inwestorów oferuje wynajem mieszkań w profesjonalny sposób, w dobrym standardzie. Uderzanie w krajową podaż mieszkań na wynajem tym bardziej jest niezrozumiałe. Trzeba raczej zadziałać tak, by uwolnić podaż mieszkań zakupionych tezauryzacyjnie czyli w celu ochrony oszczędności, licząc na wzrost ich wartości. One stoją puste i nie są wynajmowane. To jest podaż dostępna od ręki. Jeśli zostałby dodatkowo opodatkowany najem, tym bardziej nie trafią one na ten rynek. Dlatego bardziej skuteczną metodą byłby tu podatek katastralny, który też wpłynąłby na ceny czynszów, ale z drugiej strony uwolniłby podaż już istniejących mieszkań, które stoją puste i nie są wynajmowane. Wpływy powinny natomiast zasilić np. Społeczne Agencje Najmu, których rolą jest zwiększanie dostępności mieszkań na wynajem. W skrócie - stymulujmy wzrost podaży - proponuje Jan Dziekoński.

- Najważniejsze dziś jest budowanie mieszkań i stworzenie alternatywy dla prywatnego rynku. Rząd nie robi nic, by zwiększać podaż tanich mieszkań.  Zagraniczne fundusze oferujące mieszkania na wynajem są potrzebne, ale nie można dopuścić, żeby zdominowały cały rynek czyli, żeby teraz kupowały wszystkie wystawione na sprzedaż mieszkania korzystając z sytuacji, że ludzie nie mają zdolności kredytowej - zastrzega Tomasz Narkun. Wciąż jednak nie zostało wprowadzone rozwiązanie, o które eksperci wzywają od lat.

- Jednym z najlepszych sposobów aktywacji kapitału, którego jest na rynku dużo, a mógłby znacząco poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym byłoby wprowadzenie REIT-ów, ale - co trzeba podkreślić - dobrze uregulowanych i nadzorowanych. To umożliwiłoby inwestowanie na rynku także małym inwestorom. Dziś na polskim rynku właścicielami wielu nieruchomości są zagraniczne fundusze emerytalne, np. niemieckie, co oznacza, że zarabiają na tym emeryci innych krajów. Nie rozumiem, dlaczego nie dać zarobić na REIT- ach polskim emerytom - mówi Krystyna Wąchała-Malik, członek zarządu PFR Nieruchomości.

Podobne argumenty ma Tomasz Narkun.

- Wyjściem byłoby, gdy mieszkania na wynajem kupowały rodzime fundusze, na przykład poprzez REIT-y, a posiadaczom takich udziałów pozwalałoby to czerpać zyski. Poza tym nie widzę uzasadnienia dla sytuacji, w której zyski poprzez fundusze inwestujące w Polsce w rynek mieszkań czerpią zagraniczni emeryci, a Polscy nie - mówi  Narkun. I zwraca uwagę na jeszcze jeden wątek.

- Dziś polskie firmy budują masowo modułowe mieszkania w innych krajach, dla Skandynawów czy Niemców, a w Polsce nie ma dla nich zapotrzebowania. Budowa tanich mieszkań modułowych mogłoby być oparta też na REIT-ach. Dla mnie ta sytuacja jest kompletnie niezrozumiała - dodaje Tomasz Narkun.

Monika Krześniak-Sajewicz

 Zobacz również: